瘋漲房?jī)r(jià)逼出“殺招”。二套房貸首付不得低于50%、暫停對(duì)第三套及以上住房貸款等樓市新政策，被業(yè)界稱(chēng)之為“史上最嚴(yán)厲新政”。在樓市調(diào)控新政發(fā)布的短短5天時(shí)間，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了驚天巨變。“日均簽約280套，環(huán)比下挫19.31%。”這是北京樓市銷(xiāo)售的最新數(shù)據(jù)。

　　暴漲一年之久的通州某樓盤(pán)率先降價(jià)3000元/平方米成為各大媒體頭條；購(gòu)房人故意違約退房；房?jī)r(jià)輿論預(yù)期迅速?gòu)囊酝�認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲空間無(wú)限轉(zhuǎn)為樓市不可避免將下行；而昨日，資本市場(chǎng)對(duì)樓市新政反應(yīng)更為強(qiáng)烈，地產(chǎn)、銀行板塊暴跌，上證綜指急挫150點(diǎn)，滿(mǎn)盤(pán)皆綠。

　　商品房成交日簽約量驟降

　　開(kāi)發(fā)商躲降價(jià)推遲項(xiàng)目入市

　　接連出臺(tái)的嚴(yán)厲新政給樓市帶來(lái)的沖擊在商品房成交量上表現(xiàn)最為明顯。

　　繼之前一周出現(xiàn)了成交量7周以來(lái)的首次回落之后，受新政影響，上周商品房住宅期房成交日簽約量驟降19.31%。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上周(4月12日-18日)期房、現(xiàn)房成交總量呈現(xiàn)環(huán)比下滑趨勢(shì)，共減少了315套，降幅達(dá)11.39%；不僅周簽約量下降，日簽約量下降也非常明顯。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上周商品房住宅期房簽約1962套數(shù)，日均簽約280套，環(huán)比前一統(tǒng)計(jì)周期347套下挫19.31%。

　　盡管購(gòu)房者表現(xiàn)出明顯觀(guān)望，但值得注意的是，開(kāi)發(fā)商對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)判卻有不同的看法。

　　通州純新盤(pán)K2·清水灣開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，就推出了全款購(gòu)房減少3000元/平方米的活動(dòng)。

　　不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于前期概念炒得過(guò)熱的通州區(qū)域，個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)，尚處于正常的市場(chǎng)行為。

　　事實(shí)上，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，就新房市場(chǎng)而言，由于開(kāi)發(fā)商控制供應(yīng)量和推盤(pán)節(jié)奏，并未出現(xiàn)價(jià)格的明顯降溫跡象，上周開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目基本都是按照政策出臺(tái)前的既定價(jià)格推出的。

　　“當(dāng)下開(kāi)發(fā)商的資金流動(dòng)性普遍比較充裕，短期內(nèi)尚具備支撐高房?jī)r(jià)的能力，而不少計(jì)劃在4月中下旬入市的項(xiàng)目，在濃重的觀(guān)望情緒和強(qiáng)勢(shì)的政策打壓下，市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)下挫，紛紛推遲至五六月份入市。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，面對(duì)調(diào)控新政，開(kāi)發(fā)商多選擇推遲開(kāi)盤(pán)、減少當(dāng)期供應(yīng)量來(lái)支撐現(xiàn)行房?jī)r(jià)的堅(jiān)挺。

　　某大型開(kāi)發(fā)商副總裁對(duì)記者表示，目前新政出來(lái)時(shí)間尚短，開(kāi)發(fā)商還在相互觀(guān)望之中，短時(shí)間之內(nèi)，新房市場(chǎng)不會(huì)有太大的價(jià)格反應(yīng)。

　　二手房周成交創(chuàng)年內(nèi)新高

　　高房?jī)r(jià)區(qū)域調(diào)整不可避免

　　對(duì)比普通商品房市場(chǎng)成交下降，二手房市場(chǎng)在近幾日表現(xiàn)則更為戲劇性。新政出臺(tái)第二天，北京二手房網(wǎng)簽立即下降，但隨之而來(lái)的是大量購(gòu)房者為趕政策末班車(chē)而出現(xiàn)的成交單周過(guò)萬(wàn)。

