房地產(chǎn)市場(chǎng)很難說(shuō)是個(gè)完整的市場(chǎng)，因?yàn)檎�府本身是土地的所有者，也是土地的供�?yīng)者，政府本身也是市場(chǎng)中的一個(gè)主體，而非僅僅是制定規(guī)則，監(jiān)督規(guī)則執(zhí)行，因此，很難完全按照市場(chǎng)化原則來(lái)監(jiān)管市場(chǎng)

　　地王頻出，房?jī)r(jià)攀升，終于引起政府部門關(guān)注。有消息稱，為了預(yù)防企業(yè)將運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給社會(huì)，國(guó)土部門將對(duì)“地王”開(kāi)發(fā)進(jìn)行全程監(jiān)管，包括從合同簽訂到開(kāi)工竣工期間的各個(gè)環(huán)節(jié)，“要從頭查到尾，監(jiān)管到底”。又有消息說(shuō)，北京15家因捂盤惜售的開(kāi)發(fā)商被市住建委約談告誡，并要求在七日內(nèi)完成整改。同時(shí)，市住建委公布了舉報(bào)電話和網(wǎng)址供公眾舉報(bào)監(jiān)督。

　　金融危機(jī)給予我們的一個(gè)教訓(xùn)就是，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)并非自由放任經(jīng)濟(jì)，它也需要加強(qiáng)監(jiān)管。因此，有關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，無(wú)可非議。亡羊補(bǔ)牢未為晚矣，出了問(wèn)題自然應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管，但未雨綢繆，在問(wèn)題尚未出現(xiàn)前就做好監(jiān)管豈不更好，在這方面，我們還有很多事要做。

　　政府監(jiān)管，最主要的工作是制定好規(guī)則，并經(jīng)常性地加以檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正。土地賣出天價(jià)，政府樂(lè)見(jiàn)其成，但有時(shí)候，也未必是好事。以前就有開(kāi)發(fā)商到處天價(jià)拿地，開(kāi)始政府頗為高興，但不久就發(fā)現(xiàn)，該開(kāi)發(fā)商沒(méi)那么多錢，結(jié)果怎么辦呢，要么重新跟他談條件，這正是開(kāi)發(fā)商早已算計(jì)好的，要么成為爛尾，即所謂將運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給社會(huì)。也有開(kāi)發(fā)商拿地后，有錢也不急于開(kāi)發(fā)，而是等待地價(jià)上漲后，再倒手出售，或者等待房?jī)r(jià)上漲時(shí)再開(kāi)發(fā)。本來(lái)應(yīng)該政府所得的土地溢價(jià)收益，進(jìn)了開(kāi)發(fā)商的腰包。還有一些開(kāi)發(fā)商膽子大些，眼看按照買地時(shí)與政府商定的條件開(kāi)發(fā)要虧損，就悄悄地通過(guò)關(guān)系改規(guī)劃，改用途，改容積率，或者干脆偷偷地多蓋幾層，以降低買地成本。更有甚者，不少企業(yè)在市場(chǎng)不好時(shí)將地退還給政府，或者要求政府延期。總之，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)全讓政府承擔(dān)，而開(kāi)發(fā)商只坐收其利。

　　在中國(guó)，房地產(chǎn)市場(chǎng)很難說(shuō)是個(gè)完整的市場(chǎng)，因?yàn)檎�府本身是土地的所有者，也是土地的供�?yīng)者，政府本身也是市場(chǎng)中的一個(gè)主體，而非僅僅是制定規(guī)則、監(jiān)督規(guī)則執(zhí)行，因此，很難完全按照市場(chǎng)化原則來(lái)監(jiān)管市場(chǎng)。

