盲目漲價帶來滯銷現實 加息周期臨近壓力加大———

　　老北京話時常講“起猛了”、“吃猛了”，意即過頭了，而這樣的“俚語”形容目前一些房地產樓盤最恰當不過了， “漲幅低于一千，你都不好意思和人打招呼”，這樣的戲謔之語流傳于地產領域，然而，一些樓盤的零成交或者滯銷現象卻為這種盲目漲價的行為敲響警鐘，目前，已經有業內人士對部分樓盤的定價策略喊出了“漲猛了”……

　　●表面漲價 其實滯銷

　　京城部分樓盤遭遇成交危機

　　“您如果覺得貴，可以再等幾天。我們近期可能舉辦一些優惠活動，您可以到時候再來看。”這是購房人陳先生上周在東五環附近某樓盤看房時被告知的情況。

　　“這才幾個月啊，漲得太快了。”陳先生表示，他今年年初就曾經來過這個樓盤，當時該樓盤的均價僅為18000元/平方米，但是因為買的人多，陳先生沒挑到合適的戶型，只能等后面這期。然而上周再次去售樓處時，銷售人員報出了24000元/平方米的價格，著實嚇了陳先生一跳。“太貴了，才兩個月單價就漲了6000！我還是等優惠活動出來再看看吧。”

　　我們隨后登錄北京市房地產交易管理網，查詢后發現：該樓盤于今年2月初取得預售許可證，標價24000元/平方米的樓座推出房源70余套，至3月末只有5套被預訂，而正式簽約量為零。

　　業內人士表示，結合其銷售數據以及表現來看，定價過高不被購房者接受，可能是迫使該樓盤優惠促銷的主要原因。而由于漲幅過高影響到銷量的情況，在現在的北京樓市，也越來越普遍。

　　“大望路、三元橋等一些區域的高端樓盤，目前有部分已經出現了滯銷的情況。而這些項目最顯著的一大特點就是價格上調的幅度很大。例如有的高端樓盤將每平方米六萬的均價一下上調到八萬，結果很長時間一套房都賣不出去。”上述人士表示。

　　●供需矛盾仍是主因

　　可能存在定價失誤

　　針對開發商紛紛調價的行為，亞豪機構副總經理高姍認為：造成項目開盤調價現象的主要原因是因為目前北京市場上供應量不足，而市場需求量仍然堅挺，只要在供需關系不能得到相對平衡的情況下，類似的情況還將繼續發生。

　　“盡管中央部委及北京地方政府相繼出臺了抑制房價過快增長的政策，但政策對市場供需雙方產生作用有一定的滯后性，而且在2009年的旺市下，開發商儲備了大量資金，不管是出于企業經營的逐利因素還是出于‘買漲不買跌’的消費心理考慮，開發商都不愿通過降價方式來換取銷量，因此部分樓盤出現了‘量減價升’的現象。”

　　而對于少數“零成交”的樓盤，專業人士表示，不排除定價失誤的可能。“對于那些開盤后不久又推出優惠活動的‘零成交’樓盤，很可能是對市場情況的誤判所致。而究其根源，依然是由于市場火熱而產生的高預期。”

　　●捂盤惜售？業內人士難下定論

　　盡管房子賣不出去對開發商并不是什么好事，但在目前的市場情況下，人們仍然有著這樣一種擔心，那就是過分抬高售價是否會是開發商“捂盤惜售”的一種新手段。

　　協成機構副總裁王裕仁表示，“目前的市場上確實有一部分開發商，試圖以價格為杠桿來博弈消費者的信心，也以此試探政府出臺政策的強度，從這個方面來講‘捂盤惜售’是可能的。不過一直以來用價格來控制銷量都是開發商慣于使用的方法，他們也有辦法自圓其說，因此是否‘捂盤’并不好下定論。”

　　此外也有專業人士認為，當下樓市仍然以央企、國企以及實力雄厚的民營企業占主導，此類企業往往非常重視企業的戰略發展，在資金鏈仍然充足的情況下，大幅度漲價、降價的可能性都不會太大。實際上，調價與拿地不同的是，拿地行為屬于開發企業集團的戰略需求，而項目的階段性調價，在開發商資金鏈充裕的情況下，只是隨著市場變化而變化的銷售策略，并不能斷言為“捂盤惜售”。

　　●加息周期臨近 樓市滯脹或加劇

　　近日，多家媒體報道了近期可能加息的消息，雖然央行并未對此作出正面回應，但在許多房地產業內人士眼里，這種可能性已經非常高。

　　協成機構副總裁王裕仁表示：“我相信今年一定會加息，只是時間早晚的問題。但對于房價來講，只靠加息未必能產生根本性的影響。”

　　而世邦魏理仕環球研究部董事馬雪明則認為，新一輪加息周期的到來對房價的影響非常有限，因為目前市場上剛性的自住以及投資需求與供應量之間的缺口仍然巨大，但加息對于一手樓盤的成交量或許會產生一些影響。“屆時不排除樓市出現滯脹加劇的局面。”馬雪明說。

　　鑒于未來可能的市場狀況，高姍建議，在市場不明朗的情況下，開發商保持理智，針對企業自身的不同狀況以及產品情況，采取不同的經營策略，從而更好地應對由政策層面及消費需求帶來的市場變化。“如果企業資金儲備充裕，開發的項目具備良好的升值預期，那么可以通過價格杠桿來控制銷量；如果項目所處區域的同類型產品開發量較大，同時售價已達到一定高位，則可以通過下調價格的方式形成區域內的價格洼地，吸引消費需求，換取銷量。”(衛東）