深圳市人大日前通過《關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，稱將適當照顧原村民和原農村集體經濟組織利益，按規定辦理初始登記，依法核發房產證，這標志著深圳部分符合條件的“小產權房”可能轉正拿到房產證。一時間，“小產權房可能開閘”的說法陡然升溫，媒體上那些打擦邊球的“小產權房”廣告也多了起來，一些中介更是頻繁指點那些希望淘得一套“庶出”住房的客戶，稱“政策一旦下來，就不可能賣這個價了。”

　　官方說法：堅決查處“小產權房”

　　針對社會上關于“深圳市‘小產權房’將拿全國首個準生證”傳聞，6月9日下午，國土資源部相關人士表示，深圳市人大《關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》處理的是國有土地上的違法建筑，與在農民集體土地上違規違法建設、向社會公眾租售的“小產權房”有本質區別。

　　國土資源部強調，國土資源部對“小產權房”的態度已經非常明確，農村集體用地是不能用來建小產權房的。小產權房不符合國家現行法律規定，更不受法律保護。在即將出臺的“農村集體土地流轉辦法”和新修訂的《土地管理法》中，據國土資源部熟悉政策法規的官員透露，“農村集體建設土地流轉辦法”中不會涉及小產權房的內容，而《土地管理法》修訂案或將于明年上半年出臺，修訂案與其之后的一系列配套文件，會有部分內容涉及農村土地流轉，但他未透露是否會對小產權房有所影響。

　　“小產權房”日益蔓延

　　什么是“小產權”？在民間，一般認為國家發的產權證叫“大產權”；不是國家發出、而是由鄉鎮政府發的產權證，就叫“小產權”，也叫“鄉產權”，最大的區別，在于房子建造在不同性質的土地上。

　　記者注意到，在官方文件中，對所謂“小產權”、“鄉產權”，迄今并無標準解釋，目前關于“小產權”、“鄉產權”的官方表述，主要來自建設部2007年6月18日關于購買新建商品住宅的風險提示中。其內容如下：“城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋。目前的法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發。不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售。目前，有些村集體經濟組織在本村集體土地上集中建設農民住宅樓，用于安置本集體經濟組織成員，但在安置過程中，擅自擴大銷售對象，以較低的價格向本集體經濟組織以外成員銷售。非集體經濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護。有些項目允諾辦理的‘鄉產權’、‘小產權’，均不符合法律規定，不受法律保護。”

　　在房產行業，所謂“小產權房”，一般是指一些村集體組織或開發商以新農村建設等為名義出售的、建筑在集體土地上的房屋，或是由農民自行組織建造的“商品房”。這類房子一般由鄉鎮政府發放產權證，但這類所謂“鄉產權房”，實際上并無真正的產權，因為這種房產缺少國家出具的土地使用證和預售許可證，國土房管局也不會給予備案。

　　雖然沒有“出生證”，但“小產權”的居住功能和“大產權房”沒有絲毫區別，而它的價格卻便宜許多。也正是因為這一原因，近年來，隨著各地城市房價的不斷飆升，部分開發商聯手鄉鎮政府，在占用的農民集體土地上建造房屋，然后由享有該土地所有權的鄉鎮政府或村合作經濟組織等機構蓋章頒發權屬證書，把它的使用權轉讓給城市居民的做法愈演愈烈。據不完全統計，目前，全國住宅總量在186億平方米左右，其中高達66億平方米面積的住房屬于“小產權房”，占比超過三分之一。由此，“小產權房”開始演變成為一種新的現象。

　　針對逐步蔓延“小產權房”現象，前不久中國社科院發布的2009年《農村經濟綠皮書》指出，目前“小產權”與“大產權”的區分意義已經不大，而農民的宅基地事實上已進入市場，“相關政策應作出調整，以適應現實變化”，現行法規應作出修訂。看來，“小產權房”需要從法律的源頭上加以確認，并允許各地先行探索，國家有關部門也應該密切關注其公平性和持續性，并及時予以糾偏，為將來的立法和修法積累經驗。也許，這才是“小產權房”現象背后蘊含著的亟需解決的大問題。

