房貸優(yōu)惠利率調(diào)整的初衷是為了抑制投機(jī)等不合理需求，但其結(jié)果可能將“剛性需求”擠出了市場。下一步應(yīng)該通過稅制改革來抑制不合理需求，在保持房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮積極作用的同時，著力促進(jìn)房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定。

　　⊙徐策

　　當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的矛盾之一是房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長有重要拉動作用與高房價之間的矛盾。從去年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議到今年3月召開的“兩會”，針對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策紛紛出臺，基本遵循抑制房地產(chǎn)價格過快增長和投機(jī)性需求、保證房地產(chǎn)供給增長的政策取向。

　　“兩會”后，隨著“地王”的再現(xiàn)，房價繼續(xù)上漲，較大程度上影響了購房者對房地產(chǎn)政策調(diào)控可能產(chǎn)生的積極效果以及未來房價走勢的預(yù)期。最近，四大國有銀行已全面收緊首套房首付2成利率7折的優(yōu)惠政策。放貸利率漸漸提高的同時，放貸申請也越來越艱難。

　　筆者認(rèn)為，房貸優(yōu)惠利率調(diào)整的初衷是為了抑制投機(jī)等不合理需求，提高炒房成本，然而其結(jié)果可能將“剛性需求”擠出了市場，而這無論是對滿足人民的住房需求而言還是對保持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定來說均形成了一定的影響。下一步應(yīng)該繼續(xù)圍繞“供給面”來制定房地產(chǎn)政策，并通過稅制改革和完善來抑制不合理需求，在保持房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮積極作用的同時，著力促進(jìn)房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定。

　　短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用仍然較大

　　當(dāng)前，世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的基礎(chǔ)仍然薄弱，新一輪主權(quán)債務(wù)危機(jī)爆發(fā)的風(fēng)險仍然存在，外部環(huán)境不穩(wěn)定、不確定因素依然很多。美國失業(yè)率居高不下，消費(fèi)萎靡，歐洲經(jīng)濟(jì)更是麻煩不斷，主權(quán)債務(wù)危機(jī)已經(jīng)從希臘傳遞至葡萄牙，并正向他國家蔓延。作為全球外貿(mào)增長的引擎，發(fā)達(dá)國家的消費(fèi)如果繼續(xù)其糟糕的表現(xiàn)，必然影響到我國出口的進(jìn)一步恢復(fù)。

　　與此同時，由于短期內(nèi)外需具有回補(bǔ)庫存的性質(zhì)，造成了我國沿海制造業(yè)企業(yè)特別是民營企業(yè)出口訂單和生產(chǎn)經(jīng)營不穩(wěn)定的現(xiàn)狀，再加上工業(yè)品出廠價格(PPI)仍在迅速攀升，這會進(jìn)一步加大中小企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成本，在生產(chǎn)和出口兩端不利因素擠壓加劇的情況下，必然會影響到民營企業(yè)的經(jīng)營利潤。因此，總需求不足將成為一段時期內(nèi)我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要特征之一，未來經(jīng)濟(jì)增長仍然將主要依靠內(nèi)需拉動。在消費(fèi)難以在短期內(nèi)大幅度回升的條件下，投資仍然要承擔(dān)起拉動經(jīng)濟(jì)增長的主導(dǎo)性作用。

　　在應(yīng)對危機(jī)的過程中，投資尤其是政府投資發(fā)揮了重大作用，2009年投資拉動經(jīng)濟(jì)增長8個百分點。而隨著形勢的變化，政府投資不可能持續(xù)性地為經(jīng)濟(jì)“輸血”，拉動經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)在動力應(yīng)該是民間投資，實現(xiàn)其“造血”功能。然而，目前為止，民間投資中除了房地產(chǎn)行業(yè)投資增長恢復(fù)較快，總體上仍然乏力。

