北京市商品房銷售將按套內建筑面積計價的新規(guī)經(jīng)媒體報道后，由于北京作為首都在全國樓市的示范效應而引起廣泛關注，尤其是新規(guī)可能引發(fā)的變相漲價、公攤縮水等一系列問題，更是讓購房者疑慮重重。不過，開發(fā)商和一些業(yè)內專家的意見卻恰恰相反，認為“按套內面積計價”是防著開發(fā)商利用公攤面積賺取更多利潤。究竟是“買的沒有賣的精”，還是購房者實際受益？雙方各執(zhí)一詞，莫衷一是。

　　開發(fā)商：無法利用公攤面積賺更多利潤

　　據(jù)悉，按照新的《北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法》，新建普通商品房預售或者現(xiàn)房銷售將按照套內建筑面積計價。獨棟別墅、整棟樓房和車位、車庫的預售或者現(xiàn)房銷售可按照套內建筑面積計價，也可按建筑面積計價或者直接按套計價。新的管理辦法還明確，開發(fā)商應當在預售場所等公示商品房預售面積測繪技術報告書，以及共用建筑面積處置情況。

　　通常認為，建筑面積=套內建筑面積+公攤面積，所以建筑面積會大于套內建筑面積。以套內建筑面積計價，曾有人擔憂開發(fā)商會轉移成本，提高房屋銷售單價，以彌補兩種面積計算方法之間的落差。對此，陽光100副總經(jīng)理范小沖認為，新管理辦法的出臺，不會導致開發(fā)商實質抬高房價。“按照過去的計價方法，由于公攤面積的計算相對專業(yè)，導致容易滋生一些灰色地帶。在使用率不同，總價相同的情況下，實際住房可使用的面積會有很大差別。而公攤面積怎么分配的，又是怎么使用的，普通消費者很難知道，也容易導致很多糾紛。如果以套內建筑面積計價，則這種問題會減少很多。”范小沖說。

　　按套內面積計價，能避開容易發(fā)生爭議的公攤面積，防止開發(fā)商利用公攤面積賺取更多利潤，購房人可以更容易了解房屋單價和真實面積。北京萬年基業(yè)建設投資有限公司總經(jīng)理黃璽慶認為，北京商品房將按套內面積計價會規(guī)避糾紛，這是對開發(fā)商和購房者的一種明示，可杜絕不合理現(xiàn)象。

　　專家：新規(guī)促使開發(fā)商多為消費者考慮

　　上海易居研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，在其他因素不變的情況下，這一計價方式的變化會造成統(tǒng)計意義上的房價提升。根據(jù)專家提供的公式，建筑面積單價乘以建筑面積，再除以套內面積即可得出套內單價。比如，一套建筑面積每平方米1萬元的住宅，以得房率85%計算，套內面積每平方米約11700元，而以得房率70%計算，套內面積每平方米約14280元，也就是說，按套內面積計價將使住房價格上漲17%至42%。

　　雖然從數(shù)字上看，北京房價似乎又將大大提升，但業(yè)內人士表示，新規(guī)定僅改變了計價方式，對契稅、買賣方式無影響，實質上看并不會助推房價。北京市房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長陳志認為，建筑面積的公式計算跟價格無關。某個樓盤怎么定價，市場怎么買賣，這些基本面的東西并未發(fā)生變化。對于購房者來說，均價數(shù)據(jù)只是概念意義，反映的是一個城市的價格水平，實際上還是要看具體某個地段或樓盤的價格。對于想要購買某套房子的消費者而言，房屋總價是不變的。印花稅、契稅由于是按照房屋總價百分比來計算，也不會發(fā)生改變。“現(xiàn)在這個政策應該是對過去政策的重申，而且是強調所有購房者在簽合同時，必須要讓開發(fā)商在合同中寫明套內面積多少。”陳志表示，過去公攤的公式很復雜，往往消費者不知道自己這套房子攤了多少面積，通過這個辦法以后，買房人可以清楚自己花多少錢買了多少使用面積。

　　北京聯(lián)達四方總經(jīng)理楊少鋒認為，新政會促使開發(fā)商以后更多為消費者考慮。在產(chǎn)品設計時有意識地減少公攤面積，實際上這也是使買房人權利得到更多保證。楊少鋒認為，此舉還可以減少開發(fā)商在公攤面積上與測繪單位勾結，利用預售與交房之間的時間差來損害購房人利益。但僅有一個“按套內面積計價”還不足以約束開發(fā)商，有關部門還應出臺相應的配套法規(guī)，規(guī)范開發(fā)商的行為。同時相應稅費均應按套內面積計算。如此，購房人才能得到真正實惠。

　　購房者：怎樣才能明明白白買面積

　　俗話說，買的沒有賣的精。讓購房者擔憂的是，假如原來建筑面積100平方米的房子，單價為1萬元，現(xiàn)在按套內算變成90平方米了，開發(fā)商把單價變成1.2萬元，最后總房價可能變成了108萬元———如此一來，倒霉的還不是購房者？對此，楊少鋒提醒購房者，買房時一定要明明白白買面積。具體而言，要明確以下三點：

　　首先，要明確公用分攤建筑面積。按套內建筑面積計價時，公用分攤建筑面積雖不影響房價，但并不意味著對買房人來說無關緊要。因此，在購房合同中，明確約定公用分攤建筑面積的大小以及計入分攤的公用部位是十分重要的。對此，《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定“按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積”。

　　其次，要明確公用分攤建筑面積誤差的處理方法。《商品房銷售管理辦法》中已規(guī)定了按套內建筑面積或者建筑面積計價時，買賣雙方對合同中載明的約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。對此，買房人可以與開發(fā)商在合同中約定援用。而對公用分攤建筑面積的誤差處理問題，買房人既可以要求單獨訂立處理公用分攤建筑面積誤差的合同條款，也可以將公用分攤建筑面積誤差統(tǒng)一納入房屋建筑面積誤差的處理方法之中。

　　最后，要明確房屋建筑面積誤差的處理方式。實際購房當中，無論采用何種計價方式并不影響開發(fā)商的售房總價，所不同的往往不過是購房人的心理因素而已。正因為房價在各種營銷方式中僅僅是“換湯不換藥”，所以，當公攤建筑面積“縮水”，房屋建筑面積同步減少時，買房人常常由此產(chǎn)生新的心理不平衡，即房屋總價應當相應減少。然而，如果買賣雙方約定按套內面積計價，那么公攤建筑面積“縮水”導致的房屋建筑面積減少，則不會對房價產(chǎn)生任何影響。因此，買房人如認為必要，還可以要求在購房合同中約定房屋建筑面積誤差的處理方式，以免在糾紛發(fā)生時莫衷一是。