　　價差巨大，不乏“搏一記”買家

　　記者注意到，近一段時間，本地媒體上的“低價房”廣告明顯多了起來，這些所謂的“低價房”，其實就是“小產權房”。根據某報上登載的兩則低價別墅廣告的線索，記者日前前往松江、奉賢的兩處樓盤探訪。

　　驅車經郊環A30從李塔匯出口下，遠遠可見一片新建的住宅區，在建的A15高速公路從小區前方經過，車右行約200米，即見懸掛于“恬潤新苑”售樓處上方的紅色條幅。根據報紙上登出的電話，記者找到“經辦人”。據此人介紹，目前這里主要銷售聯排別墅，每套的總面積約250多平方米，總價在88萬元左右，核下來的單價只要3520元。“單價怎么這么便宜”？“經辦人”介紹說，眼下該小區在售的聯排別墅只剩下4-5套了，“這是動遷安排剩下的”，其他房源要等二期開盤了。

　　記者問，如果要買房，與誰簽合同？這名“經辦人”拿出一份復印件，上面蓋的是鎮建設管理辦公室的圖章，表示如果要買房，就與這家機構簽約。“為什么不是與開發商簽約？這樣的機構有銷售資格嗎？”面對記者的追問，這位“經辦人”表示，這一切都可放心，開發這片樓盤的企業是由政府下面的管理機構批準的，又不是一般的“野雞”單位。“眼下沒有產權證，過兩年總會統一辦理的。不過到那個時候，就肯定不是現在這個價錢了。”經辦人說道。

　　離開“恬潤新苑”，記者又驅車來到奉賢區的“鹽行花苑”售樓處，這里近300平方米的一套雙拼別墅，總價只有90多萬元，而且物業費竟然只有每平方米0.5元。售樓小姐的說法與“恬潤新苑”的那位經辦人如出一轍，她表示，發展商的資質絕對沒有問題，可以確保買家“在兩年里拿到產權證”。

　　記者探訪的上述兩處樓盤有個共同特點，均是在農民別墅區中混雜著一定量的對外銷售別墅。由于其非商品房的屬性，往往是不允許公開打廣告對外出售的。但是，這類以現房出售的低價樓盤，偶爾會在媒體上刊登含糊其辭的廣告，這類廣告一般不會刊登房屋預售許可證號，二也不會事先聲明房屋產權問題。但“有心人”則一眼就能看懂。值得注意的是，由于這類樓盤沒有經市房產交易中心備案，銀行均不會提供正規的商業貸款，通常情況下購房者須冒險一次性繳清房款。

　　采訪中記者發現，目前在上海，所謂的“小產權房”大致有幾種情況：第一種是在農民“宅基地”上建成的房子，只屬于該村的農民、即集體所有者，這類房子嚴格來說，連外村農民都不能夠購買。因為農村宅基地使用權具有很強的身份屬性；第二種是占用耕地違規建設的住宅；第三種是農村宅基地異地置換后，在沒有進入市場的“節余土地”上建起來的動遷住宅；第四種是在集體企業或工業園區用地上建造的住宅或別墅，等等。

　　近年來，伴隨著上海房價的走高，價格優勢十分明顯的“小產權房”，不僅買賣一直“暗流涌動”，而且頗有蔓延之勢。雖然根據國家規定，出售“小產權房”在法律上被禁止，但由于其沒有土地出讓金，開發商利潤也不高，其價格一般僅是同地區商品房價格的20%-40%。這也是有些住在市中心的居民頂著產權風險購買的根本原因。近期，奉賢青村、金匯，及松江李塔匯、新橋等鎮的“小產權”樓盤短期內幾乎銷售一空，而且售價比五一前后有所上漲，就是最好的例證。（本報記者 熊海鈞）