政策變化之快讓人難以捉摸。五一之后，此前北京部分區(qū)縣執(zhí)行的“經(jīng)轉商”可以“同名轉商”的政策被叫停，全市統(tǒng)一規(guī)定要求必須上市交易，即按照二手房交易的流程進行。這意味著契稅繳納數(shù)額的大幅上升。而5月6日下發(fā)的補充通知又要求，以2008年4月11日的購房合同簽訂日為界，對“經(jīng)轉商”中的交易費用再次進行調整

　　一切皆因政策而起，又因政策而變。

　　4月26日，住建部發(fā)布經(jīng)適房新規(guī)后，隨即引發(fā)“經(jīng)濟適用房轉商品房”(簡稱“經(jīng)轉商”)的熱潮。次日清晨，北京昌平區(qū)建委的過戶大廳外，早已站滿了等候“轉證”的人群，這些人是北京兩個最大經(jīng)適房小區(qū)天通苑、回龍觀的業(yè)主，為限制人流采取排號辦理，如今號碼已經(jīng)排到7月。

　　政策變化之快讓人難以捉摸。五一之后，此前北京部分區(qū)縣執(zhí)行的“經(jīng)轉商”可以“同名轉商”的政策被叫停，全市統(tǒng)一規(guī)定要求必須上市交易，即按照二手房交易的流程進行。這意味著契稅繳納數(shù)額的大幅上升。而5月6日下發(fā)的補充通知又要求，以2008年4月11日的購房合同簽訂日為界，對“經(jīng)轉商”中的交易費用再次進行調整。

　　“經(jīng)轉商”一系列的變化帶來的是政策的收緊，再經(jīng)過中介的無限放大，已經(jīng)導致一輪“恐慌性經(jīng)轉商過戶潮”在五一前后幾天上演，而業(yè)內(nèi)預計5月底又將迎來第二輪“經(jīng)轉商”高潮。此時的經(jīng)適房業(yè)主，正試圖通過各種途徑解讀政策應對調整，糾結于疑惑和思考中，現(xiàn)在轉不轉商？如果轉，該怎么轉才是最劃算？以后政策是不是還有調整？轉商后想換房，但“京十二條”中又規(guī)定一個家庭只能新購一套房屋，是先賣掉再買還是等待政策變動？

　　如今的經(jīng)適房市場，猶如去年底的二手房市場，彼時營業(yè)稅政策遲遲未明帶來的是二手房恐慌性的過戶交易。而今因為“經(jīng)轉商”的朝令夕改，則又催生著經(jīng)適房的“恐慌性轉商”。

　　政策頻出催發(fā)“恐慌性轉商”

　　家住北京朝陽區(qū)經(jīng)適房小區(qū)百環(huán)家園的王大爺最近很忙，一有時間，他就和老伴忙著向周圍鄰居打聽有關“經(jīng)轉商”的事，“轉了沒有”、“交了多少錢”成為二老每天的話題。王大爺關注“經(jīng)轉商”緣于近期有關經(jīng)適房的新規(guī)。

　　4月26日，住建部發(fā)布了《關于加強經(jīng)濟適用住房管理有關問題的通知》，通知指出：“經(jīng)濟適用住房購房人在取得完全產(chǎn)權以前，只能用于自住，不得出售、出租、閑置、出借，也不得擅自改變住房用途。對于違背該規(guī)定的行為，如果不能整改，不僅要收回經(jīng)濟適用房，而且還取消其在5年內(nèi)再次申請購買或租賃各類政策性、保障性住房的資格。經(jīng)濟適用住房上市交易，必須符合有關政策規(guī)定并取得完全產(chǎn)權。住房保障部門應當對個人是否已繳納相應土地收益等價款取得完全產(chǎn)權、成交價格是否符合正常交易、政府是否行使優(yōu)先購買權等情況出具書面意見。而已經(jīng)享受經(jīng)濟適用住房保障的家庭，再購買其他住房的，必須辦理退出手續(xù)或補交相關價款取得完全產(chǎn)權。”

