中央接連“放話”要調控房地產，那些今年以來房價快速上漲的城市首當其沖。以樓市表現(xiàn)火爆的上海為例，來自易居中國的最新統(tǒng)計顯示，今年上海一手商品住宅的成交量預計達到16萬套、1830萬平方米，成交金額高達2826億元，市民購買的房屋平均每套需花費177.5萬元，均創(chuàng)下歷史之最。

　　雖然近期上海市政府方面一直緊隨中央在積極表態(tài)，但地方細則一直未能進一步明確。而在業(yè)內看來，如果真希望將房價調控至與市場基本面相符的水平，恐怕對于投資投機性泡沫的積壓力度還應該加大。

　　抑制投資尚不明顯

　　與在上一輪房地產調控中的“快速反應”不同，往往緊跟中央政策出臺細則的上海眼下卻顯得“欲言又止”。如上周上海市政府舉行例行新聞發(fā)布會，原定公布的《本市貫徹國務院常務會議關于完善促進房地產市場健康發(fā)展政策措施的實施意見》卻并未露面。

　　有關人士表示，該《意見》尚未正式獲批，但總體而言，上海將出臺三方面措施促進房地產市場健康發(fā)展，包括切實增加保障性住房和普通商品房的供地和建設，并進一步加大閑置土地的清理力度；進一步完善住房保障體系，并積極推進舊區(qū)改造；進一步加強房地產市場監(jiān)測、監(jiān)管，完善房地產市場信息發(fā)布制度和交易制度，加大房地產市場的秩序整頓力度，嚴格查處囤地、捂盤惜售等違法違規(guī)行為。

　　有知情人士更向記者透露，上海的樓市新政的確大體成型，不過部分細節(jié)未定。據介紹，上海住房保障和房屋管理局曾召集一些機構和專家開會，希望業(yè)內能再提出一些抑制房價、地價的具體建議，“是市里給房管局布置的任務，近段時間會研究方案，由此看來，細則真正拍板并推出尚費時日。”

　　而目前來看，上海樓市仍處于政策待調、觀望漸升的過渡期。以中央此次率先拋出的營業(yè)稅政策來看，操作細則在上周也已公布，但由于同時采納了全額征收和差額征收兩種方式，此次營業(yè)稅政策調整的嚴厲度小于市場預期。

　　保障房只能“兜底”

　　此外，在中央釋放出房地產政策動態(tài)調整的信號之前，上海一直在努力宣傳著自己的住房保障工作。目前，徐匯和閔行兩試點區(qū)正式啟動經濟適用房申請受理工作，記者從一些社區(qū)街道的申購點了解到，經適房申請首日即顯火爆，一個上午就有好幾百人拿號填表。隨后上海市政府又表態(tài)，到2012年計劃建設30萬套經適房，房企則開始對經適房的大規(guī)模開發(fā)所可能構成的影響有所顧慮。

　　但一些評論人士也指出，上海從2004年開始的宏觀調控以來，例如“兩個一千萬”的動遷配套房和中低價商品房、每年新開工400萬平方米經適房等目標都沒有完成到位，而此次提出的建設30萬套經適房也不代表未來3年就能形成這么多的實際供應，再加上經適房的操作屬于“內部循環(huán)”，所以對樓市不會有實質性影響。“雖然眼下經適房咨詢和申請的反響熱烈，但完全符合標準的預計只占一小部分。而且申請期1個月再加上隨后還要進行歷時約3個月的兩輪審核和兩次公示，所以上海的經適房真正形成供應尚需時日，更別說何時形成規(guī)模了。”

　　更有曾參與上海住房保障制度研究的專家向記者直言，目前政府對于住房保障的義務仍是屬于“兜底”型的，“雖然一直說要擴大保障覆蓋面，但肯定還是先要完成對低收入家庭的保障，這個比例在上海也就3%-5%。”記者自己也粗算了筆賬，今年初上海公布有近1900萬常住人口，折中取4%也就約76萬人，3人算一戶也就約25萬戶，30萬套經適房算是夠了，但更多的“夾心層”恐怕并不能指望此類“政府援助”。

　　土地新政有利有弊

　　除去保障房，眼下市場又把希望寄托在土地市場。就在中央下狠心將土地出讓的首付比例提至50%的第二天，上海市市長韓正明確表態(tài)“上海將采取果斷措施遏制地價、房價”。“中央此前只提了要遏制房價過快上漲，上海倒又加上了地價，看來政府也知道‘癥結’在哪。”有業(yè)內人士意味深長地表示。

　　“土地市場的資金杠桿降低是有利于促使開發(fā)商合理定價的。”漢宇地產市場部的分析師認為，如果規(guī)定了土地款繳納的額度和時限，開發(fā)商拿地的壓力就大大增加，也會靜下心來合理核算一下地價，而在地價受到相應控制的同時，為了能在時限內繳清土地款，開發(fā)商必將加快開發(fā)、加快銷售，那么囤地、捂盤的問題也能迎刃而解。

　　但是，也有業(yè)內人士提出，這一新規(guī)也可能造成土地獲得門檻提高、一些中小開發(fā)商被擋在門外的情況，“無論是現(xiàn)在地價已經飆升還是今后首付比例提高，都對開發(fā)商的資金實力是個考驗，大開發(fā)商總歸比中小開發(fā)商有優(yōu)勢，那么和今年土地資源更多集中在國企、大房企手中的趨勢有什么差別？土地資源被相對壟斷的話，恐怕房價還是下不來。”

　　而對于上海土地市場來說，還存在一個客觀問題，那就是可供供應量越來越緊。“從目前的計劃指標看，上海未來10年可新增的土地供應量只有12100萬平方米，但我們一年的土地成交量就在1500萬至2000萬平方米，一直在說要加大供應、平衡供需、穩(wěn)定房價，但如果沒有足夠的可以出讓的土地，何談調控房價？”上海易居房地產研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍直言。