　　上述問(wèn)題的出現(xiàn)，實(shí)際就是政府既要謀利，又要監(jiān)管這一兩難處境的表現(xiàn)。如果政府只是市場(chǎng)中的甲方，照例土地賣給開(kāi)發(fā)商，風(fēng)險(xiǎn)都應(yīng)該有開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，政府可以不管它。這就跟鋼鐵廠買了高價(jià)鐵礦石，遇到鋼價(jià)下降，不可能再去跟礦業(yè)公司談價(jià)格，更不可能將已買的鐵礦石退回去，是一個(gè)道理。為何政府又要跟他談條件呢，一是擔(dān)心到手的利益無(wú)法保障，二是害怕承擔(dān)政治后果。因此，就只好不按出讓土地時(shí)約定的規(guī)則辦事了。他帶頭壞了自己定下的規(guī)則，有了第一例，就會(huì)有第二例。最后買地就變成一場(chǎng)開(kāi)發(fā)商和政府之間的游戲。

　　有了規(guī)則，不執(zhí)行是一個(gè)方面，還有一個(gè)方面是，規(guī)則本身有問(wèn)題，很難執(zhí)行到位。如政府規(guī)定，土地閑置兩年不開(kāi)工將收回，這個(gè)規(guī)定，本來(lái)是要防止開(kāi)發(fā)商坐收土地自然升值坐收漁利，防止項(xiàng)目爛尾，用心可謂良苦，但政府制定的規(guī)則太籠統(tǒng)，并沒(méi)有詳細(xì)規(guī)定開(kāi)工標(biāo)準(zhǔn)，最后這樣的規(guī)定形同虛設(shè)，囤地成為普遍現(xiàn)象。現(xiàn)在，政府加強(qiáng)監(jiān)管，在土地出讓時(shí)，除了規(guī)定開(kāi)工期限，還規(guī)定了竣工期限，甚至還規(guī)定了開(kāi)盤銷售的期限，看起來(lái)，已經(jīng)沒(méi)有空當(dāng)了，但如果沒(méi)有細(xì)節(jié)，還是無(wú)法落實(shí)。比如，開(kāi)盤銷售時(shí)點(diǎn)好確定，但開(kāi)盤銷售速度卻不是政府所能控制的了。看起來(lái)，政府監(jiān)管不到位，既有監(jiān)管措施過(guò)粗的問(wèn)題，也有監(jiān)管措施太細(xì)的問(wèn)題，政府還需提高監(jiān)管的水平和能力。

　　有時(shí)，監(jiān)管措施是好的，監(jiān)管力度也適當(dāng)，但執(zhí)行力不夠。很多時(shí)候，監(jiān)管發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，大都罰款了事，而所罰的款與開(kāi)發(fā)商不當(dāng)獲利相比，簡(jiǎn)直是小巫見(jiàn)大巫。而罰多少，還是可以商量的。這就看開(kāi)發(fā)商與政府的談判能力了，其中更多的要看關(guān)系了。這次北京市住建委規(guī)定，要對(duì)違規(guī)捂盤的房企和經(jīng)營(yíng)管理者新的市場(chǎng)準(zhǔn)入資格加以限制或禁止，也許會(huì)比罰款更有威懾力一些。

　　有規(guī)則，也按規(guī)則辦了，規(guī)則制定得也很好，執(zhí)行也到位，但也有可能因?yàn)檎�出多門而流產(chǎn)。在中國(guó)，土地歸國(guó)土資源部門管，房地產(chǎn)市場(chǎng)歸住建部管，兩個(gè)部門打架的事常有發(fā)生。這既讓開(kāi)發(fā)商無(wú)所適從，又讓開(kāi)發(fā)商如魚(yú)得水。有時(shí)候，兩個(gè)部門倒不打架，但你怎么執(zhí)行的我不知道，我怎么執(zhí)行的你也不知道。比如，開(kāi)發(fā)商改容積率、改規(guī)劃，無(wú)需找土地部門就可辦理，土地部門很可能無(wú)從知道。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的非市場(chǎng)因素，還有很多，無(wú)法一一列舉，很多問(wèn)題還不僅僅是技術(shù)問(wèn)題。因此，房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化還任重道遠(yuǎn)，注定還要在市場(chǎng)和政府之間搖擺。但愿這樣的搖擺不要頻率太高，幅度不要太大，時(shí)間不要太長(zhǎng)。(陳雪根）