中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議提出推動(dòng)中小城市和小城鎮(zhèn)建設(shè)。對(duì)此，分析人士表示，距離大中城市更近的地區(qū)，房地產(chǎn)行業(yè)受益城鎮(zhèn)化建設(shè)速度更快。

　　過去三十年，中國已將城鎮(zhèn)化水平從17.9%提高到45.7%。剛落幕的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議提出要積極穩(wěn)妥推動(dòng)城鎮(zhèn)化，適時(shí)放寬戶籍限制，推動(dòng)中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展。專家估計(jì)，未來四十年，中國有望將3億多農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城市人口，城鎮(zhèn)化水平將和發(fā)達(dá)國家靠攏。

　　而3億多農(nóng)村人口在轉(zhuǎn)化為城市人口后，都將在城市生活，必將推動(dòng)城市的房地產(chǎn)消費(fèi)。齊魯證券分析師邊旭寶表示，大中城市特別是大城市周邊，已滿足城鎮(zhèn)化條件，對(duì)城鎮(zhèn)化有迫切要求。而廣大中西部地區(qū)，特別是偏遠(yuǎn)山區(qū)、農(nóng)村，還不滿足城鎮(zhèn)化條件，政府在城鎮(zhèn)化方面也不可能一刀切。

　　有分析人士表示，城鎮(zhèn)化與工業(yè)化可謂同步進(jìn)行，工業(yè)化可以提供比農(nóng)業(yè)更好的報(bào)酬，吸引農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，城鎮(zhèn)化的前提是提供足夠的就業(yè)崗位。

　　在大中城市及其周邊，由于工業(yè)化較為充分，城鎮(zhèn)化發(fā)展起來更容易。另外，城鎮(zhèn)化有利于集中利用土地資源，這對(duì)土地稀缺的大中城市周邊地區(qū)顯得更為迫切。

　　邊旭寶表示，現(xiàn)在很多地方村莊規(guī)模越來越大，已經(jīng)空心化，很多進(jìn)城農(nóng)民的耕地都轉(zhuǎn)給別人種。“城鎮(zhèn)化在保證糧食生產(chǎn)的前提下，可以解決工業(yè)和住房建設(shè)用地。”

　　城鎮(zhèn)化有望為城市提供更多土地，而部分將用于房地產(chǎn)，增加土地供應(yīng)會(huì)不會(huì)為房地產(chǎn)降溫？邊旭寶表示，“房價(jià)上漲的主要原因，不是在于供地調(diào)控，而是貨幣政策，現(xiàn)在投入市場(chǎng)的貨幣太多了�！彼�同時(shí)表示，“政府可能也不希望房價(jià)上漲太快，但是現(xiàn)在四分之一的固定資產(chǎn)投資是靠房地產(chǎn)拉動(dòng)的，政府也會(huì)權(quán)衡一下�！�

　　蘇州大學(xué)中國特色城鎮(zhèn)化研究中心主任陳忠介紹，蘇州在城鎮(zhèn)化方面走在全國前列，城鎮(zhèn)化率比較高，有的地方達(dá)到70-80%。他表示，蘇州地區(qū)很特殊，土地、水、人員素質(zhì)都很好，這里上世紀(jì)70、80年代大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)就近吸引了很多農(nóng)民務(wù)工，另外蘇州的城市發(fā)展也很好，農(nóng)民既可以在家務(wù)工，也可以選擇到城市里去。

　　不過，陳忠表示蘇州模式不宜簡單模仿�！拔艺J(rèn)為中國的城鎮(zhèn)化，要提供更多的可選擇性，畢竟很多地區(qū)的發(fā)展水平，自然條件都不同�！� 針對(duì)費(fèi)孝通提出過“小城鎮(zhèn)解決大問題”的城鎮(zhèn)化思路，陳忠表示，在這種思路下，實(shí)踐起來容易重復(fù)建設(shè)，造成產(chǎn)業(yè)雷同，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度和由誰來主導(dǎo)都是難題。

　　陳忠擔(dān)憂政府和房地產(chǎn)商之間在城鎮(zhèn)化上達(dá)成某種默契。他表示，從2001年之后，很多地方把城鎮(zhèn)化當(dāng)做政府工作來做，實(shí)際上等于政府做了市場(chǎng)應(yīng)該做的工作，政府推動(dòng)城鎮(zhèn)化無可厚非，怕的是政府和房地產(chǎn)商之間形成默契，這樣就會(huì)使城市規(guī)劃不太嚴(yán)肅，經(jīng)常變。

　　·券商視點(diǎn)·

　　長江證券：城市化繼續(xù)成為明年地產(chǎn)的核心話題

　　會(huì)議提出要把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制，提高城市規(guī)劃水平，加強(qiáng)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市管理，全方位提高城鎮(zhèn)化發(fā)展水平。

　　農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就業(yè)與落戶也就必然要求這些進(jìn)入城市的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口有住房。目前我國城鎮(zhèn)化率為45.68%，據(jù)預(yù)測(cè)我國將在2035年城市化率達(dá)到70%，屆時(shí)從農(nóng)村轉(zhuǎn)移至城市人口平均每年將達(dá)到2500萬左右，如果按照小康標(biāo)準(zhǔn)即人均居住面積35 平米計(jì)算的話，光滿足新增城市人口的居住面積每年將達(dá)到八億五千萬平米，合建筑面積超過十億平米。目前我們商品房銷售面積(1-10月份)為6.6億平米，預(yù)計(jì)全年超過8億平米，因此未來由城市化帶來的新增需求將是非常強(qiáng)勁的。

　　通過會(huì)議精神來看，重點(diǎn)是推進(jìn)中小城市的城鎮(zhèn)化進(jìn)城，從這點(diǎn)來看，二三線城市受益更大，由此帶來的房地產(chǎn)需求也就更大。

　　國泰君安：看好二三線城市量價(jià)空間

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)是積極扶持的。會(huì)議表示保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性 ，并將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，加快城鎮(zhèn)化。

　　放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制將加快二三線城市城市化發(fā)展步伐，提升量價(jià)空間。會(huì)議提出，要把解決農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制。這將為二三線城市帶來持續(xù)的城市化發(fā)展動(dòng)力及大量剛性和改善性需求。

　　二三線城市的行業(yè)將具有更大的發(fā)展空間。二三線城市房價(jià)上漲速度慢，整體尚未達(dá)到前期高點(diǎn)；而需求結(jié)構(gòu)總體表現(xiàn)良好，主要是剛性和改善性需求；同時(shí)，在城市化進(jìn)展和城際地鐵輕軌建設(shè)提速等有利因素驅(qū)動(dòng)下房價(jià)上漲潛力較大，且為中長期趨勢(shì)，看好二三線城市量價(jià)空間。

　　土地供給量及保障性住房均將有所增加，將平滑過度上漲的地價(jià)對(duì)于開發(fā)商帶來的資金壓力及風(fēng)險(xiǎn)。會(huì)議表示將增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度。由于增加土地儲(chǔ)備、拍地至銷售需要一段時(shí)間，短期對(duì)于行業(yè)供應(yīng)量的壓力不大。保障性住房的增加力度和地方土地財(cái)政格局改善程度有關(guān)。