進(jìn)入12月，中央政府再次出手調(diào)控樓市，政策細(xì)則頻繁推出，步步收緊。隨著“國四條”及一系列調(diào)控政策的出臺，供求關(guān)系極度失衡、價(jià)格已至高位的房地產(chǎn)市場開始發(fā)生微妙的變化：投資客拋售套現(xiàn)，開始離場；購房者開始步入觀望；地產(chǎn)股震蕩下行，多空分歧；房企開始調(diào)整戰(zhàn)略，應(yīng)對可能的風(fēng)險(xiǎn)；一切都是那么似曾熟悉———當(dāng)前樓市和2007年底的情形驚人的相似。

　　房地產(chǎn)商“不差錢”

　　在投資客意識到高位來臨開始拋售的同時(shí)，部分房地產(chǎn)企業(yè)也注意到了樓市存在的風(fēng)險(xiǎn)。

　　在北京，風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為投機(jī)過度。從今年6、7月份開始，住宅市場由春節(jié)后的自住需求開始轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y需求。“由于通脹預(yù)期的加大，很多企業(yè)都在強(qiáng)調(diào)其產(chǎn)品的保值增值功能，以吸引投資性購房者。”投資者王強(qiáng)表示。

　　中國指數(shù)研究院調(diào)查顯示，2009年1-9月，北京單價(jià)1.6萬元以上的中高端樓盤成交套數(shù)占比達(dá)20.1%，特別是單價(jià)3萬元以上的高端樓盤，盡管成交套數(shù)占比僅為2%，但銷售占比超過10%。進(jìn)入第四季度，這一數(shù)據(jù)依然在上升。從18000元/平米飚升至40000元/平米的太陽公元，甚至成為今年的新盤銷售冠軍。

　　盡管房企已經(jīng)開始有意識進(jìn)行市場調(diào)整，但國土部嚴(yán)打囤地的動作，已讓房企真正感受到調(diào)控的陣痛。

　　12月23日，國土部宣布對北京、上海等9省區(qū)市的18宗房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地掛牌督辦，保利、中海、華潤等大牌房企赫然在列。王強(qiáng)認(rèn)為，去年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資始終不足，是導(dǎo)致市場供需不平衡的原因之一，而國土部嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地政策，將促使房企加快存貨周轉(zhuǎn)。

　　不過，歲末中央接連出臺“遏制房價(jià)”政策，對“不差錢”的房產(chǎn)大鱷們并未“傷筋動骨”。“多半開發(fā)商實(shí)力雄厚，受政策影響不大。”一位國企房地產(chǎn)商對記者表示，國土部的“督辦”反而使得不少囤地囤錢觀望的房企，開始“盤活”手中的大筆資金。

　　“即使在2008年市場最不好的時(shí)候，綠城都沒有停下開工的步伐。”綠城中國營銷總經(jīng)理裘劍平表示，綠城今年的銷售將達(dá)到450億，如果去年停工，今年就沒得賣。今后綠城還將保持持續(xù)的開工和周轉(zhuǎn)速度。

　　去年和今年大批出讓土地的五環(huán)外地區(qū)，如奧北、大興、房山、通州等，房企紛紛加快項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度。11月17日，綠地集團(tuán)今年7月在大興所拿的黃村地塊，已經(jīng)開工，預(yù)計(jì)明年年中開盤；萬科副總裁毛大慶透露，萬科9月在房山所拿地塊，也將于明年10月上市銷售。

　　這種改變也將反映到股市，12月房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺后，滬深股市地產(chǎn)股出現(xiàn)大幅回調(diào)，之前重倉地產(chǎn)股的基金大批出逃。中金公司報(bào)告認(rèn)為，促供給的調(diào)控政策，意味著高周轉(zhuǎn)、全國布局的龍頭公司有望擴(kuò)大市場份額，獲得更好的銷售表現(xiàn)。

　　中金公司建議投資者，從三、四線地產(chǎn)股中回歸到一、二線地產(chǎn)公司，重點(diǎn)是明年銷售資源豐富、布局合理的行業(yè)龍頭和區(qū)域龍頭。

　　“中斷的調(diào)整”再繼續(xù)

　　“正如‘國四條’所言，內(nèi)地部分城市房價(jià)上漲過快，需要遏制。”北京聯(lián)達(dá)四方機(jī)構(gòu)總裁楊少鋒認(rèn)為，樓市部分地泡沫化是此次調(diào)控開始的原因。

