房地產(chǎn)市場政策收緊的信號已經(jīng)放出,但是在巨大的利益面前,并未擋住冀望從中分一杯羹的企業(yè)的腳步。

　　住建部、國土資源部、財政部等多個部委近半個月的時間里,緊鑼密鼓地出臺了若干房地產(chǎn)調(diào)控政策。從“營業(yè)稅征收減免2改5”,到“國四條”,再到“拿地首付不低于50%”,從“5年內(nèi)普通住房轉(zhuǎn)讓差額征收營業(yè)稅”再到“督辦全國18宗房地產(chǎn)閑置土地”。

　　但幾乎與此同時,中國電信、華菱鋼鐵、ST春蘭、深華發(fā)、上海申達(dá)紡織等公司,先后發(fā)布公告表示要進(jìn)軍房地產(chǎn)。一時間,非房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)“混搭”房地產(chǎn)業(yè)成了一股風(fēng)潮。

　　在房地產(chǎn)市場“風(fēng)聲”里,這些新面孔難免讓人疑慮:房地產(chǎn)新政是否能剎住房地產(chǎn)漲價風(fēng)潮,其效果是否會像過去一樣,越調(diào)越漲?

　　近期大部分城市樓價仍上漲

　　來自中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心的監(jiān)測顯示,12月21日至27日的全國土地市場持續(xù)回暖。全國各城鎮(zhèn)推出地塊190宗,環(huán)比減少10%,推出面積1244萬平方米,環(huán)比增加15%；成交地塊66宗,環(huán)比增加8%,成交面積801萬平方米,環(huán)比增加132%。上周成交樓面均價為每平方米3617元,環(huán)比上漲46%,漲幅較大。

　　監(jiān)測顯示,上周地塊成交溢價較高,其中溢價水平超過200%的有4宗,在100%—200%之間的有6宗,50%—2100%之間的有10宗。溢價較高的地塊多集中于北京、上海、杭州。

　　從數(shù)據(jù)看,目前住宅用地的市場需求仍然較大,上周推出住宅用地658萬平方米,占推出總量的一半以上。成交住宅用地495萬平方米,占成交總量的六成以上。成交均價為每平方米4894元,環(huán)比上漲4%。廣州亞運城項目用地264萬平方米,單體成交量超過之前廣州2009年成交總量,它的成交直接拉動了上周住宅用地成交量,使之環(huán)比猛增210%。

　　此外,面對步步緊逼的調(diào)控信號,房價并未應(yīng)聲下跌,反而延續(xù)了2009年的整體漲勢。據(jù)中國指數(shù)研究院檢測數(shù)據(jù)顯示,12月14日—20日,全國32個主要城市商品房成交均價呈漲跌互現(xiàn)狀態(tài)。一線城市北京、深圳環(huán)比分別繼續(xù)飆升16%、7%,杭州、上海環(huán)比下跌10%、3%,其余大部分城市成交均價也都呈上漲趨勢。

　　一名在美國上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的研究人員告訴記者,最近已經(jīng)將開發(fā)的樓盤價格進(jìn)一步提高。

　　“從我們的觀察來看,盡管調(diào)控風(fēng)聲很緊,但不論是一手房市場還是二手房市場,購房需求還是呈現(xiàn)比較旺盛的狀態(tài)。”

　　此外,他還向記者透露,由于他們的資金并不依賴銀行貸款,因此即使政策收緊,他們也很有信心,“退一萬步說,這些年調(diào)控政策也出了不少,但哪次真正把房價給剎住了?”