　　“經(jīng)濟適用房政策收緊了，看來只有轉成商品房才保準。”經(jīng)適房新規(guī)出臺后的第二天，王大爺就聽到周圍鄰居談論著如何“經(jīng)轉商”。也就從那時起，在北京各區(qū)縣建委的過戶大廳，各個經(jīng)適房小區(qū)的業(yè)主們都忙著排隊“轉證”。

　　王大爺住的房子是2005年買的，到今年符合滿5年可以上市交易的規(guī)定。“房子當初是女兒買的，房產(chǎn)證上寫的是她的名字，現(xiàn)在可以直接轉給她了。”

　　而在五一之前，朝陽區(qū)可以“同名轉商”，即產(chǎn)權人通過補交綜合地價款，在不與他人進行交易的情況下，將經(jīng)濟適用房產(chǎn)權證換成商品房產(chǎn)權證，其他區(qū)縣則不能同名轉商，必須進行交易過戶才能實現(xiàn)。以王大爺這套100平方米的房子計算，過戶指導價格是6223元/平方米，轉成商品房只需要交納10%的綜合地價款62230元。

　　但始料未及的是，五一之后北京對“經(jīng)轉商”進行調整：朝陽區(qū)以及豐臺區(qū)的“同名轉商”政策被叫停，改成統(tǒng)一規(guī)定要求必須上市交易，即按照二手房交易的流程進行。5月6日，根據(jù)《關于已購經(jīng)濟適用住房上市出售有關問題的補充通知》，“2008年4月11日(含)之前簽約的經(jīng)適房轉商品房一律要通過‘上市交易’的方式完成。”《補充通知》同時明確，通過補交土地收益款的方式(“同名轉”)“經(jīng)轉商”并未被完全叫停，但只適用于2008年4月11日以后簽約的已購經(jīng)適房家庭，即2008年4月11日后簽訂購房合同的經(jīng)適房家庭取得契稅完稅憑證或房產(chǎn)證5年后，可以按原購房價格和同地段房屋狀況基本相似的普通商品房價差的70%補交土地收益款后取得商品房產(chǎn)權。

　　此前執(zhí)行的2008年下發(fā)的《關于已購經(jīng)濟適用住房上市出售有關問題的通知》，沒有對“同名轉”作出購房時限要求，而按照新下發(fā)的《補充通知》，2008年4月11日(含)以前簽訂購房合同的經(jīng)適房轉商品房都必須通過上市交易的方式，“同名轉”和上市交易之間主要相差一次契稅的繳納。

　　“現(xiàn)在不能‘同名轉商’，這比五一之前轉要多交9334元的契稅，如果算上中介手續(xù)費差不多要8萬元，這政策變化也快了些吧。”更讓王大爺感到疑惑的是，因為房子是2008年以前購買的，這意味著即便現(xiàn)在將女兒房子過戶在自己名下實現(xiàn)“轉商”，不僅要交額外的契稅，以后轉給女兒還要按照這樣的交易進行，“房子最后是給女兒的，這樣一折騰豈不是重復繳稅嗎？”

　　記者在采訪中也發(fā)現(xiàn)，和王大爺有著同樣情況的經(jīng)適房業(yè)主不在少數(shù)。在天通苑和回龍觀小區(qū)的經(jīng)適房，因為產(chǎn)權證都是子女的名字，在“轉商”過程中暫時過戶給父母，以后再由父母過戶給子女，這種“自賣自買”的方式無形中增加了很多稅費成本。

　　政策變化導致稅費增加的現(xiàn)實難題，加之部分中介機構鼓吹經(jīng)適房政策還將有調整的消息，使得“恐慌性轉商”成為經(jīng)適房業(yè)主普遍的心態(tài)。“現(xiàn)在轉，交的錢不多。如果政策一變，也許多花好幾十萬元。”除了害怕交易成本增加，還有一部分業(yè)主是害怕房子被回購。“現(xiàn)在又買了一套房，以后萬一按最低指導價政府回購我的經(jīng)適房怎么辦啊！所以還是趁沒有實施前趕緊辦完吧！”

