主持人：于兵兵

　　嘉賓：中原地產(chǎn)華北區(qū)總裁 李文杰

　　5日，備受各方關(guān)注的物業(yè)稅開征被寫進《深圳市綜合配套改革三年(2009-2011年)實施方案工作安排表》，深圳成為首個把開征物業(yè)稅提上官方日程的城市。有媒體解讀，深圳或?qū)⒑芸炻氏乳_征物業(yè)稅。但隨后深圳相關(guān)部門對這一說法給予否認。

　　盡管如此，物業(yè)稅進入試行的最后沖刺階段已經(jīng)成為市場共識。那么，物業(yè)稅是否會在近期開征？其開征的技術(shù)難題究竟在哪里？物業(yè)稅開征又將為房地產(chǎn)市場帶來怎樣實質(zhì)性的影響？

　　本期上證演播室，中原地產(chǎn)華北區(qū)總裁李文杰詳解這一市場焦點話題。在李文杰看來，本質(zhì)上，物業(yè)稅將從稅收層面降低房產(chǎn)投資利潤，對個人房產(chǎn)投資者將有一定影響。由于物業(yè)稅正式征收需要通過中央多部委審批，最終試行可能在2010年底。

　　上海證券報：深圳物業(yè)稅開征的話題在近期引起市場的廣泛關(guān)注。那么深圳是否會真的在近期開征物業(yè)稅？

　　李文杰：深圳市委市政府日前通過最新一期《市政府公報》發(fā)布的《深圳市綜合配套改革三年(2009～2011年)實施方案》中，對財稅體制提出多項改革措施。其中，我認為章節(jié)不多但是意義深遠的“適時探索開征物業(yè)稅”及“2010年下半年試運行”的提法在內(nèi)地房地產(chǎn)市場絕對引人關(guān)注，并可能帶來顛覆性的市場變化。

　　但隨后深圳對短期內(nèi)率先開征給予否認。按政府部門的說法是，深圳可能成為多個試點城市中的一個。而這個三年配套改革的實施方案，也還在等待中央審批的過程中。如果要實施財稅制度改革起碼要經(jīng)過國家稅務(wù)總局的審批。但有一點可以肯定，深圳是首個把開征物業(yè)稅提上日程的城市。

　　上海證券報：物業(yè)稅開征到底對市場有哪些影響？

　　李文杰：眾所周知，物業(yè)稅出臺始終是雷聲大雨點小。由于物業(yè)稅屬于地稅范疇，首先可以從部分城市開始推行，而非全國一起實施。

　　物業(yè)稅一旦開征，對于投資比例過高的市場來講，無疑會成為重大拐點及利空，在短期內(nèi)可能造成房價驟降，當(dāng)然長期來看，從避免房產(chǎn)資源空置，減少社會資源浪費，穩(wěn)定房價，轉(zhuǎn)變地方政府對“賣地沖動”的土地財政模式，對未來整體區(qū)域房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展均是長期重要的利好。

　　短期內(nèi)，由于物業(yè)稅極大地提高了房屋持有的成本，因此物業(yè)稅的征收將首先減少空置率，降低租金成本，其次由于租售比的擴大投資回報驟降將導(dǎo)致房屋出售劇增，價格在短期內(nèi)出現(xiàn)驟降的局面，但是經(jīng)過一段時間對已經(jīng)產(chǎn)生的泡沫進行消化，房價將穩(wěn)定在合理的水平并在經(jīng)濟的拉動下實現(xiàn)可持續(xù)的增長。

　　在北京這樣的城市，實際上隱性的空置率極高，許多北方人的消費習(xí)慣是買了房就放在那里不租不售保值增值。而物業(yè)稅的出臺將極大改變這種社會資源的浪費，有利于改變?nèi)藗冮L期以來形成的房地產(chǎn)是投資工具的觀念，對整個市場的可持續(xù)發(fā)展極為重要。

　　上海證券報：關(guān)于物業(yè)稅的技術(shù)瓶頸一直是市場討論的焦點。比如，有人認為，房屋和土地使用費用已經(jīng)在買房時一次性付清。再收物業(yè)稅有重復(fù)征稅的嫌疑。另外，物業(yè)稅還涉及房屋市場評估，稅費比例，如何約束欠稅行為；試點階段是從二套房開征，還是從商業(yè)地產(chǎn)、豪宅開征，再向普通住房過渡等等問題。那么，您覺得物業(yè)稅開征矛盾的核心是什么？目前物業(yè)稅是否仍是一個空中樓閣？

　　李文杰：物業(yè)稅爭議的本質(zhì)是利益涉及面太廣，尤其涉及居民的財產(chǎn)性收入問題。從目前情況看，物業(yè)稅很可能與土地出讓金重復(fù)征收，并且從新的房屋交易開始征收。除了上述問題外，還有一個物業(yè)稅收入如何使用的問題，即是否用于社區(qū)建設(shè)及周邊完善，這是物業(yè)稅的用途重點。具體征收時間，我們估計可能在2010年底開始。(于兵兵)