二手房交易過程中因賣家不斷 “跳價”而滋生的“一房二賣”現象，今后將有可能得到根本杜絕。新修訂的 《上海市房地產登記條例》 (以下簡稱《條例》)將于下月1日起正式實施， 《條例》規定，期房和現房的交易合同均可辦理預告登記。這也就意味著，賣方在登記有效期內如想將同一物業賣給出價更高的第三人，這在操作上是無法實現的。

　　就預告登記一項，新修訂的《條例》作出新規定——

　　預告登記可以雙方共同申請，當事人單方申請預告登記的，必須持雙方當事人對預告登記的約定文件辦理；期房和現房的交易合同均可辦理預告登記；未經預告登記的權利人同意處分該房地產的，不予登記；預告登記失效日期，為債權消滅或者自能夠進行登記之日起三個月。

　　此外，商品房初始登記后，開發企業與預購人應當共同申請轉移登記；在建工程抵押預告登記轉為現房抵押登記時，抵押物范圍應當扣除已經辦理預告登記的預購商品房、業主共有的房地產、不屬于開發企業所有的公益性公共服務設施的房地產；預告登記失效后，當事人申請注銷預告登記的，應提交預告登記有關當事人的書面約定或法院判決、仲裁裁決的文件。

　　就此新規，中原地產法律事務部高級法務經理姚志云在接受記者采訪時分析， 《條例》中關于 “預告登記”制度的規定，可謂是整個條例中，變化較大、影響較深的規定。 “其實以前二手房交易過程中的賣方違約、或是賣方一房二賣的情況確實存在。”姚志云指出，當前有不少這樣的案例，特別是在市場變化較快的時候，如2007年，二手房房價上揚較快，周周不同，一套100萬元的物業在一周后價格有可能變化至110萬元，在有途徑違約的情況下，或許就有房東進行違約， “預告登記”制度能有效遏制這一現象泛濫。

　　解讀

　　新修訂的《上海市房地產登記條例》(以下簡稱《條例》)將于下月1日起正式實施。除了明確規定損壞承重結構房屋整改后方能辦理登記之外，《條例》在總結實踐經驗的基礎上，按照物權法的規定，對原條例作了進一步的補充和完善，為解決以往房地產登記實踐中的一些新問題提供了法律依據，上海市住房保障和房屋管理局有關負責人對《條例》作了具體解讀及案例分析。

　　房地產記載日為登記日

　　[解讀]

　　《物權法》第十四條規定，依法應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。原《條例》是以受理日為登記日。為與上位法保持一致，新《條例》明確規定，以房地產登記事項記載于登記簿的日期作為登記日。

　　[案例]

　　甲購買登記在乙名下的一套住宅，甲、乙雙方于2009年6月25日簽訂房地產買賣合同。2009年7月1日，甲、乙共同至房屋所在地的房地產登記機構申請產權過戶登記。申請人提交的材料齊全，登記機構受理了該申請，并出具了收件收據。2009年7月17日，登記機構完成審核，在登記簿中記載該房地產的產權人為甲，至此該房屋的產權人由乙變為甲，登記日即為2009年7月17日。登記日的法律意義在于明確不動產物權設立、變更、轉讓和消滅的法定日期。

　　附有違法建筑不能辦理登記

　　[解讀]

　　附有違法搭建的房地產改變了登記簿記載的房屋的物理狀態以及土地的使用狀況。違法搭建的房屋本身具有違法性，當事人不享有對這部分房屋的所有權。因此，新《條例》第二十條規定，附有違法建筑的房屋，房地產登記機構應作出不予登記的決定。

　　附有違法建筑的房屋，當事人拆除了違法建筑、恢復原狀后，經執法機構核查并出具已完成整改的證明文件，且房地產登記機構在房地產登記簿上予以記載后，房地產登記機構方可辦理房地產登記。

　　[案例]

　　李女士欲購買一幢花園別墅，經實地查看，在別墅毗連一側有一間數十平方米的附屋。在與產權人簽訂房屋買賣合同后，雙方當事人到房地產交易中心辦理過戶登記，卻被登記機構告知，該別墅附有違法建筑，已由房地產登記機構在房地產登記簿上進行記載。

　　根據新《條例》的規定，房地產登記機構不予受理登記申請。只有在違法建筑拆除后，且持行政執法機構出具的已完成整改的證明文件，才能申請產權過戶登記。因為違法的建筑是不受法律保護的。當事人應將違法建筑拆除后，行政執法機構到現場出具已完成整改的證明文件，登記機構方能辦理登記。

