進(jìn)入4月份，四家國有銀行已下調(diào)購買首套房的貸款利率優(yōu)惠幅度，銀行按揭貸款呈現(xiàn)日益收緊態(tài)勢。4月1日，繼中行、招行之后，工行、農(nóng)行、建行正式執(zhí)行新的房貸政策，降低首套房的貸款利率優(yōu)惠幅度或提高首付比例，有的銀行已取消了7折優(yōu)惠。從首套房利率的變化，不難看出決策層控制高房價(jià)與流動性的綜合思路。

　　記者從工行獲悉，自2010年3月29日起，工行就已經(jīng)開始執(zhí)行相關(guān)政策。而原本符合三項(xiàng)規(guī)定便可享受7折利率優(yōu)惠的日子已經(jīng)一去不復(fù)返。

　　建行其首付比例30%至40%者享受利率優(yōu)惠最高為7.5折；而要享受7折貸款利率首付為4成。不僅僅在類似北京的一線城市如此，連二線城市也開始進(jìn)入首套房貸收緊狀態(tài)。

　　商業(yè)銀行首套房貸收緊“暗合”政府的樓市宏觀調(diào)控步伐。面對高房價(jià)與寬松的流動性，繼2009年12月底中央密集出臺一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策后，中央再出“國11條”進(jìn)一步調(diào)控樓市。“國11條”中表示要加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時(shí)，嚴(yán)格二套住房購房貸款管理。從“調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機(jī)、控風(fēng)險(xiǎn)、明確責(zé)任”四個(gè)方面，正式確定了2010年中國房地產(chǎn)政策基調(diào)和架構(gòu)。但最新的數(shù)據(jù)說明，前期的相關(guān)政策目前依然沒有體現(xiàn)出應(yīng)有效力，抑或效力已經(jīng)明顯減退。3月末，京滬深三地的成交量再次大漲，尤其是北京出現(xiàn)了量價(jià)齊升的火爆局面。

　　對于首套房貸利率優(yōu)惠政策收緊，有分析認(rèn)為，銀行的房貸利率調(diào)整有“一石二鳥”的作用：一是打壓高房價(jià)，二是收緊流動性。

　　2009年信貸政策過度寬松致使商業(yè)銀行的資本充足率與撥備明顯下降。資本充足率低于12%的銀行在增多。而從銀行自身情況分析，由于其近期利息收入有所下降，而資金成本壓力逐步抬高，由此也形成其縮減利率優(yōu)惠的動因之一。

　　作為銀行收入的主要來源之一，利率的提高必將拓展銀行在此方面的盈利空間。此外，銀行此舉以配合國家穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策的需求格外明顯。

　　從已經(jīng)出臺的房地產(chǎn)調(diào)控手段可以看出，中央政府已經(jīng)對房地產(chǎn)展開了新一輪全面而嚴(yán)厲的調(diào)控，不但已經(jīng)使用了稅收、土地、金融等政策調(diào)控手段，而且調(diào)控具有很明確的針對性及目的性：嚴(yán)厲打擊投資投機(jī)購房炒房，打擊開發(fā)商囤地閑地，遏止房價(jià)上漲。特別是在去年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，中央不但提出要增加普通商品住房供給，而且不再提及房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的提法，也不再強(qiáng)調(diào)通過刺激房地產(chǎn)業(yè)來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，說明政府的思路開始改變，強(qiáng)化了房地產(chǎn)的消費(fèi)屬性和民生保障屬性，不再過于依賴房地產(chǎn)業(yè)來刺激經(jīng)濟(jì)增長。

　　國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確二套房的購房貸款首付為40%，且不再有改善性住房等內(nèi)容。加上重啟金融調(diào)控對房地產(chǎn)業(yè)的自動調(diào)控尤其是對房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響，說明調(diào)控變得更嚴(yán)厲。

　　分析人士指出，政府陸續(xù)推出的多項(xiàng)措施再度表明了監(jiān)管層對抑制房價(jià)過快上漲的態(tài)度。而此次銀行調(diào)整利率政策也將會對房地產(chǎn)市場形成影響。建行副行長朱小黃表示，去年人民銀行在個(gè)人住房貸款上實(shí)施了7折的優(yōu)惠政策，今年在整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境改變情況下，建行也調(diào)整了利率差別化的程度，希望能夠比較平滑地從7折的優(yōu)惠政策慢慢調(diào)整到建行收益比較合適的利差水平上。

　　作為傳統(tǒng)優(yōu)勢業(yè)務(wù)，去年建行房貸余額為8000多億元，在同業(yè)中并不是第一。而且，建行個(gè)人貸款抵押率超過了52%，首付比例70%以上都超過三成，并重點(diǎn)支持居民的首套房和改善性的住房需求，能有效防控風(fēng)險(xiǎn)。

　　建行稱，今年對于政府已經(jīng)限期退出房地產(chǎn)市場的78家非地產(chǎn)主業(yè)的央企，建行將不會新增授信。今后將對不計(jì)成本競拍“地王”、圈地不建的開發(fā)商也不予貸款。

　　人們從已經(jīng)出臺的房地產(chǎn)調(diào)控手段不難看出，中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控采取了步步為營、多招密集連發(fā)的策略，說明中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度是明確且有決心的。

　　有銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近期市場利率一直呈走高的趨勢，包括貼現(xiàn)利率、銀行貸款利率以及民間借貸利率。在市場利率走高的趨勢下，首套住房貸款利率必然隨著市場利率的提升而水漲船高。加上每年各銀行貸款都有一定信貸額度，房貸占用較大信貸額度，所以各家銀行年初都有所控制。尤其在國家不斷調(diào)整相關(guān)房產(chǎn)政策時(shí)，銀行自然要收緊相關(guān)政策。

　　從一定意義上講，銀行收緊房貸對抑制房價(jià)的過快上漲會起到積極作用，進(jìn)行利率優(yōu)惠政策調(diào)整有利于合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資、投機(jī)性購房需求。(記者 程瑞華)