一個(gè)多月前開始的狂風(fēng)驟雨般的房地產(chǎn)調(diào)控似乎正逐漸向和風(fēng)細(xì)雨轉(zhuǎn)變。繼北京出臺“嚴(yán)厲”的房產(chǎn)新政細(xì)則之后,上周五廣州、重慶同日出臺細(xì)則,加上此前的深圳,三地的細(xì)則都被冠上了“溫和”的定語。

　　被稱為“史上最嚴(yán)厲”的中央樓市新政到了地方卻威風(fēng)大減,連地產(chǎn)大亨潘石屹都說,開發(fā)商們就“猶如瀕臨淹死的人看到海面上漂來一塊木頭”。不過也有專家指出,樓市新政的軟著陸實(shí)際上也有其客觀原因,因?yàn)樘热暨^于嚴(yán)厲,市場會(huì)進(jìn)入極度萎縮,這不僅對未來樓市的發(fā)展不利,也會(huì)傷害到實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

　　記者盧軼

　　1 新政未導(dǎo)致開發(fā)商集體降價(jià)

　　早在4月底,北京就緊跟中央出臺了新政細(xì)則“京十二條”,暫定同一購房家庭只能在北京市新購買一套商品住房；商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停對購買第三套及以上住房,以及不能提供1年以上北京市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。嚴(yán)厲程度更甚中央政策,讓大多數(shù)人吃了一驚。

　　隨后,存款準(zhǔn)備金率年內(nèi)第三次上調(diào),政策效應(yīng)類加讓不少開發(fā)商承受了空前的壓力,也促使恒大地產(chǎn)率先打起了“降價(jià)牌”。雖然恒大8.5折的打折優(yōu)惠幾經(jīng)波折,也頗受爭議。但作為一家全國性大型房企,恒大的打折讓人聯(lián)想起2008年率先降價(jià)的萬科。連地產(chǎn)大腕潘石屹都擔(dān)心:“恒大打響了降價(jià)大戰(zhàn)的第一槍,在資本市場和房地產(chǎn)市場引起了很大的地震,不知道會(huì)不會(huì)造成房地產(chǎn)市場的多米諾骨牌效應(yīng),就像2008年9月萬科引領(lǐng)的降價(jià)潮那樣。”

　　雖然恒大的降價(jià)行為被很多人寄予了帶動(dòng)示范房價(jià)步入調(diào)整期的厚望,但從隨后其他大型房企的反應(yīng)來看,恒大扯起的大旗并未一呼百應(yīng),不少開發(fā)商均在不同場合表示不會(huì)跟進(jìn)降價(jià)。

　　廣州社科院研究員彭澎在分析為何恒大降價(jià)未能得到響應(yīng)時(shí)指出,樓市新政出臺后,地方陸續(xù)開始出臺細(xì)則,雖然北京的細(xì)則較為嚴(yán)厲,但就是那些還沒有出臺的地方細(xì)則,給了開發(fā)商一縷希望。更有業(yè)內(nèi)人士指出,只要政策一天未落地,開發(fā)商就還有公關(guān)和操作的空間�！艾F(xiàn)在是一個(gè)樓價(jià)的平臺期,市場的觀望期,政策的等待期。新政效果還有待觀察,這成為了開發(fā)商觀望的重要背景�！�

　　此外,五一之后,全國各大城市的樓市成交量雖然基本都直線下跌,但房價(jià)卻幾乎未受新政影響,這也讓更多的人開始期待其他城市的新政。而上海、廣州、深圳等城市的新政尺度如何,無疑是所有人都關(guān)注的問題。

　　2　深穗渝細(xì)則均被指太“溫和”

　　5月6日,深圳繼北京之后拿出了新政細(xì)則。在這份細(xì)則中,只包含了差別化信貸、授權(quán)商業(yè)銀行可暫停購買三套以上住房貸款,以及限制非本地居民貸款購房的內(nèi)容,市場一直流傳的限購套數(shù)的政策沒有在細(xì)則中出現(xiàn),因而被市場冠上了“溫和”的帽子。

　　5月21日,廣州、重慶的細(xì)則也千呼萬喚始出來。兩地樓市調(diào)控細(xì)則均未提及限購、擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍、停止三套房貸等政策。有業(yè)內(nèi)人士指出,與北京此前出臺的細(xì)則相比,陸續(xù)出臺的各地方細(xì)則越來越顯得“溫和”,不免讓人有些失望。

　　對于市場的質(zhì)疑,深圳市規(guī)劃國土委解釋稱,國務(wù)院新政出臺后,深圳的成交量已大幅下跌,這表明國家的調(diào)控政策已經(jīng)取得很好的效果,因此深圳沒有像其他城市那樣出臺“限購令”。廣州市國土房管局副局長黃文波也表示,廣州樓市成交量已經(jīng)出現(xiàn)較大萎縮,今后必然會(huì)產(chǎn)生一定的變化。重慶市國土房管局有關(guān)人士更表示“不能別人生病,重慶來吃藥”。

