在新一輪樓市調(diào)控壓力下，一些房地產(chǎn)商以打折搶占市場(chǎng)，打折的重磅似乎釋放出市場(chǎng)驟變的訊號(hào)。但是，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，打折的背后，房?jī)r(jià)事實(shí)上仍然堅(jiān)挺。

　　一些業(yè)內(nèi)人士指出，開(kāi)發(fā)商打折很有可能是“假摔”，是吸引眼球的樓市噱頭。專家認(rèn)為，打折風(fēng)波撲朔迷離，在資金流動(dòng)性充裕的情況下，開(kāi)發(fā)商降價(jià)壓力不大，樓市調(diào)控任重道遠(yuǎn)。

　　恒大八五折：是“樓價(jià)屈服”還是“忽悠市場(chǎng)”？

　　恒大地產(chǎn)集團(tuán)5月5日宣布旗下全國(guó)樓盤八五折讓利銷售，引發(fā)市場(chǎng)諸多猜測(cè)。有專家認(rèn)為，樓市調(diào)控政策精準(zhǔn)打擊到高房?jī)r(jià)的痛處，低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)倒逼開(kāi)發(fā)商作出讓步。

　　恒大降價(jià)引起了市場(chǎng)的高度關(guān)注，但是這場(chǎng)打折風(fēng)波隨后卻發(fā)生了戲劇性的變化，恒大先是叫停打折，繼而又重新宣布打折促銷延長(zhǎng)至5月底。恒大幾次變更打折策略，讓此事顯得撲朔迷離。

　　記者調(diào)查了解到，八五折的市場(chǎng)之風(fēng)在“五一”小長(zhǎng)假前就有了征兆。恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司董事局副主席李鋼說(shuō)，5月恒大在全國(guó)城市的總貨量達(dá)到2萬(wàn)套，預(yù)收總面積達(dá)到196萬(wàn)平方米。在廣州，恒大在“五一”小長(zhǎng)假期間推出新盤，并實(shí)施開(kāi)盤特別八五折、現(xiàn)樓一口價(jià)、團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠的推盤策略。

　　恒大的銷售策略直接影響它的業(yè)績(jī)，打折一波三折，恒大地產(chǎn)股票也如影隨形地跌宕起伏。業(yè)內(nèi)人士分析，恒大之所以敢打“降價(jià)”牌，一方面是因?yàn)楝F(xiàn)金流充裕，承受得起降價(jià)的壓力，可以爭(zhēng)奪更多的市場(chǎng)份額；另一方面，現(xiàn)在加快出貨，可為下一輪的并購(gòu)儲(chǔ)備資金。也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，恒大有“真打折，假降價(jià)”之嫌，事實(shí)上打折后的價(jià)格依然很高。根據(jù)開(kāi)發(fā)商的操作慣例，往往是先提價(jià)，再打折，打折大多時(shí)候成了樓市噱頭。內(nèi)部人士對(duì)記者說(shuō)，其實(shí)恒大之前的樓盤就有八八折、九折、九二折的優(yōu)惠，并非一次性降價(jià)15%。

　　恒大目前在全國(guó)20多個(gè)主要城市擁有項(xiàng)目60多個(gè)，80%的項(xiàng)目位于主要省會(huì)級(jí)城市，是中國(guó)土地儲(chǔ)備最多的開(kāi)發(fā)商之一。今年第一季度，恒大銷售面積為129萬(wàn)平方米，銷售金額85.3億元，位于業(yè)內(nèi)前列。

　　未見(jiàn)“多米諾”效應(yīng)　樓市普現(xiàn)“價(jià)堅(jiān)強(qiáng)”

　　繼恒大打折之后，綠地、保利等大房地產(chǎn)商也被曝低調(diào)降價(jià)，恒大打折是否會(huì)成為開(kāi)發(fā)商降價(jià)的“帶頭大哥”？記者走訪深圳、廣州兩地的樓市，發(fā)現(xiàn)雖然售房?jī)?yōu)惠不斷，但是房?jī)r(jià)依然只在高位小幅波動(dòng)，房?jī)r(jià)未見(jiàn)真正回落。

　　根據(jù)深圳中原地產(chǎn)對(duì)市規(guī)劃與國(guó)土資源委員會(huì)的成交數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，從個(gè)盤情況看，成交大幅萎縮的大環(huán)境，促使新盤開(kāi)盤的定價(jià)趨于理性，少量項(xiàng)目有優(yōu)惠單位推出，不過(guò)優(yōu)惠幅度有限。雖然房?jī)r(jià)有所回調(diào)，但仍屬于高位運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)深圳泛城房地產(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)顒?chuàng)慧介紹說(shuō)，恒大打折只是個(gè)別行為，沒(méi)有產(chǎn)生“蝴蝶效應(yīng)”。以公司在深圳羅湖、福田等中心城區(qū)代理的一手樓盤來(lái)看，并沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模打折的情況。