　　2009年全年房地產(chǎn)投資43065億元，同比增長19.9%，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的22.2%，貢獻(xiàn)率為17.1%，僅次于制造業(yè)。2010年1-2月份我國房地產(chǎn)完成開發(fā)投資3144億元，增長31.1%，比2009年12月份增長了15個百分點；在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)率為31.05%，位居首位。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)和建筑業(yè)增加值占GDP的10%，房地產(chǎn)與五六十個行業(yè)有關(guān)，在房地產(chǎn)行業(yè)的帶動下，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資也呈現(xiàn)出回升的態(tài)勢。因此，以民間投資為主的房地產(chǎn)行業(yè)將在拉動投資乃至經(jīng)濟(jì)增長的過程中發(fā)揮巨大的作用。

　　中長期內(nèi)我國房地產(chǎn)“剛性需求”仍然較大

　　從中長期看，我國房地產(chǎn)“剛性需求”依然比較旺盛。這與我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、文化特征等諸多因素有關(guān)。

　　1、在城鎮(zhèn)化的推動下，“剛性需求”規(guī)模仍然較大。去年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神針對城鎮(zhèn)化問題提出了新的目標(biāo)和要求，即要“積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，提升城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量和水平。要把重點放在加強(qiáng)中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展上。要把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制，提高城市規(guī)劃水平，加強(qiáng)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市管理，全方位提高城鎮(zhèn)化發(fā)展水平。”

　　在政策的引導(dǎo)下，我國城鎮(zhèn)化將進(jìn)一步加速，勞動力轉(zhuǎn)移帶來的對房地產(chǎn)“剛性需求”也將不斷顯現(xiàn)出來，給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來良好機(jī)遇。未來5年至10年，我國將進(jìn)入城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的重要階段，2020年，我國城市化率將達(dá)到55%至60%。目前，我國城鎮(zhèn)人均住房面積為26.65平方米，按照城市化率每年增長1個百分點，將新增1000萬城鎮(zhèn)居民來計算，至少需要新增2.6億平方米的住房供給。城鎮(zhèn)化可以在農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移的過程中培育新型農(nóng)民，滿足農(nóng)民的三個夢想：市民夢、安居夢、創(chuàng)業(yè)夢。當(dāng)前，一線城市的銷售增長是8.1%，省會和中型城市是27.6%，小城市和城鎮(zhèn)是33.7%，小城鎮(zhèn)和新農(nóng)村是36%。因此，中小城市是未來房地產(chǎn)投資的新引擎，商業(yè)地產(chǎn)不僅要看一線城市，二線城市也有很大需求。

　　2、“跨代消費(fèi)”提高了部分“剛性需求”的現(xiàn)實支付能力。我國“80后”是實施計劃生育政策之后的第一代人，并且逐步進(jìn)入結(jié)婚年齡。中國具有非常明顯的為“跨代消費(fèi)”而進(jìn)行儲蓄的特征，父母為子女購買房產(chǎn)的現(xiàn)象較為普遍，這與中華民族的文化屬性有關(guān)。

　　“80后”一般都是獨(dú)生子女，父母為子女購買房產(chǎn)，其成本與以往“多子女”條件下的負(fù)擔(dān)相比有所減輕。同時，“80后”一代的家庭結(jié)構(gòu)與以往有較大區(qū)別，一般而言，一對新婚夫婦由四位老人共同分擔(dān)供房成本，這又進(jìn)一步降低了平均家庭負(fù)擔(dān)。因此，“80后”中不僅僅存在大量的“剛性需要”，而且在父母甚至祖父母的幫助下，其支付能力也大大提高，“剛性需要”在很大比例上將轉(zhuǎn)化為“剛性需求”。