　　北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，4月15日，北京新建住宅及存量住宅交易量環(huán)比前一日出現(xiàn)明顯下浮。新建住宅網(wǎng)簽交易量環(huán)比下浮75.98%和存量住宅環(huán)比下浮10.98%。

　　但陸續(xù)出臺(tái)的一周內(nèi)，二手房成交卻出現(xiàn)大幅上升。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上周(4月12日-18日)二手房成交繼續(xù)走高，累計(jì)成交套數(shù)破萬(wàn)，達(dá)10459套，日均成交量高達(dá)1494套，刷新了今年來(lái)北京二手房單周成交量最高紀(jì)錄。其中住宅成交套數(shù)為9904套，成交面積為87.76萬(wàn)平方米，較之前一周分別上漲了56.3%和55.3%，與去年同期相比上漲幅度更是達(dá)86.7%、88.5%。周末兩天成交量更是一反以往周末的疲軟態(tài)勢(shì)，上周六、日成交為894套、756套。

　　“由于‘二套房五成首付’實(shí)施在即，去年底購(gòu)房者集中‘趕簽’的情況又在二手房樓市重演。大量購(gòu)房者為規(guī)避新政紛紛‘趕簽’，造成了上周京城二手樓市單周成交量破萬(wàn)套的今年單周最高紀(jì)錄，但這個(gè)紀(jì)錄或?qū)⒈３趾荛L(zhǎng)一段時(shí)間。”業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為。

　　盡管成交量大幅上升，但是退房率也逐漸上升。特別是首次出現(xiàn)了購(gòu)房人退房的現(xiàn)象。

　　北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在這幾天購(gòu)房糾紛中因?yàn)橘?gòu)房人違約出現(xiàn)退房的比例達(dá)到了總糾紛比例的七成，而在之前占比不足二成。樓市很可能因?yàn)橄盗姓�策出現(xiàn)明顯的由賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)。

　　此外，值得關(guān)注的是，二手房?jī)r(jià)格下跌態(tài)勢(shì)則已經(jīng)在房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)開(kāi)始表現(xiàn)出來(lái)，尤其是此前領(lǐng)漲的通州、望京、亦莊等區(qū)域。

　　北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部報(bào)告稱(chēng)，從4月14日-19日通州抽樣調(diào)查顯示，80%的房主表示不再漲價(jià)，更是有50%的房主已經(jīng)表示愿意降價(jià)。如總價(jià)165萬(wàn)元的項(xiàng)目，業(yè)主主動(dòng)降價(jià)5萬(wàn)-10萬(wàn)元，希望可以早日成交。

　　昨日，鏈家地產(chǎn)通州店毛先生致電記者稱(chēng)，目前通州二手房已經(jīng)出現(xiàn)65平方米總價(jià)90萬(wàn)元的房子。而此前，通州二手房幾乎難以找到低于百萬(wàn)的房源。

　　北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，通州市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)明顯的觸頂跡象。房?jī)r(jià)在上周末已經(jīng)下調(diào)2%-3%。該市場(chǎng)研究部預(yù)測(cè)，通州、亦莊、望京等區(qū)域房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)將下跌20%以上。

　　不過(guò)，“除了此前房?jī)r(jià)被過(guò)度爆炒的區(qū)域外，北京其他區(qū)域的買(mǎi)賣(mài)雙方博弈現(xiàn)象依舊明顯，價(jià)格雖未明顯回落，但交易量開(kāi)始走低”。北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部張大偉表示。

　　一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上升行情終結(jié)

　　樓市拐點(diǎn)論再度出現(xiàn)

　　對(duì)于此輪新政，業(yè)界普遍給予了成交量和房?jī)r(jià)將不可避免下行的預(yù)判，關(guān)于樓市拐點(diǎn)說(shuō)法再次出現(xiàn)。