　　這個案例告訴購房者，在實地看房時，要核對產權證中的附圖，如不一致的，要謹慎簽訂房屋買賣合同。

　　更正登記時轉讓、抵押須中止辦理

　　[解讀]

　　新 《條例》在以下幾方面有新的規定： (1)房地產權利人、利害關系人認為房地產登記簿記載事項有錯誤，且登記簿記載的事項確有錯誤的，在房地產權利人書面同意更正的情況下，可以共同申請更正登記。 (2)如房地產登記簿記載的權利人不同意更正，但有行政機關、人民法院、仲裁機構已經發生法律效力的文件證明房地產登記簿記載的權利歸屬確有錯誤的，利害關系人可以直接申請更正登記。(3)房地產登記機構受理了更正申請后，對正在審核中的房地產轉讓、抵押等登記申請必須中止辦理，同時暫緩受理新的相關登記申請，一旦更正登記程序完成后，登記機構才可恢復受理有關房地產登記。

　　[案例]

　　某房地產權利人為張三，張三死亡，公證機構出具了繼承權公證書，證明該房屋由張三的兩個兒子張甲、張乙法定繼承，登記機構依據公證機構的公證文書辦理了繼承的轉移登記，將房屋所有權人記載為張甲、張乙。張三的另一個兒子張丙知道后，向公證機構反映公證失實，要求糾正，公證機構撤銷了公證書。此時，張丙可以征得張甲、張乙的同意，重新辦理公證，并一同前往登記機構將登記的權利人更正為張甲、張乙、張丙三人；如果張甲、張乙不同意，張丙也應當向人民法院提起請求確認房屋歸屬的民事訴訟，憑法院生效的判決書向登記機構申請更正登記。

　　房地產登記基本單元分三種情形

　　[解讀]

　　由于以往缺少對房地產登記基本單元的相關規定，出現了開發商采取劃線、打銅釘等方式將原始設計的商場、辦公樓等擅自分割成若干單位出售產權，以及私房產權人隨意分割私房產權，將一間房屋分割成若干個產權單位，并向登記機構申請辦理登記的現象，由此引發矛盾。為了避免上述糾紛，本次條例經修訂，明確了房地產登記以房屋、土地的最小單位為基本單元。

　　具體來說：(1)土地以宗地為基本單元。 (2)居住房屋原則上以套為基本單元；非成套的，已經登記的維持原狀。 (3)非居住房屋以規劃確定的完整功能、可以獨立使用，并且有明確、唯一編號的房屋或者特定空間為基本單元，比如獨幢的賓館、公寓式酒店以幢為基本單元，不得分層、分套出售。

　　[案例]

　　某房地產開發商開發建設一幢綜合樓，規劃管理部門批準一層為商場，建筑面積1000平方米。開發商擅自將商場分割成若干個建筑面積30-40平方米的單元，并向社會做公開出售廣告。因為該商鋪不符合條例規定的基本單元的要求，房地產登記機構不能辦理該商鋪的房地產登記。所以，購房者要理智購房，對此類售房廣告應謹慎對待。

　　產權證滅失、遺失須刊登聲明

　　[解讀]

　　房地產權證書是合法擁有房地產權利的憑證，權利人要認真妥善保管。一旦滅失或遺失，可申請補發房地產權證書。為避免利用補證進行欺詐的行為，新《條例》對補辦房地產權證書的，增加了在市房屋、土地行政管理部門門戶網站上刊登滅失、遺失聲明的程序，期限為三十日，期滿無異議或者異議不成立的，才可補發。補發的房地產權證書上注明“補發”字樣。自補發之日起，原房地產權證書作廢。

　　[案例]

　　甲是某處房地產登記權利人，因經營需要，擬將該房地產向銀行抵押貸款，在辦理相關手續時發現房地產權證不知何時丟失了。甲向登記機構查詢后發現，其房地產還沒有被騙取登記在別人名下。甲依據《上海市房地產登記條例》第十八條第二款之規定，向房地產登記機構提出補證申請，同時通過房地產登記機構在市房屋、土地行政管理部門門戶網站刊登遺失聲明。自刊登之日起滿三十日無異議，房地產登記機構向其補發了房地產權證。其補發的房地產權證被注明“補發”字樣，登記機構同時告知甲，其原房地產權證作廢。(記者 楊冬)