　　“很多開(kāi)發(fā)商都表態(tài)，不會(huì)搞大規(guī)模的降價(jià)，但是個(gè)別的客戶可以溝通。從我們的銷售實(shí)際來(lái)說(shuō)，議價(jià)之后我們需要寫申請(qǐng)、報(bào)批，因此雖然在樓市調(diào)控政策威力和銷售數(shù)據(jù)壓力的雙重逼迫下，大部分開(kāi)發(fā)商仍然堅(jiān)挺房?jī)r(jià)。”楊創(chuàng)慧說(shuō)。

　　根據(jù)深圳中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，從“五一”深圳樓市春交會(huì)的情況來(lái)看，推盤項(xiàng)目較多，不過(guò)大多采取自然發(fā)售的方式入市，市場(chǎng)觀望情緒較濃且多數(shù)價(jià)格依然較高，新開(kāi)盤項(xiàng)目成交普遍較低，多在兩成左右。

　　深圳中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)王世界說(shuō)，自新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，深圳一手摟成交量下降50%，二手房下降80%，樓市成交維持低迷。

　　專家認(rèn)為，恒大打折對(duì)市場(chǎng)的觸動(dòng)有限。深圳市社會(huì)科學(xué)院城市營(yíng)運(yùn)中心主任高海燕認(rèn)為，大公司承受不住壓力率先降價(jià)是合情合理，因?yàn)榇蠊�司的在建�?xiàng)目、在售項(xiàng)目比較多，壓力更大。

　　其次，對(duì)于恒大這樣的上市公司而言，要面臨年中、年終公布財(cái)務(wù)報(bào)表的問(wèn)題，它必須追求平均利潤(rùn)，有合理的財(cái)報(bào)，對(duì)其董事和股東負(fù)責(zé)，不能像小公司那樣捂盤一兩年不銷售。

　　高海燕說(shuō)，在房地產(chǎn)的營(yíng)銷策略中，降價(jià)往往是應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的最后的一招。普遍的方式是先硬挺，而后優(yōu)惠，最后才是降價(jià)。現(xiàn)在政策才出來(lái)一個(gè)月不到，要馬上看到市場(chǎng)效應(yīng)是不可能的。因此，恒大打折對(duì)市場(chǎng)的觸動(dòng)力有限。

　　開(kāi)發(fā)商抗壓能力強(qiáng)　樓市調(diào)控任重道遠(yuǎn)

　　新一輪樓市調(diào)控政策出臺(tái)后，全國(guó)各地的樓市出現(xiàn)松動(dòng)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于量跌價(jià)穩(wěn)的狀態(tài)，樓市的“硬骨頭”還沒(méi)有真正啃下來(lái)。專家提醒，政策不能因打折的表象而剎車，需警惕市場(chǎng)出現(xiàn)反預(yù)期。

　　——資金鏈改變，房地產(chǎn)商抗壓能力增強(qiáng)。深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智認(rèn)為，經(jīng)歷2008年樓市之變后，開(kāi)發(fā)商普遍改變了資金鏈渠道，上市企業(yè)增加，直接融資能力有所增強(qiáng)，對(duì)此輪房地產(chǎn)調(diào)控有了更多的應(yīng)對(duì)策略。

　　“2008年那一輪房地產(chǎn)降價(jià)是由開(kāi)發(fā)商的恐慌引起的，現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商后悔當(dāng)時(shí)房子賣便宜了。如今盡管銀行放貸已收緊，但資金鏈改變后開(kāi)發(fā)商融資能力更強(qiáng)，有能力熬過(guò)市場(chǎng)的低迷時(shí)期，他們?cè)谂c政策執(zhí)行的周期進(jìn)行博弈。”李耀智說(shuō)。

　　李耀智認(rèn)為，目前股市低迷，房地產(chǎn)商套現(xiàn)后沒(méi)有其他更好的投資項(xiàng)目，資金也只是握在手中不能增值，因此房地產(chǎn)商一定會(huì)堅(jiān)守到底。

　　——房?jī)r(jià)小幅回調(diào)可能只是暫時(shí)現(xiàn)象，警惕市場(chǎng)出現(xiàn)反預(yù)期。高海燕認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)交易量下滑，少量樓盤小幅降價(jià)的現(xiàn)象，這更多是因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后市場(chǎng)觀望的結(jié)果，而不是市場(chǎng)調(diào)整的結(jié)果。政府必須做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備，警惕出現(xiàn)短期調(diào)整，快速反彈的局面。

　　——應(yīng)出臺(tái)長(zhǎng)期穩(wěn)定樓市的調(diào)控政策工具和手段。專家認(rèn)為，目前的調(diào)控政策只是從單一方向入手，保障性住房等房源供應(yīng)必須及時(shí)跟上，這樣才能保障百姓住房，穩(wěn)定民心。

　　高海燕認(rèn)為，老百姓對(duì)房子仍然是一種剛性需求，雖然近期國(guó)家出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲起到了一定作用，但要從根本上解決問(wèn)題，政府須盡快出臺(tái)長(zhǎng)期的政策工具和手段來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，如擴(kuò)大房源供應(yīng)，出臺(tái)相應(yīng)的稅收政策等，多管齊下重建健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)。記者黃玫、黃浩苑