就在樓市的焦點仍集中于中小戶型住宅熱銷、剛性需求爆發時，近期國內多個城市悄然出現了豪宅回暖、中大戶型熱銷的情形。有專家指出，繼剛性需求之后，改善型需求的入市有望帶領樓市進入小陽春第二階段，但這種依然屬于前期被壓抑的改善型需求，能否放量，能否持續，仍需持續觀察。

　　改善型需求入市

　　4月25日，深圳市南山區兩個以中大戶型為主的新盤同時開盤。恒立依云伴山和泛海拉菲花園，均價約為1.2萬元/平方米。泛海拉菲花園推出200多套80～160平方米的高層住宅和疊院別墅，銷售近七成；依云伴山推出210套，也售出八成。

　　豪宅方面同樣形勢喜人。深圳著名豪宅圣莫麗斯推出170多套150～190平方米不等的臨湖單位，均價高達2萬元／平方米，開盤售出七成。4月份深圳市成交龍虎榜統計顯示，圣莫麗斯以36616平方米的銷售成績榮登4月商品房銷售冠軍。

　　深圳市國土局統計數據顯示，4月深圳全市新建商品住宅銷售共成交7694套，成交74.6萬平方米，均價12331元/平方米，環比上漲了12.4%，比去年同期則上漲了3.2%。豪宅成交拉升了4月份成交均價，4月12日入市的卓越·維港北區別墅，當日開盤就成交4億元。4月份均價最高的17和18日，豪宅云集的南山區成交均價分別達到23634元/平方米和23190元/平方米，直接推動了深圳成交均價的上升。

　　中國證券報記者在熱銷大戶型樓盤現場注意到，大戶型購房者通常以中年人為主，往往屬于第二或第三次購房，與歲末年初購房者多以首次置業的年輕人為主形成對比。

　　對于大戶型樓盤熱銷，深圳中原地產總經理李耀智分析，主要是由于降息和二套房貸的放松，使換房客開始活躍。另外，去年樓市調整時期，大戶型樓盤和豪宅等的跌幅較大。“經濟前景不明朗，也使一部分富豪將錢投進了樓市。”李耀智透露。

　　同樣，北京房地產交易管理網顯示，3月北京市別墅銷售套數為370套，比2月份上漲320.45%。成交面積為131118平方米，比2月份上漲385.16%，成交總金額近14.89億。而整個一季度成交達到600多套，與行情較好的2007年持平。

　　廣東中原地產市場總監李粵湘也表示，行內俗稱“大碼樓”的物業，即總價250萬元以上的房屋交易在春節前每月平均只有幾宗，而在3月后中原地產每月成交“大碼樓”基本保持在幾十宗。目前出手的中高端物業買家除改善型買家外，也有少量投資客。

　　二線城市同樣出現改善型需求入市的跡象。正合地產最新數據顯示，成都市主城區120平方米以上戶型的成交套數從1月的1025套增加到3月的2005套之多，成交面積也從15.22萬平方米增加到28.48萬平方米。麓山國際社區、萬科·雙水岸、南湖國際社區、四海逸家、上實·錦繡森鄰、龍城1號等定位于改善型住宅的樓盤，今年以來保持了熱銷勢頭。

　　武漢市“五一”三天假期成交量達到了467套，超過2008年同期兩倍多，套均成交面積達103.68平方米，5月4日、5月5日武漢樓市每天成交超過400套。長源地產副總肖學峰表示，近一個月120平方米以上大戶型成交比較多，說明改善型需求開始釋放。武漢的錦繡江南、水岸星城、頂琇晶城、新華西美聯公館、黃浦東宮等中心城區內一批樓盤里，購房人以自住型改善需求為主。

　　成交能否持續尚需觀察

　　易居克而瑞研究中心最新研究報告預計，今年，北京、上海、深圳三大城市的改善型住房缺口高達1600萬平方米。至2009年底，上海改善型住房缺口將達到793萬平方米，北京的缺口則會高達547萬平方米，深圳的缺口也將近255萬平方米。克而瑞研究中心表示，改善型需求將有力支撐2009年房地產市場的回暖。

　　“2009年一季度市場回暖，很大的原因在于改善型需求進一步得到釋放，而且這個趨勢越加明顯了。”克而瑞(中國)首席研究員陳嘯天指出，去年四季度以來，上海以及北京的改善型需求成交比重明顯開始上揚。

