在市場需求中,有兩類需求一直在爭奪市場。一類是基本需求；另一類是投資和投機性需求。處理好這兩類需求,直接關系到樓市的穩定。

　　當前,城市房價上漲已成為社會矛盾的一個焦點。我國房地產市場格局的變化是從2005年開始的。2004年之前,每年商品住房竣工面積與銷售面積之比均在0.8以下,2004年達到1:1；之后開始逆轉,2005年為1:1.2,2006年為1:1.3,2007年為1:1.4,2008年受市場需求萎縮的影響降到1:1.2。今年1—10月商品住房竣工3億平方米,銷售為6億平方米,兩者之比為1:2,供求關系發生了比2007年更為嚴重的失衡,價格的上漲也就更為迅猛。

　　在市場需求中,有兩類需求一直在爭奪市場。一類是基本需求,這類需求在我國現階段仍呈穩定增長的態勢；另一類是投資和投機性需求,在部分城市迅速增加。處理好這兩類需求,直接關系到樓市的穩定。

　　基本需求穩定增長的來源之一,是我國還有十年左右的人口年輕化優勢。到2008年,我國人口結構中35歲以下仍占人口總量的45.5%,最具有創新能力和消費能力的勞動力仍占人口總量的50%以上,人口的年輕化將導致住房的初始需求始終旺盛,直至這個優勢開始衰退為止。基本需求穩定增長的來源之二,是正在經歷的快速城鎮化進程。預計到“十二·五”末,我國城鄉人口結構開始變化,2015年城鎮化率將達到50%,再過十年到2025年,城鎮化率將達到60%,這期間,每年仍將有1600萬左右的農村人口進入城鎮務工經商居住。基本需求穩定增長的來源之三,是在消費結構升級推動下的改善性需求。受長期福利分房制度的影響,城鎮居民能夠自由地選擇住房的時間才短短十年,目前,還有一半多的家庭居住在房改前建的住房里,隨著經濟發展、居民收入提高和城市的成長,城鎮居民對住房的改善需求還遠遠沒有結束。這三個方面增長的基本需求決定了我國的房地產市場在相當長的時間里,仍將是以新房交易為主的市場,與歐美等國主要是二手房交易的市場有很大不同,決定了房地產市場將持續面對房價與需求、住房資源占有不平衡、住房改善速度快慢等突出矛盾。因此,保護好基本需求格外重要,這是我國房地產市場最重要的支撐力量,是我國城鎮化的堅實基礎,也是社會穩定的重要因素。

　　保持好基本需求首先要增加供給,避免市場供求失衡的狀態繼續加劇。其次,政策要關注保障邊緣人群和城鎮新移民,即在各地普遍加大保障性住房建設力度的同時,要在房價高的城市大規模建設公共租賃住房,在公共交通走廊沿線提高建筑容積率,放開城鎮戶口,鼓勵企業參與建設,讓初次置業的家庭能有若干年穩定的、相對低成本的租房期,這一段時間是他們積累未來購房能力的關鍵時期。

　　投資和投機性需求近年來增長很快,這種大進大出對房地產市場影響很大,特別是為賣而買的投機性需求。客觀上講,經過改革開放30年的積累,我國已經有一部分富裕起來的家庭,家庭有余的資金總要選擇投資的地方。房地產因其獨有的商品使用屬性和資產投資屬性,也因其土地隨城市發展而增值的特點,必然成為部分投資者的投資選擇,所以,房地產市場的投資性需求客觀存在。要想房價不因此瘋漲,必須引導好投資性需求,既要引導用于出租的長期投資,這是房地產市場發展所需要的,也要創新房地產虛擬投資品種,發展與房地產市場聯動的房地產投資基金,改變投資者看好房地產市場發展就必須買套房子放在那里的實物投資方式。如此,一方面可滿足投資者的投資需求,另一方面也使房地產企業有了直接融資的渠道,避免房地產開發所需資金單一依賴銀行的風險。對于那些專為賣而買的投機者,在政策上應該嚴格限制和遏制,通過信貸和稅收手段提高投機成本。

　　秦虹 作者系住房和城鄉建設部政策研究中心副主任、研究員