7月初，北京市最早開工建設(shè)的限價房項目“旗勝家園”正式交付使用。在開發(fā)商精心組織的交付儀式上，首批10名住戶代表小區(qū)4645戶業(yè)主，興高采烈地從北京市委書記劉淇和市長郭金龍手中接過了新房的鑰匙。

　　與北京熱鬧的場面形成鮮明對比，今年4月，位于廣州的全國第一個限價房項目“保利西子灣”交房時，70多名業(yè)主想盡一切辦法拒絕收房，甚至以“存在漏水等質(zhì)量問題”為由起訴了開發(fā)商，尷尬的局面出人意料。

　　經(jīng)過兩年左右的建設(shè)周期，各地首批限價房剛剛交付，一度寄托著“夾心層”住房希望的限價房制度便被推到去與留的十字路口。

　　- 取 消？

　　失去價格優(yōu)勢，部分城市限價房成“雞肋”

　　2007年，全國范圍內(nèi)房價飛漲。

　　為了支持既不符合住房保障條件，又買不起商品房的“夾心層”家庭解決住房問題，同時穩(wěn)控商品房價格，廣州、成都、北京、南京、青島等城市開始嘗試推出“限套型、限房價、競地價”的政策性商品房。大多數(shù)城市稱之為限價房。

　　限價房推出時，由于其房價普遍比周邊商品房價格低30%以上，受到熱捧。

　　然而，就在首批限價房的建設(shè)過程中，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一場波及全國的調(diào)整。限價房在一些城市逐漸失去價格優(yōu)勢。

　　以位于廣州市金沙洲的保利西子灣為例，2007年項目開始建設(shè)時，周邊的商品房均價都在10000元/平方米以上。保利西子灣6500元/平方米的價格在當(dāng)時表現(xiàn)出巨大優(yōu)勢。

　　但到今年初項目交房時，周邊部分普通商品房的價格已經(jīng)接近甚至低于6500元/平方米。

　　失去價格優(yōu)勢同時，限價房在品質(zhì)上普遍遜于普通商品房，上市交易也受到限制，種種原因?qū)е虏糠謽I(yè)主拒絕收房。

　　2008年11月，本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整進入最低谷的時候，最早進行限價房探索的廣州市宣布暫停限價房用地供應(yīng)。

　　緊接著，限價房開發(fā)規(guī)模最大的北京也減少土地供應(yīng)。其他城市紛紛跟進。

　　類似的情形在各地出現(xiàn)，“取消限價房”的聲音隨之而來。

　　“對作為商品的住房進行限價，不僅不倫不類，也經(jīng)不起市場的風(fēng)云突變。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說，“應(yīng)該重新考量這一住房產(chǎn)品，讓它逐步退出歷史舞臺。”

　　- 保 留？

　　市場波動仍需限價房穩(wěn)控，“夾心層”的產(chǎn)權(quán)渴望現(xiàn)實存在

　　“限價房在市場調(diào)整中遇到的問題只是陣痛，不能因噎廢食。”上海市房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會高級經(jīng)濟師顧海波認(rèn)為。

　　事實上，除了廣州等少數(shù)城市，限價房在許多城市仍然有一定價格優(yōu)勢。

　　以北京的“旗勝家園”為例，售價6350元/平方米。與其相鄰的幾個樓盤，目前售價均在萬元以上。

　　該項目開發(fā)商——北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長王洪波認(rèn)為，從目前北京五環(huán)內(nèi)每平方米超過1萬元的房價水平看，每平方米6000多元的限價房，仍然是市場的重要補充，有巨大需求。

　　“事實證明，限價房對平抑房價非理性上漲能起到一定作用。”青島市國土房管局副局長杜本好說。2005年，青島市房價漲幅位列全國第二，從當(dāng)年起，青島每年推出1000畝限價房用地，隨著限價房供應(yīng)不斷增加，過熱的房地產(chǎn)市場開始回歸理性。

　　由于去年市場出現(xiàn)調(diào)整，青島市將3年2萬套限價房的供應(yīng)計劃減少為每年3000套。

　　“需要它平抑房價的時候就增加供應(yīng)，不需要的時候就減少供應(yīng)。這是政府正常的調(diào)控手段，并不像一些人說的是‘被迫’調(diào)整。”杜本好說，“限價房能起到穩(wěn)控市場的作用，有必要存在。”

