12月14日，國務院召開常務會議，研究完善促進房地產市場健康發展的政策措施，要求遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。這是一周之內國務院針對樓市發出的又一調控信號——此前，國務院常務會議已決定將“個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年”。

　　以抑制投資投機性購房為目標的新一輪樓市調控或將就此展開。

　　實際上，剛剛結束的中央經濟工作會議曾一度讓地產界緊繃的神經有所放松：不少地產商表示，原以為中央會出臺較猛烈的樓市調控政策，但會議提出的“支持居民自住和改善性購房需求，加大農村危房改造支持力度”讓大家相信，2008年出臺的房產優惠政策并不會輕易取消，明年樓市政策依然偏暖。

　　然而，政府會坐視部分城市房價高燒、樓市涌現泡沫嗎？

　　根據國家統計局新近公布的全國房地產市場運行情況，11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%，創年內新高；同時，環比上漲1.2%，成為今年內環比增幅最大的一個月份。對此，全國工商聯房地產商會會長聶梅生分析說，今年中國房地產市場呈現出“三高一低”的特點——房地產價格持續10個月走高；房地產市場貨幣投放量高，1至11月房地產資金來源達48170億元；地產資金杠桿率大幅提高，從2008年的2.86倍成本杠桿提高到今年的5倍；而保障性住房完成率低于預期76.4%。這推動了房地產價格環比持續上升，新“地王”不斷涌現。

　　在全國房地產市場“漲聲一片”中，個別城市房價更是節節攀升。數據顯示，北京、深圳等地2009年商品房均價上漲幅度已經超過60%，不少樓盤售價甚至已經翻了一番。按照國際上通行的判斷房地產市場是否健康運行的指標，無論房價收入比、租售比還是空置率，京、滬、深等地都已遠遠超過警戒線，呈泡沫加劇的趨勢。更為嚴峻的是，人民幣升值預期、流動性過剩等因素或將導致房地產價格進一步上漲，地產資金杠桿率沖高，屆時房地產市場泡沫或將越吹越大。

　　隨著房價上漲過快，有關“房價太高抑制消費需求”、“房地產‘綁架’中國經濟”的說法開始廣為流傳。因此，當前樓市的問題不是泡沫會不會破滅的問題，而是該如何捅破泡沫、從何處捅破泡沫的問題。

　　研究表明，房地產業已占我國GDP的6%，25%的投資在房地產行業，另有30多個產業與房地產關系緊密。對于房地產的過度依賴，給經濟埋下了隱患。特別是與房地產密切相關的金融業，更是在地產泡沫中累積了巨大風險。因此，對房地產市場的調控需要極高的智慧：既不能任由房價過快上漲威脅經濟未來發展，也不能過度打壓令保增長成果受到影響。而且，從改善民生角度講，對于老百姓自住購房需求也應給予政策支持和鼓勵。出于以上幾方面因素考慮，增加有效供給、抑制投機購房，或許是當前加強和改善對房地產市場調控的最佳切入點。

　　此次國務院常務會議從政策、供給、監管和制度四方面入手，在保持政策連續性和穩定性的同時，重點加快保障性住房建設，加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。有分析人士指出，當前房價上漲的一個直接原因是供不應求，而新房開工面積等先行指標顯示，明后兩年供應情況仍不容樂觀，因此解決部分城市房地產供不應求矛盾，先要增加供給，尤其是增加普通商品住房的有效供給。對此，國務院常務會議已明確提出，將適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，提高土地供應和使用效率，同時加快普通商品住房建設。此外，還將繼續大規模推進保障性安居工程建設，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。

　　從此次國務院常務會議發出的信號看，在增加有效供給之外，政策將重點放在了抑制投資投機性購房方面，要求加大差別化信貸政策執行力度，防范各類住房按揭貸款風險。這一條最為關鍵，雖然目前尚未叫停二套房貸優惠政策，但如果房價上漲勢頭繼續，明年此類政策必定收緊。畢竟，這是房地產調控政策中最重要、見效最快的手段，對抑制投資投機性購房的作用也最為明顯。此外，增加物業持有環節稅負、限制外資購房等措施也有可能推行。不過，這還是要取決于房價上漲的程度以及經濟恢復的情況。

　　必須看到，當前房地產價格畸高除了供給與需求兩方面因素外，在很大程度上也源于相關制度的不完善。比如對開發商的“屯地”、“捂盤”行為，目前就缺乏必要的監督管理，從而助長了“地王”頻現、房價攀高。為此，國務院常務會議特別提出要整頓房地產市場秩序，加強房地產市場監測，完善土地招拍掛和商品房預售等制度。

　　有關人士表示，對于房地產市場的調控，重要的是遏制投機，而非打壓房地產行業和市場本身。而遏制投機則需要引導投資導向，穩定市場預期，同時更要重視對中低收入階層保障性住房的供應。該人士表示，此次國務院常務會議研究完善促進房地產市場健康發展的政策措施，接下來應會有相關細則陸續出臺。明年樓市政策值得期待。 (謝利)