個人轉賣不足5年的普通住房，是全額征收營業稅，還是差額征收營業稅？昨天，財政部和國家稅務總局對外公布調整后的個人住房轉讓營業稅政策細則，個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。

　　此前，國務院常務會議發布房市新政：個人住房轉讓營業稅征免時限由兩年恢復到5年。此次財政部和國家稅總發布有關細則：自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

　　此外，自2010年1月1日起，去年發布的《財政部 國家稅務總局關于個人住房轉讓營業稅政策的通知》將廢止。

　　-釋疑

　　由全額征收變差額征收

　　記者：普通住宅和非普通住宅的區別是什么？

　　北京中原三級市場研究部負責人：普通住宅是指符合以下三個條件的住宅：住宅小區建筑容積率在1.0(含1.0)以上；單套建筑面積在140平方米(含140平方米)以下；實際成交價低于同區域享受優惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。不能同時滿足以上3個條件的住房為非普通住房。普通住房和非普通住房由各地稅務機關在房地產交易部門設立的稅收征收窗口進行認定。

　　記者：細則與2009年和2008年執行的營業稅稅收制度有什么不同？

　　北京中原三級市場研究部負責人：與2009年相比，稅費政策變化體現在營業稅征收年限由2年變為5年，年限內普宅和非普宅征收標準相應變化；2010年營業稅調整后，與2008年相比仍有許多優惠，首先，印花稅和土地增值稅均變為免征；其次，最主要的變化是不足5年的普宅營業稅由全額征收變為差額征收。本報記者 魯歡

　　-影響

　　二手房價不會明顯下滑

　　我愛我家有關負責人介紹，單靠交易環節的稅收調控并不能真正實現抑制房價上漲、控制投機的初衷。

　　鏈家地產有關負責人認為，可以肯定地說，購買5年以內普通住宅征收的差額稅相對有限，不會對購房者造成棄購的決定性影響。因此，該政策的確定，對明年普通住宅的二手房交易影響不會太大。美聯物業市場研究部總監張大偉在接受媒體采訪時稱：房價飛漲使得差額的5.5%占總價不到2%。這樣對于2009年上漲了50%以上的北京二手房市場抑制作用非常有限。另外，在實際交易中，買賣雙方在不影響貸款的前提下做低價格，一定程度上避稅依然很多。

　　差額營業稅這一政策，不會使明年一季度出現原來預計的大跌現象，恐慌性需求在一季度依然會支撐每月交易突破2萬套，而價格預計也不會出現明顯下滑。目前一系列政策出發點為通過增加供應來抑制價格過快上漲，政策力度有限。預計市場確立調整趨勢將在明年下半年。 本報記者 翟烜