　　3、中等收入家庭的改善性需求一定程度上也是“剛性需求”。中等收入家庭在首次置業(yè)之后，隨著收入的進(jìn)一步改善以及家庭人口結(jié)構(gòu)的變化，住房條件已不能滿足需要。比如，隨著小孩年齡的增長需要獨(dú)立的學(xué)習(xí)和生活空間等因素，二次置業(yè)成為大量中等收入家庭的必然選擇。而且其現(xiàn)有的住房隨著房地產(chǎn)價格的不斷上漲也不斷增值，這使其追加的成本遠(yuǎn)比首次置業(yè)低，相對提高了其購買能力。2009年，大戶型住房銷售好于小戶型，大戶型價高于小戶型在一定程度上說明了改善性需求比較旺盛。

　　總之，觀察我國中長期房地產(chǎn)需求，“剛性需求”作為重要的力量依然比較強(qiáng)勁，這正是房地產(chǎn)價格在“多道金牌”的調(diào)控下仍然居高不下的重要原因之一。當(dāng)然，除了剛性需求，在金融市場尚不完善的條件下，龐大的儲蓄需要找到投資“出口”，房地產(chǎn)行業(yè)也就成為不多的投資工具之一，住房投資性需求也占有較大比例。

　　房貸優(yōu)惠利率政策調(diào)整對“剛性需求”的擠出較大

　　從去年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議到今年3月份召開的“兩會”，針對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策紛紛出臺，基本圍繞著抑制房地產(chǎn)價格過快增長和投機(jī)性需求、保證房地產(chǎn)供給增長的政策取向。然而“兩會”后，隨著“地王”的再現(xiàn)，房價在經(jīng)歷短暫的高位震蕩之后，繼續(xù)上漲，較大程度上影響了購房者對房地產(chǎn)調(diào)控政策效果的信心和對未來房價走勢的預(yù)期。

　　最近，四大國有銀行已全面收緊首套房首付2成利率7折的優(yōu)惠政策。在房貸優(yōu)惠利率漸漸提高的同時，房貸的申請也愈發(fā)艱難。有的購房者在1月份申請的房貸在3月底才得到銀行的通知，并因為有幾期逾期記錄而被銀行拒絕。

　　據(jù)了解，年初，已有多家銀行實行信貸控制，房貸業(yè)務(wù)均暫緩或暫停了一段時間。2月份雖然房貸放款恢復(fù)了正常，但在客戶的選擇上極為挑剔，一些綜合評價后被認(rèn)為是“風(fēng)險度較高”的貸款客戶則面臨更為苛刻的貸款條件。筆者認(rèn)為，這一政策的初衷是通過提高“投資性需求”的購房成本，抑制房地產(chǎn)價格過快增長，然而其結(jié)果將很有可能事與愿違。

　　1、取消房貸優(yōu)惠利率無法真正瞄準(zhǔn)“投資性需求”進(jìn)行調(diào)控。取消房貸優(yōu)惠利率的直接結(jié)果可能并不會影響投資性需求，而是將“剛性需求”擠出房地產(chǎn)市場。“擠出效應(yīng)”的原始含義，實際上是政府投資通過抬高利率的作用機(jī)制使得民間資本進(jìn)入市場的門檻提高，進(jìn)而形成了一種擠出民間投資的力量。房貸優(yōu)惠利率即作為降低購房成本的有效措施，同時也是一種鼓勵房地產(chǎn)需求的積極信號，對于購房者而言無疑是一種利好，而這種利好是針對所有購房者的，既包括“剛性需求”，也包括“投資性需求”。

　　優(yōu)惠利率的取消自然針對的也是所有購房者。而且，“剛性需求”往往在支付能力上比“投資性需求”弱，因此，“剛性需求”對政策的敏感程度更高，價格彈性也更大。“投資性需求”的理性考慮是基于中長期內(nèi)房地產(chǎn)需求仍然較為旺盛、房地產(chǎn)價格看漲的預(yù)期，并不會因為房貸優(yōu)惠利率的調(diào)整而放棄投資。另外，房貸優(yōu)惠利率調(diào)整也存在一定的差異化，即針對首付比例高、風(fēng)險度低的“大客戶”仍然可以享受一定的優(yōu)惠，這使得擠出“剛性需求”的特征更加明顯。因此，筆者認(rèn)為，取消房貸優(yōu)惠利率無法真正瞄準(zhǔn)“投資性需求”進(jìn)行調(diào)控。