　　“國四條”出臺前，迪拜危機(jī)爆發(fā)，許多在此投資房產(chǎn)的內(nèi)地商人血本無歸，由此已經(jīng)引爆了內(nèi)地樓市“泡沫論”之爭。萬科董事長王石“放言”，中國內(nèi)地一線城市有些區(qū)域泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)，如果這些泡沫向二、三線城市擴(kuò)散，將會演變成為日本泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)代曾經(jīng)經(jīng)歷的情景，他為此表示擔(dān)憂。“當(dāng)市場發(fā)生變化的時(shí)候，或者突然不好的時(shí)候，我們怎么辦？”王石說，萬科已經(jīng)做好應(yīng)對泡沫破裂的準(zhǔn)備，不拿地王，不囤地，不捂盤。

　　似乎在印證王石的判斷，12月18日，美國《福布斯》雜志刊文稱，中國房地產(chǎn)泡沫位居全球第二，僅排在黃金之后。

　　內(nèi)地關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的說法，始自2003年，而房地產(chǎn)調(diào)控也自那一年的央行121號文件開始，一直持續(xù)到2007年底。到了2008年，政策效應(yīng)才開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)成交陷入低迷，價(jià)格下跌，泡沫開始擠出。

　　但包括王石、任志強(qiáng)在內(nèi)的多位業(yè)內(nèi)人士和專家學(xué)者認(rèn)為，2008年的金融危機(jī)“拯救”了房地產(chǎn)業(yè)———為了拉動內(nèi)需，中央政府在2008年底出臺了一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠措施，地方政府也出臺了大量救市政策，許多瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)起死回生，房地產(chǎn)價(jià)格也再度大幅上漲。

　　花旗銀行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈明高認(rèn)為，這是一次夭折的調(diào)整，泡沫擠出“中斷”，讓部分房企和炒房者得到喘息的機(jī)會。

　　目前新一輪的調(diào)控政策出臺，是否是對2003年以來的政策的傳承和接續(xù)？“一旦宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)，調(diào)控樓市是必然的。”中原地產(chǎn)華北區(qū)總裁李文杰曾表示。

　　下一步看信貸調(diào)控

　　北京貝塔工作室合伙人、清華大學(xué)博士杜麗虹認(rèn)為，單靠二手房營業(yè)稅改變，或國土部嚴(yán)查囤地，并不能直接抑制房價(jià)過快上漲。2008年房價(jià)出現(xiàn)下行，是不斷加息、信貸調(diào)節(jié)、稅收管控等多個(gè)政策疊加的效果。她認(rèn)為接下來還應(yīng)出臺更為細(xì)化的調(diào)控政策對市場施加影響。

　　中投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師李少明指出，收緊二套房貸對抑制房價(jià)過快上漲最有效。她分析，近期中央政府已連續(xù)通過稅收、土地等方式收緊房地產(chǎn)寬松政策，預(yù)計(jì)針對商業(yè)銀行的二套房貸嚴(yán)控政策或?qū)⒊雠_。

　　“調(diào)控已從最初的‘限供應(yīng)’到‘限需求’，轉(zhuǎn)到目前的‘促供應(yīng)’。”上海易居房地產(chǎn)研究院高級研究員回建強(qiáng)認(rèn)為，雖然目前來看，調(diào)控政策并未超過前幾年的嚴(yán)厲程度，但可以明顯看到，政府部門對于哪些政策對市場更為有效，已了然于胸，營業(yè)稅細(xì)則馬上執(zhí)行，接下來將落實(shí)“差別化的信貸政策”。

　　由于此前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議已經(jīng)明確，要增加普通住房供應(yīng)，鼓勵自住和改善型購房需求。因此回建強(qiáng)認(rèn)為，針對首套自住房，信貸政策依然是優(yōu)惠的，投資投機(jī)購房需求將受到重點(diǎn)“照顧”，相關(guān)成本將陡增。

　　張大偉預(yù)測，營業(yè)稅細(xì)則的出臺，明顯區(qū)分了投資、投機(jī)需求，2010年北京中高端二手房市場成交量暴跌已成定局；此外，這一政策的實(shí)施，以及后續(xù)調(diào)控政策的出臺，還將使得明年2季度房價(jià)存在下跌的可能。