　　控房價要先控信貸

　　近日統(tǒng)計部門公布的兩項數(shù)據(jù)引起市場的關(guān)注。12月25日,國家統(tǒng)計局公布第二次全國經(jīng)濟普查主要數(shù)據(jù),將2008年全國GDP總量修訂為314045億元,與之前公布的數(shù)據(jù)相比增加了13375億。

　　數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入30586.5億元,與2004年相比增長107.5%,約占到GDP總額的1/10。2008年全國房企營業(yè)利潤3861.3億,與2004年相比增長了290.4%。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)的一項數(shù)據(jù)則顯示,今年前11個月我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中,國內(nèi)貸款接近9000億元,個人按揭貸款超過7000億元,前11個月總計流入房地產(chǎn)的信貸資金超過1.6萬億元,此數(shù)據(jù)比去年同期多出六成。而在今年全國9萬多億元的銀行新增貸款中,約1/6流入到了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

　　快速擴張的信貸規(guī)模是今年房地產(chǎn)市場異常火爆的助推器。德意志銀行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家馬駿在接受記者采訪時表示,2010年信貸規(guī)模必須減速,4萬億刺激計劃中未花出部分可以“細(xì)水長流”,不必在2010年花完。否則,將給中國經(jīng)濟留下很大隱患。

　　此外,有專家建議,必須改善目前房地產(chǎn)資金過分依賴銀行貸款的現(xiàn)狀。“房價若再大幅上漲,銀行房貸就將面臨巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險。如果銀行貸款無法按期償還,就會進(jìn)一步加劇銀行的呆壞賬,從而引發(fā)銀行業(yè)的動蕩。”中國社科院金融所研究員尹中立認(rèn)為,迪拜危機以及此前的香港、日本樓市泡沫都表明,房地產(chǎn)開發(fā)過度依賴銀行信貸容易帶來信貸風(fēng)險。

　　監(jiān)管機制要長遠(yuǎn)規(guī)劃

　　消費者同樣對政府的調(diào)控政策持觀望態(tài)度。一名剛在北京燕郊地段買房的人士告訴記者,“銷售場面依然很火爆,政府這幾年的調(diào)控政策沒少出,但是那又怎么樣,每次調(diào)控,之后還不是之后都漲了。”

　　中國社科院財貿(mào)所倪鵬飛研究員此前在接受記者采訪時表示,中國住房市場主要有過兩次過熱時期。一是鄧小平發(fā)表南方講話以后,住房開發(fā)投資存在過熱,中央先后出臺了一系列法規(guī)、政策,用于規(guī)范住房市場；一是2003年以來,住房市場發(fā)展過快,秩序比較混亂。投資快速增長,住房價格大幅上漲；住房市場供求結(jié)構(gòu)矛盾突出,大量中低收入階層人群沒有合適的住房。

　　在他看來,目前房地產(chǎn)市場監(jiān)管仍然存在不少突出問題。“如在應(yīng)對1992年以后的住房開發(fā)過熱中,監(jiān)管部門用行政命令的方式抑制了住房產(chǎn)業(yè)的過快增長。亞洲金融危機后,為了使經(jīng)濟盡快復(fù)蘇,相關(guān)部門又出臺了一系列措施,著力于將住房產(chǎn)業(yè)培育成為新的經(jīng)濟增長點。”

　　“中國的住房市場監(jiān)管也存在著一定的短視性,住房監(jiān)管缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃,常常根據(jù)當(dāng)時的宏觀經(jīng)濟形勢制定政策。”倪認(rèn)為。

　　另外,“政府應(yīng)該建立一個長效的監(jiān)管機制,不能因為房價漲得過快就下發(fā)行政命令,長遠(yuǎn)來看,對企業(yè)和消費者均不利。”有專家對記者表示。

　　有專家建議,盡管香港的房價較高,但其住房保障體系以及監(jiān)管機制非常值得內(nèi)地借鑒。

　　據(jù)他介紹,香港特區(qū)政府對地產(chǎn)行業(yè)實施所謂“同意方案”,規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商從政府取得土地發(fā)展的樓盤,必須在取得政府的同意后才可發(fā)售。要取得政府同意,發(fā)展商必須投入一定資金,遵守一系列的條件去開發(fā)土地,并在開發(fā)過程中接受持續(xù)監(jiān)管。同時,政府還規(guī)范住房物業(yè)發(fā)售和買賣過程中的一些行為,細(xì)微如售樓書的內(nèi)容準(zhǔn)確性、建筑面積的表示方式和交易雙方律師的雇傭等各方面,都有著政府監(jiān)管的影子

　　南方日報駐京記者胡劍龍