　　按照2008年規(guī)定，同等價格條件下，已購經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門可以優(yōu)先回購。據(jù)北京市住保辦主任王成國表示，其實北京市已規(guī)定，已經(jīng)購買了經(jīng)濟適用住房的家庭又購買其他住房的，原經(jīng)濟適用住房由政府回購。但是至今為止，北京尚無一例被回購的例子。

　　“經(jīng)轉商”與限購令

　　除了經(jīng)適房新政讓人感覺撲朔迷離外，當前的樓市調控政策也與之產(chǎn)生了交集，部分業(yè)主陷入“經(jīng)轉商”和限購令博弈的苦惱中，是先賣后買還是靜待政策變數(shù)呢？

　　最近李先生就遇到這樣的問題。幾年前因為結婚買了套天通苑的經(jīng)濟適用房，但如今隨著小孩即將達到入學年齡，他也開始關注朝陽區(qū)的一些學區(qū)房。“想賣掉手中的經(jīng)適房再湊些錢買一套新房。”因此在經(jīng)適房新規(guī)出臺后，他就迫不及待地去辦理“經(jīng)轉商”，然后聯(lián)系買家收回房款。

　　但令他意想不到的是，按照“京十二條”中樓市調控的有關要求，北京市住建委4月30日出臺最新規(guī)定，一個家庭只能新購一套房屋(包括新開盤的房子和二手房)，購買第二套房將不予辦理房產(chǎn)證。這意味著，購買“經(jīng)轉商”的購房人，不管購房人是誰，均意味著已經(jīng)使用了新購一套房的“指標”，按照新政策再不能購買二套房了，否則就可能違規(guī)，辦不下房產(chǎn)證。“著急‘經(jīng)轉商’就是為了買新房做準備，現(xiàn)在真‘轉’了反而不能買房了，這該怎么辦呢？”李先生感到無奈。

　　說起“經(jīng)轉商”后想再買房的計劃，張先生也有著同樣的尷尬經(jīng)歷。“為了把房產(chǎn)證上愛人的名字改成我的，連土地出讓收入加契稅，改這一筆花了7萬多元”。張先生80多平方米的經(jīng)濟適用房是在2001年購置的，現(xiàn)在用于自住。他對政策比較敏感，是在五一節(jié)前就辦好“經(jīng)轉商”手續(xù)的“幸運兒”之一，可辦完后卻有點后悔了。沒料到“不光是錢的問題”，他的兒子前些日子將馬上要辦好手續(xù)的按揭“婚房”掛在他的名下，以保留申請兩限房的權利。“這下可好了，新政策規(guī)定每個家庭只能新買一套房，我自買自賣這邊相當于新買了一套房。那邊不讓賣了，把房子收回了。我現(xiàn)在想買房都買不了。”張先生欲哭無淚。

　　“至于現(xiàn)在過戶是否屬于‘限購房’的范圍，市住建委沒有明確說明。”多家中介機構都反映，“經(jīng)轉商”同樣需要進行網(wǎng)簽程序，那么該房屋就會在房屋登記的網(wǎng)絡里顯示為進行過交易，這和買賣房屋是一樣的，因此從程序上應該符合“同一個家庭限購一套商品房”的范圍，也就是說，過戶家庭在該辦法未解禁前，很有可能不能再購新房。購買“經(jīng)轉商”的購房人，如果另有購房的打算，就要謹慎使用這一“指標”，除非今后“一個家庭只能新購一套房”的政策有變動，否則可能使自己陷于被動。

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計，由于“經(jīng)轉商”算新購，使得在經(jīng)濟適用房集中的回龍觀和天通苑目前因為家庭仍有置業(yè)計劃而停止“經(jīng)轉商”，轉而將經(jīng)適房在二手房出售的比重占到20%左右。而這部分房源重新掛牌到二手房市場中，使區(qū)域房源掛牌量增加了近40%，但受政策利空的影響，購房者大都選擇觀望，成交量大幅下滑。見習記者 石俊