沒有絢麗的廣告牌，沒有豪華的售樓處，在北京市北五環外地鐵5號線和13號線夾角處，一個僅有“北京城建集團”標志的住房工地正在緊鑼密鼓地施工。

　　這個低調的工地名為“北苑南區”，是北京市首個公共租賃房項目。一位施工人員告訴記者，這里明年就能竣工。

　　記者日前從財政部獲悉，公共租賃房的相關指導意見將于近期發布，這表明，繼經濟適用房、廉租房、限價房之后的“第四房”將正式浮出水面。

　　“第四房”浮出水面

　　作為一種全新的政策性住房，公租房與人們熟悉的保障性住房有本質的區別，專家對此的解釋是：經濟適用房或限價房的房主擁有房屋產權；公租房的產權則完全是政府或公共機關所有。同時它又與廉租房有很大的不同：廉租房是面向城市最低生活保障標準以下且住房困難的住戶，是政府以租金補貼或實物配租的方式提供的保障性住房；公租房則是為解決新就業職工等“夾心層”群體住房困難的一個產品。

　　中國社會科學院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞在接受記者采訪時表示，公租房制度豐富了保障性住房體系的層次建設，從以售為主向租售結合過渡，從強調對房屋所有權保障轉向對房屋使用權的保障。他表示，目前很多發達國家和地區，都有通過政府建立保障性住房租賃體系，并且具有幾十年的成功建設經驗。牛鳳瑞舉例說，在新加坡，公租房被稱作“組屋”，滿足了當地80%的人口居住問題。中國的香港特區也通過建“政府公營永久房屋”，幫助30%的貧困家庭實現了“居者有其屋”。未來中國樓市的發展方向就是雙軌制，就是市場跟政府相輔相承共同來參與住房的制度。

　　“其實在2007年的時候，公租房已在深圳等地率先試行，租住對象為收入夠不上保障房標準，又買不起商品房的‘夾心層’人群。”中國社科院財政與貿易經濟研究所城市與房地產研究室主任倪鵬飛告訴記者。

　　2009年全國兩會期間，住房和城鄉建設部副部長齊驥就正式介紹了公租房這一概念。他表示，這一面向“夾心層”的保障房新品種，將惠及一些大學畢業生和在城市就業的外來人口。

　　據北京市規劃委主任黃艷透露，北京也在2009年8月1日發布了《公共租賃住房管理辦法(試行)》，類似于“北苑南區”的公租房項目，全市目前共有11個正在開工建設，可提供房源8000套。今年在城市建設區，通過政府公共土地的投放和公共財政的支持，將建設50萬平米的公共租賃房，比去年的力度更大。而今后公租房的建設收購力度將逐漸加大，公租房這個產品將逐漸在政策性住房中占主導地位。

　　黃艷表示，目前市規劃委等部門已開始啟動研究制訂政策性住房空間布局規劃，這個規劃的編制期限將到2015年，對于廉租房、經適房、限價房、公租房等各類政策性住房，都將進行空間布局的規劃。在這個規劃中，將來公租房的比例會越來越大。

　　公租房建設面臨難題

　　記者了解到，北京市公共租賃房最大套型面積將控制在60平方米以下，基本可以達到“拎包入住”的標準。公租房規劃將采取“大分散、小集中”的方式，選址在交通便利、市政配套齊全或產業功能聚集區域。而為了提高土地使用效率，兼顧規模和經濟效益，公租房可適當提高容積率和建筑密度。

　　然而，在有著近510萬外來常住人口的北京市，“夾心層”人群數以百萬計。根據有關規定，公租房是面向“本市中低收入住房困難家庭等群體”。北京市有關官員在公開場合多次解釋，所謂“本市”就是指戶籍人口。這顯然與市場的需求相去甚遠。

　　牛鳳瑞表示，萬余套面向本地戶籍人口的公租房，遠遠不能滿足外來低收入群體的居住訴求。廣州、上海等一線城市也同樣面臨著如此尷尬的難題。在昂貴的土地成本和有限的財政投入約束下，中央和各地政府擴大住房保障之路，走得相當曲折。

　　倪鵬飛認為，不盤活存量住房資源，僅僅通過政府行政手段所能增加的供給極為有限，對于滿足“夾心層”住房需求只是杯水車薪。他分析說，住房保障應該是面向社會中收入最低群體的救濟手段，當前保障房擴大覆蓋面的做法，進一步固化了市場與計劃雙軌運行格局。事實上，根本出路在土地制度的改革，而非單純的保障房擴面。

　　中國房地產協會副會長兼秘書長朱中一認為，無論是哪種保障房，都會受制于土地財政，一塊地如果不蓋保障房，就可以做其他收益更高的項目。可以說，地方政府投資公租房缺乏動力。

　　在地價飆升房價暴漲的北京，公租房的租金需控制在市場租賃價格以下，投資回收期比商品房等項目偏長許多。陽光100集團常務副總裁范小沖表示，從房地產商的角度出發，此種項目資金占用量過大，一般不愿意參與。

　　鼓勵多方參與

　　理想很豐滿，現實很骨感，北京市也只能讓各區縣根據自己的財政情況“量力而行”。據介紹，目前確定的公租房供應指標，責任落實到區縣一級。上一年度有多少人申請，該年度則建設多少公租房。

　　北京市建委相關負責人介紹說，北京確定的公租房建設方式有三種：在政府組織建設和收購之外，國有企業、產業園區和社會單位可利用自有土地建公租房，解決本單位職工和引進人才住房需求；對于外來人口較為聚集的產業園區、城鄉接合部等區域，鼓勵集體經濟組織利用集體建設用地，按照規劃建設公租房，提供給外來務工人員居住。

　　該負責人還告訴記者，為了讓低收入的外來人口居有定所，北京市還試圖將村建公租房統一納入管理系統，控制村建公租房的租金，讓普通農民工也能住得起。同時，北京市下一步將有細則出臺，即針對不同的項目進行測算，確定房租的優惠幅度，并以“誰持有誰管理”的方式進行配租。

　　在價格方面，牛鳳瑞認為，公租房和市場房的差價，肯定需要政府補貼，補貼的形式可以多元化。政府大力推進公租房建設，也可以有效引導居民住房消費理念的變化，建立梯級消費理念。

　　北京市建委有關負責人也表示，按照目前測算情況，公租房租金一般比市場租金便宜20%以上，這主要得益于政府為公共租賃房提供的一系列優惠政策。在土地供應方面，北京市公租房土地供應由過去的出讓方式、一次性繳納70年土地出讓金，轉變為租賃方式、按年繳納土地租金，降低了土地成本；在稅費、融資方面，公租房將申請比照廉租房享受稅收優惠，申請免征房產稅和營業稅等；通過政策性貸款，引入信托資金等多種方式，多渠道籌集資金，廣泛吸引社會資金支持公共租賃房建設。

　　他同時指出，市區政府公租房管理機構，既是建設、收購、持有主體，也是運行管理主體。在政策支持下，通過公租房配租及租后動態管理，使公租房在發揮過渡安置房保障功能的同時，在還貸、維修、日常運行服務具有可持續發展的能力。羅荀