新聞背景

　　公共租賃住房建設，是今年保障房建設的重點，開工面積比去年將有較大增加。

　　住房和城鄉建設部日前提出，將加快公共租賃住房建設和限價商品房的供應，加快解決中等偏下收入家庭的住房困難。

　　據了解，住建部會同有關部門，正在制定《發展公共租賃住房建設的指導意見》，明確有關政策。中央將給予適當的資金支持。

　　一問：

　　誰可享受公租房？

　　編輯：為什么要發展公共租賃房？供應對象包括哪些群體？租金標準如何確定？

　　記者：隨著城鎮化的快速發展，隨著就業流動性的加大，許多大城市吸納了越來越多的新就業人員。近兩年來，公共租賃房在東部沿海地區和中西部大型城市發展迅速，如江蘇、重慶、北京、天津、廈門和深圳等省市。

　　住房和城鄉建設部副部長齊驥日前介紹，公共租賃住房的供應對象界定為城市中等偏下收入住房困難家庭，有條件的地方，可以把符合條件的新就業職工，以及在城市有穩定職業并居住一定年限的外來務工人員納入到公共租賃住房的供應范圍。

　　當前，各地公租房主要通過政府主導、社會參與的方式來建設。一種形式是，由政府下屬的國有企業投資建設或收購房源，面向社會供應，主要針對符合經濟適用住房條件、但無力購買的“夾心層”住房困難家庭，以及新參加工作的大學畢業生等。第二種是企事業單位自己組織建設，面向本單位職工供應。第三種是在開發園區、工業園區建設，面向本園區就業人員供應。

　　由于供應對象不同，公共租賃房的租金標準要高于廉租房。多數城市的租金以建設和運營成本為基礎確定，并定期調整，但都低于市場租金，如北京市按同地段市場租金的80%收取，青島、南京按70%—80%收取，重慶市按60%收取。

　　廈門市則領先一步，將公共租賃房與廉租房房源“打包”供應，全部按照市場租金計收，再根據供應對象的收入水平進行分層補貼。這種方式可以根據承租對象收入變化調整補貼力度，以方便“退出”，同時也便于操作。但目前這種模式，僅在廈門這樣經濟發展水平高、保障對象相對較少的城市實行。

　　二問：

　　公租房建設難在哪？

　　編輯：建設資金是保障性住房建設的普遍難題，公租房面臨這一問題嗎？

　　記者：由于公共租賃房的供應對象更廣泛，建設任務大，資金問題就更為嚴峻。

　　從先行地區的經驗看，主要通過以下渠道解決資金來源問題。一是財政預算安排專項資金；二是納入住房公積金閑置資金支持保障性住房建設工作試點的城市，充分利用公積金貸款；三是廉租房保障資金在滿足廉租房保障需要后還有結余的，投入公共租賃住房建設；四是社會資金，包括銀行貸款、企業事業單位自有資金、搭配建設的商品房銷售收入等。公租房建成后的管理、維修費用和資金成本，主要通過租金支付。

　　同時，據齊驥透露，目前正在探索運用房地產信托基金來拓展公共租賃住房的融資渠道。

　　相比廉租房，公共租賃房的資金壓力還來自以下幾個方面。一是土地成本高。由于公共租賃房供應對象比較復雜，各地標準不同，采取行政劃撥方式供地不符合現行文件要求。而按照目前的土地出讓價格，公租房顯然難以實現自我平衡；二是稅收負擔重。公共租賃房涉及稅收種類包括營業稅、房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、印花稅和所得稅等，稅收負擔較重；三是缺乏長期融資渠道。

　　因此，要解決公租房的資金問題，必須明確資金來源和土地、稅收優惠政策。齊驥認為，土地供應方面，公共租賃住房的用地可以通過劃撥和有償使用的方式來供應。稅收方面，對公共租賃住房開發建設和租賃經營要給予稅收方面的政策支持。公共租賃住房建設涉及的收費優惠政策可以按照經濟適用住房相關政策執行。財政支持方面，政府投資的公共租賃住房可以在財政預算中安排。中央以適當方式對公共租賃住房予以補助。省級政府可以對公共租賃住房建設給予資金支持，城市人民政府可以對公共租賃住房貸款給予適當貼息。

　　三問：

　　對房價有何影響？

　　編輯：發展公共租賃房對穩定房地產市場會有怎樣的影響？目前進展如何？

　　記者：大力發展公共租賃房，對穩定房地產市場意義重大。

　　我國住房供應體系的目標是“低端有保障、中端有支持、高端有市場”，目前最薄弱的就是“中端有支持”。而在當前的住房需求結構中，中等收入和中低收入家庭，恰恰是住房需求最龐大的一個群體，也是目前受高房價影響最大、對高房價抱怨最多的群體。

　　大力建設公共租賃房，恰好補全了住房供應體系的重要一環，即緩解中等及中等偏下收入家庭階段性的住房困難。通過租賃這種租金不高、又可以長期穩定租住的公租房，這一龐大的需求可以推遲進入房地產市場買房的時間，有些甚至可以不用買房，這樣對緩解現階段房地產市場的供需矛盾、穩定房價有重要意義。

　　另外，當公共租賃房建設達到一定規模時，供應對象還可以進一步放寬，更多人可以通過租房來解決住房問題。將來，如果大多數人通過保障性住房和公租房、限價房等解決了住房問題，那么商品房價格飛漲的影響也就沒有那么大了。

　　實際上，不論房地產市場宏觀調控能否成功，公租房、限價房等支持“夾心層”的住房能否盡快投放市場，將是重要的決定因素。

　　今年的國務院政府工作報告提出，要大力發展公共租賃房。部分地區和城市已將公共租賃房納入保障性住房建設規劃和年度計劃，并向社會公布。重慶市規劃2010—2020年在主城區建設2000萬平方米公共租賃房，其中2012年前建設1000萬平方米，2010年開工建設500萬平方米、7萬套。江蘇省計劃2010年籌集10萬套，北京市計劃2010年建設收購50萬平方米、1萬套。

　　但由于客觀存在的龐大需求，以及公租房仍然處于起步階段，這批公租房投放市場后，是否受歡迎，能否起到穩定樓市的作用，還需要通過實踐來觀察。

　　齊驥表示，推動公共租賃住房建設，是住房和城鄉建設系統今年和今后一個時期的重要工作。住建部正會同有關部門研究發展公共租賃住房的指導意見，加快推進公租房建設，加強準入退出管理，加快解決城市“夾心層”群體的住房問題。對話人：編輯 姜赟 記者 王煒