最近，房地產市場出現一些新變化，不少大城市的房產交易量開始萎縮，一些投資客準備拋售手中的房子，二手房價議價空間加大。中國證券報記者采訪了一些房產中介公司和投資者，得到的反饋信息是，很多投資者由于對政府今后的政策調控心里沒底，尤其是物業稅一旦真的開征，勢必使得囤積在手上的房子猶如燙手山芋。物業稅是否真的是一劑能抑制投資與投機房產的靈丹妙藥？

　　按照設計這一稅種的初衷，物業稅一是將原來諸多不規范的房地產相關收費歸并到房地產保有稅中，既規范了稅制，同時也降低了開發成本，進而有可能降低房價；二是將改變地方政府倚重賣地的土地財政格局，將一次性收取的70年各種稅費改為逐年征收，平滑政府財政收益；三是依照“從價計征”的原則，誰擁有的房產越多、越值錢，誰就越該多交稅，這在很大程度上可抑制房產的投資與投機行為。客觀地說，理論上這本是一個三全其美的事。然而時隔七年，物業稅卻始終處在“只聞樓梯聲，不見人下來”的空轉狀態。物業稅的實施究竟難在什么地方？

　　首先，物業稅的征收是采取從價計征的原則，也就是根據城市家庭擁有的房產價值作為依據。這就牽扯到房產評估的問題。如果是對所有房屋都要征收的話，這一評估量將十分驚人。按照北京“我愛我家”房產中介公司的測算，北京地區至少需要有10萬個評估師，才能滿足這一需求，況且房產價值每年都會有所變化，可以想象這將是一個十分艱巨的任務。此外，假如業主對評估結果是否合理產生質疑，還需要有仲裁機構予以仲裁。從技術操作層面上看，物業稅比流轉稅種的征收難度要大許多。

　　其次，一個新稅種的征收能否順利實施，很大程度上取決于民眾的納稅意愿。在許多發達國家，房地產稅屬于地方稅種，主要由地方政府征收并用于地方政府的公共福利方面開支。因此，它的一個基本原則就是“納稅受益”。令一些老百姓對物業稅感到疑惑的是，在我國，土地屬于國有，老百姓買到的房子只有70年土地使用權，而且一下子就提前預交了70年的使用費，70年后還不知道怎么辦，根本沒有土地所有權。土地并不是房主的財產，為什么要交納房產稅？至于老百姓擁有的房產權，只能用幾十年，越來越破舊，每年至少要折舊2%，只能是越來越不值錢。在土地升值、房子貶值的情形下，可以想象的是，如果物業稅是對所有房屋征收的一個“普適”稅種，大多數普通百姓家庭在勒緊褲腰帶買了一套房后還要再交物業稅，有可能會產生“腹誹”，進而使得這一稅種的征管成本會比較高。

　　那么，什么人是適合物業稅征收的對象呢？有專家認為，對擁有兩套以上房產的人課以物業稅比較適合。近年來，房產投資與股票投資成為老百姓的主要投資渠道。從去年股票投資看，最佳的私募基金投資收益率為160%，公募大約是116%。而房產投資去年的收益率很容易超過這一指標。按照去年不少城市房價翻番的價格計算，乘以3.3倍的財務杠桿(首付30%)，房產投資的年化收益率可以很輕松地超過200%。這也是為何有那么多的資金，不愿投到生產領域，而愿意趨之若鶩地去炒房的原因。據中國證券報記者了解，現在擁有十套以上房產的專業炒房人不在少數，當“有房沒人住、有人沒房住”的現象越來越嚴重時，以開征物業稅的名義抑制這種現象的蔓延十分必要。因此，或許將物業稅視為一種“資本利得稅”更為恰當。此外，也可借鑒目前英國政府對該國銀行高管征收的“暴利稅”的做法。□本報記者 孟堅