銀行七情況界定二套房

　　銀行實際操作中已有統一的標準；“假離婚”避二套房政策的漏洞被堵上

　　繼房貸新政出臺后，北京各商業銀行對二套房貸款的認定進一步收緊。記者了解到，近期大多數銀行在實際操作中已經對“認房又認貸”有了統一的操作標準，對七種情況界定為二套房，其中，“假離婚”躲避二套房政策的漏洞也被堵上。

　　記者從偉嘉安捷等個貸機構了解到，除了已有一套個人住房再購買一套住房屬于二套房外，目前七種情況也被劃歸二套房。只要屬于其中任一種情況，申請房貸都要被認定為二套房，貸款首付款比例不得低于五成，利率不得低于基準利率的1.1倍。

　　業內人士認為，“認房又認貸”無疑是將二套房的認定進一步嚴格。偉嘉安捷相關負責人告訴記者，有一部分客戶，有過房貸，但后來房子賣掉了，成了“無房戶”，他們如果按“只認房”算，再買房還算第一套，但按目前銀行執行的“認房又認貸”算，他們再買房就算二套房了。還有一部分人，由于一直沒辦產權證等原因，導致房屋權屬登記系統中沒有記錄有過房產，如果“只認房”，就可能被誤當成“沒買過房”，但假如他們申請過房貸，“認房又認貸”就能判定。

　　七種情況被認定為二套房

　　自己有住房 以子女名義購房

　　案例：安先生名下有一套住房，夫妻倆想為正在上高中的兒子(現未成年)，購置一套房留作日后結婚使用，想以兒子的名義再申請貸款購房。

　　解析：根據“國十一條”中的條款，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，也就是說未成年子女也是被劃為家庭范疇的，所以安先生家庭用兒子的名義申請貸款購房時，也會按照二套房政策執行的，即需首付50%、利率上浮1.1倍。如果賣掉這套房產再貸款購房的話，則可以按首套房貸款政策執行。

　　未成年有房產 成年后再購房

　　案例：常先生父母曾在其未成年時過戶一套房產給他。現如今常先生為了避免日后房價再上漲，想以自己的名義再貸款買一套房。

　　解析：像常先生這種情況，如果再貸款購房的話，是會被認定為二套房的，因為根據目前銀行認貸又認房，常先生如果不出售現有房產的情況下，再貸款購房是屬于二套房，將按照二套房的政策執行。而如果按過去政策，未成年時的房產只要沒貸款，再申請房貸不算二套房。

　　全款購住房 再貸款購房

　　案例：丁女士名下現有一套住房，為之前全款購買，因為父母在老家年歲已大，想在其現在居住的小區再買一套房來接老人居住，以便照顧他們。

　　解析：雖然丁女士沒有貸過款，但只要是在房屋產權交易系統中能夠查到丁女士名下有房產，在不賣掉且申請貸款的情況下，是會被認定為二套房的。

　　貸款買房 出售后再買

　　案例：鄂先生2000年曾貸款購買過一套房產，現考慮到孩子上學問題，想將此房產出售后，去孩子學校附近再買一套房來居住。

　　解析：目前銀行對二套房認定是“認房又認貸”，也就是說雖然鄂先生將這套房產出售后，家庭名下沒有住房，但因為其之前有貸款記錄，所以之前貸款購買的房產出售后，再購買時也會被算作二套房。

　　先商貸買房 再用公積金

　　案例：范女士第一次貸款購房時使用的是商業貸款。后來單位為其繳存了公積金，她想賣掉現在的房子用公積金貸款再購買一套房。

　　解析：目前公積金貸款政策也比較嚴格，只要借款人有過貸款記錄，不論結清或出售，即便從未使用過公積金貸款，首次使用也會被算作二套房，所以，范女士如使用公積金再購房的話，首付比例也將為50%。

　　婚前一方有房 婚后再買房

　　案例：關先生結婚前曾貸款購買過一套房，現已與韓小姐結婚多年，想用韓小姐的名義再貸款購買一套住房。

　　解析：結婚后雖然戶口沒有落在一起，但是夫妻肯定在民政局有過結婚登記，而銀行在批貸時除要求借款人提供戶口本外，還會要求借款人提供婚姻狀況證明，而結了婚的夫妻不能提供單身證明，所以另一方再購房時也會被算作第二套房。

　　夫妻貸款購房 離異再買房

　　案例：艾先生和簡小姐結婚后共同貸款申請過住房，兩人離異后，該房產判給了簡小姐，艾先生想向銀行申請貸款購房。

　　解析：艾先生向銀行申請貸款的話，是會被算作二套房的。因為目前銀行對二套房的認定是既認房又認貸，也就是說只要央行的征信系統中能夠查到借款的貸款記錄，那么即便離異后房產判給另一方，這一方再貸款購房時也會被認定為二套房。

　　本報記者 楊娟娟