　　“改善型需求不斷釋放有多方面的原因，其中最主要也是最直接的一點就是目前市場上有大量的改善型需求被壓抑，這必然導致其尋求釋放的通道。”陳嘯天表示。

　　廣州合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江認為，改善型需求和投資客4月份已經開始進入樓市。黎文江分析，存款利率不斷下降，而廣州樓市出租回報率約為4.5%，加上很多的投資客認為樓價下調的空間不大，房地產保值潛力大，因此紛紛入市。

　　然而，第一太平戴維斯研究部報告顯示，受金融危機與2009年盈利預期不確定的影響，2009年一季度深圳高端住宅租金和入住率都出現了下降，且在未來還有持續下降的壓力。第一太平戴維斯指出，2009年首季度深圳服務式公寓空置率上升到12.7%，平均租金為人民幣193.6元/平方米/月，環比下跌2%，同比下降達7.8%。報告還指出，除服務公寓外，高端私人住宅市場租金第一季度下降2.8%，平均空置率上升2.9個百分點，達到22%。

　　第一太平戴維斯中國區市場研究部助理董事陳松吟表示，對外籍人士依存度高的高端住宅租賃市場，會持續面臨租金和入住率同步下降的壓力。“一部分客戶因跨國企業業務收縮回國，不再需要，另一部分是跨國公司控制成本支出，降低了住房補貼。”深圳蛇口某高端租賃市場負責人表示。

　　廣州知名地產分析人士韓世同也謹慎表示，目前廣州中心城區樓房供應量不多，樓價高，投資回報不明朗，投資客不會集中入市。

　　“大戶型樓盤和豪宅的熱銷，表明深圳樓市‘小陽春’進入了第二個階段。”深圳高等職業技術學院房地產研究所所長鄧志旺表示，雖然有別于首次置業，但改善型需求仍然是屬于剛性需求，是去年觀望情緒濃厚的情況下被壓抑的需求，如今開始釋放。但目前投資客尚不活躍，待這些剛性需求釋放殆盡后，樓市成交量將會重新下滑。

　　調升開工面積苗頭顯現

　　“我們現在是沒貨賣，紫麟山正在加快建設進度。”深業南方地產相關負責人表示，深業集團在春交會展出10多個樓盤僅有3個主力樓盤在售，東城上邸和紫麟山都出現新貨斷檔。熙龍灣、星海名城、萬科金域華府、桃源居等樓盤也基本處于“斷貨”狀態。“銷售速度快過預期，二期要到6月底才能賣。”熙龍灣銷售負責人表示。

　　星海名城相關人士指出，斷貨原因更多在于去年不少房企調減了開工面積、放慢了建設進度，如深振業2008年年報顯示，緩建星海七期、振業城五期8-11棟、振業巒山谷花園一期7-13棟等項目。

　　由于樓市成交回暖超出預期，深圳部分熱點片區和新增供應跟不上，出現“結構性”斷貨，不少開發商開始調增開工面積或加快建設進度。深業南方已加快深圳兩個在建樓盤進度，龍崗區的坑梓項目也定出了下半年動工的日程表。去年曾申請延期一年竣工的天健時尚空間，而今已有兩棟樓封頂，其負責人表示正在趕進度，爭取在今年底開盤。振業也有幾個緩建項目已復工或加快建設。

　　萬科在2009年一季報透露“在存貨管理上，公司繼續堅持‘量出為入’的原則，確保項目的開發節奏和銷售節奏相匹配。將結合市場形勢，考慮對開工計劃作出調整，并將在中期報告中進行披露。”

　　土地市場也繼續融冰，繼4月29日首次推出居住用地之后，深圳市土地房產交易中心6月2日將公開掛牌捆綁出讓寶安區三宗地項目改造權及土地使用權，其中兩宗為商住混合用地，使用年期為70年，另一宗為商業及公寓用地，使用年期也為70年；6月10日,還將出讓一塊位于福田區南園愛華路西側的商住用地，建筑面積為18500平方米。

　　“今年樓市仍是以消化存量為主，有能力、有信心調增開工面積，進入新一輪開發的開發商還不多。”深圳市社科院城市運營主任高海燕指出，一些斷檔現象并不代表樓市供不應求，而只是結構性問題，目前深圳仍有近500萬平方米的新房存量，開發商不會盲目樂觀加大開發或漲價。