日前，國土部智囊機(jī)構(gòu)中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布報告稱，9月份以來樓市出現(xiàn)的“價漲量跌”問題可能是個危險的信號，房地產(chǎn)行業(yè)會走向一個更危險的極端，并建議年底可以考慮適當(dāng)從緊的政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。

　　樓市價漲量跌

　　日前有消息稱，國土部智囊機(jī)構(gòu)中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布了一篇題為“房地產(chǎn)行業(yè)價漲量跌現(xiàn)象探析”的報告(以下簡稱《報告》)，指出9月份以來出現(xiàn)的“價漲量跌”問題可能是個危險信號，沒有實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和適當(dāng)?shù)恼{(diào)控政策應(yīng)對，房地產(chǎn)行業(yè)會走向一個更危險的極端。

　　危險的信號較之2008年出現(xiàn)的“價漲量跌”現(xiàn)象，上述國土部土地勘測規(guī)劃院發(fā)布的此分析報告中指出，2009年6月份之后出現(xiàn)的全國性“價漲量跌”現(xiàn)象，是一個危險的信號。據(jù)悉，6月份以后國內(nèi)房價以每個月環(huán)比1%的遞增速度增長，但是交易面積卻逐月大幅度下降——6月份全國房屋銷售面積接近1億平方米，而7月份就下降到了8000萬平方米以下。《報告》指出，應(yīng)該出臺相應(yīng)的政策對當(dāng)前泡沫化的房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。除了繼續(xù)扶持中小企業(yè)發(fā)展，增加就業(yè)等發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)的政策外，還應(yīng)該針對房地產(chǎn)市場過度投機(jī)的問題，出臺系列強(qiáng)化政策。

　　全面大調(diào)時機(jī)未到

　　盡管包括廣州在內(nèi)的全國大部分城市樓價近幾個月上漲幅度較大，但仍然有地產(chǎn)專家認(rèn)為，暫時不適宜對市場進(jìn)行太重的調(diào)控，畢竟在商品出口形勢未轉(zhuǎn)好的前提下，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)還是要靠房地產(chǎn)行業(yè)及一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)來拉動，維持內(nèi)需的穩(wěn)定還是目前的主要任務(wù)。而同時，也有聲音表示，但現(xiàn)在樓價確實(shí)已經(jīng)去到一個相對高位，有針對性地進(jìn)行個別環(huán)節(jié)的調(diào)控也是必須的。

　　珠江帝景總經(jīng)理認(rèn)為，樓市有其自身的發(fā)展規(guī)律，不管價格和成交量如何變化都是由供求關(guān)系決定的。如果價格不斷上漲，成交量也在增加，證明樓市的需求大量存在。相反，如果價格上漲而成交量下跌，這種狀態(tài)維持到一定時候，市場的杠桿自然會起到調(diào)節(jié)作用，開發(fā)商會在競爭中下調(diào)價格。因此她表示，樓市的調(diào)控不應(yīng)該由人為來干涉。

　　滿堂紅研究部經(jīng)理周峰則認(rèn)為，現(xiàn)在很多區(qū)域樓價已超出了市民的購買能力范圍，因此，政府在適當(dāng)?shù)臅r期對某些環(huán)節(jié)進(jìn)行輕量的調(diào)控，應(yīng)該說還是有必要的。他分析表示，大部分開發(fā)商目前已將銷售對象定位在高端客戶群，大戶型、高總價的產(chǎn)品只適合金字塔尖的客戶購買，這樣的價格就算中高端客戶都開始覺得無法接受。但只要有足夠數(shù)量的高端客戶消化開發(fā)商的產(chǎn)品，他們便沒有降價的必要。這就是為何市場上的量一直在減，但開發(fā)商仍舊不肯降價的原因。“僅靠市場自行調(diào)節(jié)，就目前而言還是無法滿足大部分置業(yè)者的購房需求”。

　　營業(yè)稅或改全額征收

　　據(jù)悉，由于樓價上漲過快，有關(guān)部門今年以來已發(fā)出了不少樓市調(diào)控信號。地產(chǎn)人士表示，調(diào)控必須針對必要環(huán)節(jié)。

　　周峰認(rèn)為，調(diào)控環(huán)節(jié)第一個是開發(fā)商拿地的保證金要適當(dāng)提高，同時縮短地塊出讓金的全額付清時間。最好從原來的一年縮短至半年，這樣既可提高門檻，只允許實(shí)力大的開發(fā)商去競投土地，有效避免土地競投后變閑置用地。另外也促使開發(fā)商在資金周轉(zhuǎn)期縮短的情況下，盡快將已開發(fā)產(chǎn)品通過各種促銷策略銷售出去，避免大幅度囤積提價。

　　其次，應(yīng)該將現(xiàn)有的營業(yè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)修改。將今年暫行的兩年以內(nèi)轉(zhuǎn)讓的普通住房按差額征收營業(yè)稅，改成按全額征收營業(yè)稅，有效抑制短炒行為，避免樓價短期內(nèi)急速飆升。當(dāng)然，還有一個環(huán)節(jié)就是體現(xiàn)在政府對舊城改造的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用上，今年對市內(nèi)部分地段的拆遷補(bǔ)償費(fèi)相對于以往年份都高出不少，這令到拆遷地段周邊的一、二手樓價跟著水漲船高。如果政府在這一環(huán)節(jié)上適當(dāng)調(diào)低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該對具體板塊、地段的樓價有正面的平抑作用。(羅莎琳)

　　遏制房價過快上漲的政策選擇

　　根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，房價的非理性上漲有百害而無一利，以日本為典型的東亞國家由于沒有控制好房價，幾乎都遭遇了房地產(chǎn)泡沫崩潰的危機(jī)，從而導(dǎo)致長期的經(jīng)濟(jì)衰退。根據(jù)美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家?guī)炱澞�茨的�?shí)證研究，房地產(chǎn)泡沫破滅之后，其調(diào)整的周期長度約為20年左右。這一經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)在日本也基本上得到證實(shí)，日本從1989年房產(chǎn)泡沫破滅到現(xiàn)在，已經(jīng)過去了20年，其房地產(chǎn)業(yè)至今看不到復(fù)蘇的跡象。因此，控制房產(chǎn)泡沫應(yīng)當(dāng)成為中國政府義不容辭的職責(zé)。

　　中國是個新興市場經(jīng)濟(jì)國家，并且還是一個沒有完全實(shí)現(xiàn)城市化發(fā)展的國家，在這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，縱容城市房價非理性上漲，必將對中國的城市化發(fā)展造成極大的障礙。為了保護(hù)中國廣大農(nóng)民的利益，盡可能縮小中國城鄉(xiāng)居民收入差距，也需要政府有效地承擔(dān)起控制房價的職責(zé)。

　　控制房價過快上漲的方法：一、政府必須承擔(dān)起為低收入者提供經(jīng)濟(jì)適用房或者廉租房的責(zé)任；二、降低杠桿比率、限制非本地居民進(jìn)場買房；三、深化財政體制改革、化解中央政府與地方政府在管理房地產(chǎn)市場上的不合作博弈；四、改善宏觀經(jīng)濟(jì)管理、放松產(chǎn)業(yè)管制、創(chuàng)造更多的產(chǎn)業(yè)投資機(jī)會；五、積極化解流動性過剩的沖擊。（復(fù)旦大學(xué)世界經(jīng)濟(jì)研究所所長 華民 上證報）