　　今年上半年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯回暖，部分城市房價再次出現(xiàn)快速上漲的局面。在前不久舉行的全國保障性安居工程工作會議上，有關(guān)部門明確提出，在房價較高的城市，可以結(jié)合實際情況，繼續(xù)組織建設(shè)一批限價房。

　　“夾心層”的購房愿望，也成為限價房繼續(xù)存在的理由。

　　顧海波認(rèn)為，在當(dāng)前政府住房保障能力有限的情況下，限價房仍然是支持“夾心層”解決住房問題的重要手段。

　　一些城市開始探索公共租賃房制度，以租賃方式求解“夾心層”住房問題。廈門市政府辦公廳住房保障處處長王朝暉認(rèn)為，即便公共租賃房全面推開，限價房也有存在必要。

　　“盡管這些年我們一直在引導(dǎo)人們改變住房觀念，但中國百姓對買房、獲得產(chǎn)權(quán)的愿望是很難改變的。”王朝暉說，“‘夾心層’家庭盡管收入不高，但他們也希望買到屬于自己的房子，這種現(xiàn)實存在的對房屋產(chǎn)權(quán)的需求和渴望，政府應(yīng)該想辦法給予支持。”

　　- 調(diào) 整？

　　購買條件放寬易，“隨行就市”降價難

　　無論是從穩(wěn)定政策的角度，還是從平抑房價、補充市場供給的角度看，限價房在一定時期內(nèi)都將存在。

　　“限價房不僅不應(yīng)該被取消，而且應(yīng)該在更規(guī)范、更科學(xué)的前提下加大發(fā)展力度。”顧海波說，限價房的價格和購買條件，應(yīng)該隨市場需求及時進行動態(tài)調(diào)整。市場低迷時期，應(yīng)考慮放寬購買條件，降低售價。

　　記者從有關(guān)部門獲悉，北京市正考慮擴大限價房制度覆蓋面，擬將公務(wù)員、教師等群體納入其中。

　　相比之下，限價房價格要“隨行就市”，卻難度重重。

　　在第一批限價房定價時，各地大多采取了“比周邊商品房低20%—30%”的定價標(biāo)準(zhǔn)。從理論上講，限價房價格確實應(yīng)該參照商品房價格，動態(tài)調(diào)整。

　　然而，這種政策性商品房“限房價、競地價”的操作模式，卻導(dǎo)致限價房價格難以隨行就市。

　　地方政府在進行限價房用地招拍掛時，已經(jīng)限定了項目的售價。在售價的“天花板”下，開發(fā)商根據(jù)自己能承受的成本，留出合理利潤，競拍土地。

　　普通商品房則是先拍地，再根據(jù)地價加上各種成本和利潤，形成最終售價。兩種價格形成機制恰好相反。

　　隨著供需關(guān)系的變化，普通商品房可以通過調(diào)節(jié)利潤率而調(diào)整價格；限價房的價格則更多體現(xiàn)了成本，調(diào)整空間并不大。

　　以旗勝家園項目為例。2007年，住總以13.98億元中標(biāo)了西三旗限價房項目，“競拍土地的時候，已經(jīng)把利潤壓縮到8%的低水平。這兩年建設(shè)成本漲了很多，進一步擠壓了我們的利潤，很難有降價的空間。”王洪波說。

　　“限價房不愁銷售，政府作為定價者沒有提出降價，我們沒權(quán)力降價，也不會降價。”一位參與北京限價房開發(fā)的國有房地產(chǎn)企業(yè)負責(zé)人告訴記者。

　　在地方政府看來，由于限價房承擔(dān)著調(diào)控房價和市場“穩(wěn)定器”的雙重作用，并不會輕易調(diào)價。

　　王朝暉告訴記者，在市場低迷的時候，限價房的價格更能反映當(dāng)前市場的實際成本，為市場提供了價格的“底部”。“在市場信心不足的情況下，政府降低價格，弊大于利。”

　　去年11月，廈門市政府通過媒體公布了政策性商品房的價格構(gòu)成，并明確政府不會調(diào)低價格。12月開始，房地產(chǎn)市場銷售出現(xiàn)回暖。