中央經(jīng)濟會議提出推動中小城市和小城鎮(zhèn)建設。對此，分析人士表示，距離大中城市更近的地區(qū)，房地產(chǎn)行業(yè)受益城鎮(zhèn)化建設速度更快。

　　過去三十年，中國已將城鎮(zhèn)化水平從17.9%提高到45.7%。剛落幕的中央經(jīng)濟會議提出要積極穩(wěn)妥推動城鎮(zhèn)化，適時放寬戶籍限制，推動中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展。專家估計，未來四十年，中國有望將3億多農(nóng)村人口轉為城市人口，城鎮(zhèn)化水平將和發(fā)達國家靠攏。

　　而3億多農(nóng)村人口在轉化為城市人口后，都將在城市生活，必將推動城市的房地產(chǎn)消費。齊魯證券分析師邊旭寶表示，大中城市特別是大城市周邊，已滿足城鎮(zhèn)化條件，對城鎮(zhèn)化有迫切要求。而廣大中西部地區(qū)，特別是偏遠山區(qū)、農(nóng)村，還不滿足城鎮(zhèn)化條件，政府在城鎮(zhèn)化方面也不可能一刀切。

　　有分析人士表示，城鎮(zhèn)化與工業(yè)化可謂同步進行，工業(yè)化可以提供比農(nóng)業(yè)更好的報酬，吸引農(nóng)民進城務工，城鎮(zhèn)化的前提是提供足夠的就業(yè)崗位。

　　在大中城市及其周邊，由于工業(yè)化較為充分，城鎮(zhèn)化發(fā)展起來更容易。另外，城鎮(zhèn)化有利于集中利用土地資源，這對土地稀缺的大中城市周邊地區(qū)顯得更為迫切。

　　邊旭寶表示，現(xiàn)在很多地方村莊規(guī)模越來越大，已經(jīng)空心化，很多進城農(nóng)民的耕地都轉給別人種。“城鎮(zhèn)化在保證糧食生產(chǎn)的前提下，可以解決工業(yè)和住房建設用地。”

　　城鎮(zhèn)化有望為城市提供更多土地，而部分將用于房地產(chǎn)，增加土地供應會不會為房地產(chǎn)降溫？邊旭寶表示，“房價上漲的主要原因，不是在于供地調(diào)控，而是貨幣政策，現(xiàn)在投入市場的貨幣太多了。”他同時表示，“政府可能也不希望房價上漲太快，但是現(xiàn)在四分之一的固定資產(chǎn)投資是靠房地產(chǎn)拉動的，政府也會權衡一下。”

　　蘇州大學中國特色城鎮(zhèn)化研究中心主任陳忠介紹，蘇州在城鎮(zhèn)化方面走在全國前列，城鎮(zhèn)化率比較高，有的地方達到70-80%。他表示，蘇州地區(qū)很特殊，土地、水、人員素質都很好，這里上世紀70、80年代大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)就近吸引了很多農(nóng)民務工，另外蘇州的城市發(fā)展也很好，農(nóng)民既可以在家務工，也可以選擇到城市里去。

　　不過，陳忠表示蘇州模式不宜簡單模仿。“我認為中國的城鎮(zhèn)化，要提供更多的可選擇性，畢竟很多地區(qū)的發(fā)展水平，自然條件都不同。” 針對費孝通提出過“小城鎮(zhèn)解決大問題”的城鎮(zhèn)化思路，陳忠表示，在這種思路下，實踐起來容易重復建設，造成產(chǎn)業(yè)雷同，產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度和由誰來主導都是難題。

　　陳忠擔憂政府和房地產(chǎn)商之間在城鎮(zhèn)化上達成某種默契。他表示，從2001年之后，很多地方把城鎮(zhèn)化當做政府工作來做，實際上等于政府做了市場應該做的工作，政府推動城鎮(zhèn)化無可厚非，怕的是政府和房地產(chǎn)商之間形成默契，這樣就會使城市規(guī)劃不太嚴肅，經(jīng)常變。

　　·券商視點·

　　長江證券：城市化繼續(xù)成為明年地產(chǎn)的核心話題

　　會議提出要把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進城鎮(zhèn)化的重要任務，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制，提高城市規(guī)劃水平，加強市政基礎設施建設，完善城市管理，全方位提高城鎮(zhèn)化發(fā)展水平。

　　農(nóng)業(yè)轉移人口就業(yè)與落戶也就必然要求這些進入城市的農(nóng)業(yè)轉移人口有住房。目前我國城鎮(zhèn)化率為45.68%，據(jù)預測我國將在2035年城市化率達到70%，屆時從農(nóng)村轉移至城市人口平均每年將達到2500萬左右，如果按照小康標準即人均居住面積35 平米計算的話，光滿足新增城市人口的居住面積每年將達到八億五千萬平米，合建筑面積超過十億平米。目前我們商品房銷售面積(1-10月份)為6.6億平米，預計全年超過8億平米，因此未來由城市化帶來的新增需求將是非常強勁的。

　　通過會議精神來看，重點是推進中小城市的城鎮(zhèn)化進城，從這點來看，二三線城市受益更大，由此帶來的房地產(chǎn)需求也就更大。

　　國泰君安：看好二三線城市量價空間

　　中央經(jīng)濟工作會議對于地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)是積極扶持的。會議表示保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性 ，并將繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，加快城鎮(zhèn)化。

　　放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制將加快二三線城市城市化發(fā)展步伐，提升量價空間。會議提出，要把解決農(nóng)業(yè)轉移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進城鎮(zhèn)化的重要任務，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制。這將為二三線城市帶來持續(xù)的城市化發(fā)展動力及大量剛性和改善性需求。

　　二三線城市的行業(yè)將具有更大的發(fā)展空間。二三線城市房價上漲速度慢，整體尚未達到前期高點；而需求結構總體表現(xiàn)良好，主要是剛性和改善性需求；同時，在城市化進展和城際地鐵輕軌建設提速等有利因素驅動下房價上漲潛力較大，且為中長期趨勢，看好二三線城市量價空間。

　　土地供給量及保障性住房均將有所增加，將平滑過度上漲的地價對于開發(fā)商帶來的資金壓力及風險。會議表示將增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度。由于增加土地儲備、拍地至銷售需要一段時間，短期對于行業(yè)供應量的壓力不大。保障性住房的增加力度和地方土地財政格局改善程度有關。