　　一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示,正如上述重慶市國土房管局有關(guān)人士所言,在廣州、重慶主管部門和開發(fā)商看來,當(dāng)?shù)胤績r(jià)是“價(jià)值洼地”,沒必要過度調(diào)控。而最終廣州、深圳、重慶“溫和”細(xì)則的出臺,也可能包含了開發(fā)商在其中的努力。

　　至此,四大一線城市中,僅剩上海細(xì)則未出,而由于可能啟動(dòng)住房保有環(huán)節(jié)征稅的傳言,因而上海版細(xì)則也格外引人注目。

　　關(guān)于房地產(chǎn)稅,近日有媒體報(bào)道,發(fā)展改革委產(chǎn)業(yè)研究所有關(guān)研究人員稱三年之內(nèi)免談房產(chǎn)稅,昨日該消息又被發(fā)展改革委有關(guān)部門澄清,稱“其研究人員所發(fā)表的意見只能是個(gè)人觀點(diǎn),不代表發(fā)展改革委的立場。”但仍有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,“溫和”的深圳、廣州等地細(xì)則均未涉及房產(chǎn)稅征收范圍擴(kuò)大問題,因而尚未出臺的上海細(xì)則涉及這一問題的可能性也較小。

　　3 樓市與經(jīng)濟(jì)關(guān)系再次引發(fā)思考

　　4月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資和規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值增速有所降低,引發(fā)了市場對經(jīng)濟(jì)增速回調(diào)的擔(dān)憂。樓市和經(jīng)濟(jì)全局的關(guān)系也再次引起了業(yè)內(nèi)思考。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生就把樓市調(diào)控和宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行聯(lián)系了起來,比如樓市調(diào)控后,如果通脹預(yù)期減少了,也要謹(jǐn)防其他可能出現(xiàn)的問題,比如投資下降等。

　　因而在當(dāng)前出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增速可能放緩預(yù)期的背景下,不少專家指出,地方細(xì)則的軟著陸未必壞事,因?yàn)樘热暨^于嚴(yán)厲,房地產(chǎn)投資大量收縮,市場會(huì)進(jìn)入極度萎縮,這不僅對未來樓市的發(fā)展不利,也會(huì)傷害到實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

　　近期,中央高層提出的一些政策信號也讓人關(guān)注。國家主席胡錦濤17日會(huì)晤到訪的德國總統(tǒng)克勒時(shí)表示,當(dāng)前,世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的基礎(chǔ)仍不牢固,各國應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持刺激經(jīng)濟(jì)的舉措,繼續(xù)加強(qiáng)合作。國務(wù)院總理溫家寶在天津考察時(shí)也提出,當(dāng)前宏觀調(diào)控面臨兩難問題,要區(qū)別對待、有保有壓,既形成調(diào)控整體合力,又要防止多項(xiàng)政策疊加的負(fù)面影響。

　　多位專家認(rèn)為,當(dāng)前諸多宏觀調(diào)控的政策效果還未完全顯現(xiàn),近期中央可能更多地監(jiān)測已出臺政策的調(diào)控效果,出臺新的政策會(huì)更加謹(jǐn)慎。國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院地價(jià)所所長趙松表示,在今年嚴(yán)厲的調(diào)控下,在一些房價(jià)過高的地區(qū),可能會(huì)有一個(gè)幅度較大的回調(diào),但是這并不意味著房地產(chǎn)市場會(huì)暴跌下去,如果出現(xiàn)暴跌,或者宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)二次探底,房地產(chǎn)新政有可能再次中止。

　　不過一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是,5月20日出臺的首個(gè)省級細(xì)則———“浙18條”還“提前”要求各地要認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家有關(guān)部門后續(xù)可能出臺的政策,包括“合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)、調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益等有關(guān)稅收政策”和“第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”。也就是說,國家有關(guān)部門已做好了調(diào)控政策,只要調(diào)控效果不明顯,則必然還有“后招”。

　　-鏈接各城市細(xì)則概覽

　　◎北京

　　暫定同一購房家庭只能在北京市新購買一套商品住房；商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停對購買第三套及以上住房,以及不能提供1年以上北京市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。

　　◎深圳

　　限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房；商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。但此前市場一直流傳的限購套數(shù)的政策沒有在細(xì)則中出現(xiàn)。

　　◎廣州

　　嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房；在房價(jià)過快增長勢頭得不到遏制的情況下,研究采取一定時(shí)期內(nèi)限制購房套數(shù)等臨時(shí)性措施,抑制投機(jī)性住房需求。但并未暫停三套房貸。

　　◎重慶

　　嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地,嚴(yán)禁向別墅供地,并將高檔住房土地增值稅預(yù)征率上調(diào)到2%。鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi),普通商品住房交易契稅按1%征收,住房交易手續(xù)費(fèi)減半收取,高檔住房交易契稅按3%征收。未叫停三套房貸,但“醞釀對個(gè)人房產(chǎn)收益征稅”。