2009年5月24日，最高人民法院公布了《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱“司法解釋”)，并將于2009年10月1日起施行。本報也曾陸續接到一些事關小區民用住房改作商業用房的投訴。這一司法解釋究竟能產生多大實際功效，如何更好地為社區居民服務，記者就此采訪了律師、街道、居委會和眾多居民代表。

　　從“少數服從多數”到“一票否決”

　　“我們這個小區，燈箱特別多，晚上亮得睡不著……”南開程華里小區居民郝女士說。“小區一樓，開了個電焊，那么多乙炔氣體容器堆在樓下，想想都睡不著。”河西福建路居民劉先生投訴。

　　現實中的“住改商”問題，確實給不少居民帶來了負面影響。有的為了開店，改變房屋結構，存放危險品，危及樓宇安全；有的天未亮就開業，夜深方打烊，喧囂終日；有的用來開餐飲，熱氣油煙簡單排放，環境衛生烏煙瘴氣，無形之中影響了其他業主的正常生活和休息等等。可見，公眾對居住的要求不再是簡單的有房可居，而是越來越注重良好的居住環境和品質，這一需求的變化無疑會引發更多糾紛或訴訟。

　　法商律師事務所律師徐廷斌說：“此前物權法對住改商糾紛的處理，規定的較原則，不具有操作性。在實踐中有的法院認為只要業主征得大多數近鄰的同意，少數服從多數即可，但是少數不同意的業主則認為自己的權益沒有得到保護，這就造成法院在裁判中也沒有明確法律依據，各地裁判不一致。最高人民法院司法解釋的出臺，對于業主是否能夠進行住改商，從法律的層面終于有了統一的尺度，明確規定，實行‘一票否決’，即須經過整棟樓其他業主的全部同意。司法解釋將整棟樓的其他業主，一律認定為‘有利害關系的業主’，如果業主進行住改商未經整棟樓其他業主的同意，他們都有權利向法院請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失。”

　　對“大型企業”應更行之有效

　　要整棟樓的其他數十戶、上百戶業主都同意才能改變，有人說，這無疑是給“住改商”判了“死刑”。但采訪中，記者卻發現，無論是法律工作者還是居民代表，對10月1日實施之后的“效果”都難言十分樂觀。“相對而言，如果是大公司或者大型單位將民用設施改為商業用途，這種司法解釋應該更加行之有效。對個體居民，或者鄰里之間而言，不太好說。”徐廷斌律師說。

　　而這些大型企業購買民宅后用于商業，正是河東紅頂花園讀者王女士、南開金宇里居民賀先生等人的困惑。

　　“我們小區一樓，某通信運營商購買了一套房屋，用于存放設備。后來，我們才知道是交換機，沒日沒夜地響。不是那種分貝很大的噪音，卻具備穿透力，真正影響了全樓人的生活質量。為此，我們樓棟的居民曾經聯名起訴，先敗訴，后來上訴又發回重審，又勝訴，既而又重審敗訴，可以說好幾年也沒有打下來這場官司。當時我們也覺得，《物權法》對于此方面的規定十分模糊。對方又是說噪音程度啊，又是說居民的絕大多數啊，理由很多。現在，我們期待著10月1日的到來。”王女士十分激動。

　　“我們小區是高層，也有類似情況，雖然表面上他是民宅，卻不住人，只用于經營性服務，這種用途改變了，無疑是在商用，根據司法解釋，我們將考慮用法律解決。”讀者賀先生等也對“司法解釋”的出臺十分歡迎。

　　對“非法經營”誰來“念咒”

　　在社區采訪，街道辦和居委會的工作人員則流露出了另外一種擔憂。

　　“本來按照很多行政許可的規定，民用房就不能改為商業用途。比如，你開商店，干美容院，如果是民用住宅，你根本就拿不到工商執照，所以一直都是非法經營。飯館就更不用說了，不僅是工商許可，食品衛生的審批更加嚴格。一般的底商都不能用于開飯館，更何況這些隱身社區、形形色色的小飯館？平素居民關于這種‘住改商’的非法經營模式就很有意見，一般而言，我們都是調解。現在出臺這個司法解釋，確實是明明白白了，但真能管用嗎？你說你是便民早點，大家都受益，可你的鄰居，哪怕是一戶受不了，怎么辦？真讓居民去起訴，會有多少人愿意走司法程序？”一位在和平區5個社區工作了20余年的老居委會主任對記者說。她最擔心的是，夏天到來小區很多一樓又要開始燒烤、喧嘩，到時該怎么調解。

　　河西梅江讀者齊先生說：“部分商業設施規劃中原本有，可是后來建成卻挪作他用或暫時配套不完善，這加劇了‘住改商’的興起。比如說，小區一樓一家小賣部，你起訴獲勝了，沒準更多的居民對你有敵意。這樣的問題，不能單純靠法律條文解決。”

　　南開大學的金先生更表達了一種深沉的擔憂：“以前，大多社區里的‘住改商’都是非法經營，可以說是執法部門執法不夠得力。現在我們居民真正擔心的是，司法解釋實施后，居民再投訴到這些部門，他們會不會用一句‘自己起訴去’來推諉？如果是該執法的不執法，讓鄰里之間撕破臉皮上法院，著實很難。”(記者 羅駿)