12月23日經國務院批準，財政部公布了調整后的個人住房轉讓營業稅政策，其中自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，將全額征收營業稅。

　　五年以下非普通住宅將全額收稅

　　財政部的通知指出，明年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年(含五年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年(含五年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

　　而此前，為鼓勵住房消費以對抗全球金融危機，財政部出臺規定，自2009年1月1日至12月31日，個人將購買不足兩年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過兩年(含兩年)的非普通住房或者不足兩年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過兩年(含兩年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

　　兩相比較，可以說新通知的變化主要是涉及兩年到五年間的房源，美聯物業給出的一組數據就顯示，以一套100平米、單價16000元/平米、總價160萬元人民幣內外線間的唯一一套普通住宅為例，現以200萬賣出。

　　可以看出，根據住宅類型的不同，所交營業稅差額也不同，普通住宅在政策改動后2到5年房源比之前多2.2萬，非普通住宅則多了8.8萬，而兩個標準相比較，則非普通住宅將比普通住宅要多交納8.8萬的營業稅。

　　新政對二手房市場影響小

　　一位財稅部門高層官員也對媒體表示，二手房營業稅政策的調整對普通住房和非普通住房是區別對待的，總的看調整力度不是很大,要留意的是五年內轉讓普通住房是按差額征稅，而非全額征收。

　　美聯物業市場研究部總監張大偉認為不滿五年的二手房差額征收營業稅對二手房市場影響非常小。

　　顯然，這和國家鼓勵購買自住房，抑制投資性購房的政策十分符合。2到5年普通房源雖然不再免稅，但差額征收5.5%的營業稅使得營業稅占總價不到2%，征收的數額對交易雙方的影響都不大。而作為投資客主要投資目標的非普通住宅，新通知規定五年以下的房源全部要全額征稅，這也和政府抑制投資客的意圖非常吻合。

　　隨著近期中央對房地產調控的步步升級，可以肯定今后會有更多相關細則出臺，以落實中央對房地產行業的指導精神。

　　附注：

　　如何確定為非普通住宅：

　　1、住宅小區建筑容積率在1.0以下(不含1.0)

　　2、單套建筑面積在144平方米以上(不含144平方米)

　　3、實際成交價格高于同級別土地住房平均交易價格1.2倍