　　2、“剛性需求”被擠出后導(dǎo)致房地產(chǎn)市場格局進(jìn)一步不合理。“剛性需求”被擠出對房地產(chǎn)市場格局將產(chǎn)生以下兩個方面的影響：

　　第一，基于未來住房需求的中長期看漲的判斷下，投資性需求的相對比重將有所擴(kuò)大，這使得房地產(chǎn)的需求結(jié)構(gòu)進(jìn)一步趨于不合理；

　　第二，“投資性需求”對住房面積、環(huán)境、地段等影響升值空間的因素非常看重，因此，開發(fā)商受利益驅(qū)動開發(fā)的樓盤也往往瞄準(zhǔn)滿足這類需求，房地產(chǎn)市場中大量存在的是比如80-90平方米的“大一居”、110-120平方米的“大兩居”等等，而很少出現(xiàn)更加適合“剛性需求”30-40的“小一居”、50-60平方米的“小兩居”、80-90平方米的或者“小三居”等等，因此住房的供給結(jié)構(gòu)也趨于不合理，使住房成本無形中被提高。

　　第三，“剛性需求”被擠出房地產(chǎn)市場之后，勢必影響房地產(chǎn)投資和住房供給，這一方面不利于經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持回升向好的形勢，另一方面可能進(jìn)一步推高未來房價。

　　圍繞“供給面”實施調(diào)控政策，通過稅制改革抑制不合理需求

　　綜上所述，結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和中長期經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，取消房貸優(yōu)惠利率的政策屬于調(diào)整需求面的政策，并不能瞄準(zhǔn)“投資性需求”實施調(diào)控，并抑制房價過快上漲。由于“需求面”具有難以甄別性，下一步應(yīng)該著力圍繞“供給面”實施調(diào)控，保持房地產(chǎn)適度投資規(guī)模，通過稅制改革來抑制不合理需求，進(jìn)而抑制不合理需求。

　　1、繼續(xù)保持房地產(chǎn)適度的投資規(guī)模。圍繞“供給面”實施調(diào)控最直接的含義就是保持房地產(chǎn)適度的投資規(guī)模，擴(kuò)大房地產(chǎn)供給。決不能通過簡單壓制房地產(chǎn)投資的方式，降低房地產(chǎn)市場的熱度，其結(jié)果不但不能降低房價，相反還將進(jìn)一步推高房價。另外，應(yīng)注重房地產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)，鼓勵滿足“剛性需求”的在中小戶型的房地產(chǎn)開發(fā)投資，大幅增加滿足中低收入家庭的保障性住房開發(fā)投資。除此以外，應(yīng)該繼續(xù)加強(qiáng)監(jiān)管嚴(yán)厲打擊“囤積土地，捂盤惜售”現(xiàn)象和央企大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場的現(xiàn)象。

　　2、通過稅制改革和完善抑制不合理需求。由于“需求面”具有難以甄別性的特征，即很難區(qū)分“剛性需求”和“投資性需求”，我國以往房地產(chǎn)政策是依據(jù)不同收入群體進(jìn)行調(diào)控，然而收入是一個極難真實測量的指標(biāo)，即政策難以“瞄準(zhǔn)”，政策往往采取“一刀切”的辦法，效果欠佳。

　　因此，應(yīng)該建立起一套有效的甄別機(jī)制，使得購房者的真實收入水平可以由他的實際購買行為反映出來。比如，低收入者往往購買的是小戶型且只有一套房，而高收入者往往購買較大戶型，且具有多套住房。通過適時針對所有購房者開征物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅等稅種，在針對第一套住房和小戶型購買者進(jìn)行補(bǔ)貼的方式，將可以有效地規(guī)范和引導(dǎo)“投資性需求”和“剛性需求”的購買行為。 　(作者單位：國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部)