　　上海中原地產(chǎn)昨日最新報(bào)告稱(chēng)，中國(guó)的房地產(chǎn)新政出臺(tái)后，今年諸如上海、北京等一線(xiàn)樓市的上升行情基本可宣告結(jié)束，政策抑制需求打壓樓市之后結(jié)果，將引發(fā)樓市“寒冬”的快速到來(lái)。

　　該報(bào)告稱(chēng)，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情基本告以終結(jié)，明年的市場(chǎng)會(huì)否轉(zhuǎn)暖也有待相應(yīng)的稅收政策是否會(huì)出臺(tái)，預(yù)計(jì)本輪調(diào)整周期將會(huì)超過(guò)2007年那波行情。

　　中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰認(rèn)為，此次嚴(yán)厲調(diào)控讓樓市將遭遇“冰凍寒”。他認(rèn)為，此次調(diào)控將對(duì)樓市有三大影響。第一，直接降溫樓市，大大影響買(mǎi)房人心理預(yù)期。買(mǎi)房人或?qū)⒊霈F(xiàn)觀(guān)望，持幣待購(gòu)現(xiàn)象再現(xiàn)樓市；第二，樓市銷(xiāo)售量將大降50%或更多。包括二手房，掛牌者將增加，一手房開(kāi)發(fā)商面臨市場(chǎng)壓力；第三，價(jià)格拐點(diǎn)有望在開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)后出現(xiàn)。

　　一位不愿透露姓名的某大型開(kāi)發(fā)商副總裁認(rèn)為，此輪新政調(diào)控并未結(jié)束，后續(xù)應(yīng)該還會(huì)有政策出臺(tái)。從此次政府決心和導(dǎo)向性來(lái)看，此輪新政調(diào)控周期可能會(huì)持續(xù)一年，而樓市也將不可避免堅(jiān)持下行趨勢(shì)。

　　事實(shí)上，隨著樓市新政接連出臺(tái)，越來(lái)越多的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市將不可避免出現(xiàn)拐點(diǎn)。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此輪新政對(duì)樓市沖擊最大的是在房?jī)r(jià)過(guò)高的一線(xiàn)城市投資客們。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部高級(jí)經(jīng)理馬冀指出，從此次房地產(chǎn)政策的內(nèi)容看，主要是為了抑制跨區(qū)域或跨國(guó)性的投資購(gòu)房，一定程度上將有效抑制大規(guī)模短線(xiàn)“炒房”行為，并且避免海外“熱錢(qián)”的不斷流入。

　　SOHO董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，“新國(guó)十條”的特點(diǎn)是精準(zhǔn)打擊，針對(duì)住宅市場(chǎng)重點(diǎn)打擊已經(jīng)出現(xiàn)高房?jī)r(jià)的區(qū)域，而不是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面打擊，它的核心在于抑制炒房和投機(jī)的不合理住房需求，增加住房有效供給。北京、上海這樣的一線(xiàn)城市住房?jī)r(jià)格可能受影響更大，還有未來(lái)土地市場(chǎng)中的土地價(jià)格。

　　“被動(dòng)”接受快速反應(yīng)

　　銀行信貸將以?xún)r(jià)補(bǔ)量

　　根據(jù)“新國(guó)十條”精神，各商業(yè)銀行做出快速反應(yīng)。除部分銀行暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款外，幾乎所有銀行都將二套房貸款成數(shù)及利率提高到標(biāo)準(zhǔn)水平。

　　“我們覺(jué)得對(duì)銀行來(lái)說(shuō)絕不是利空，應(yīng)該是個(gè)中性偏利好的消息。”對(duì)此，招行北京某支行信貸人士表示。

　　之所以是中性偏利好，是因?yàn)樵趪?yán)格的貸款指標(biāo)面前，銀行原先的“看人下菜碟兒”環(huán)節(jié)被省略。“以前很多銀行優(yōu)質(zhì)客戶(hù)在貸款時(shí)，總是以自己在本行存款多少、信用記錄多么優(yōu)秀來(lái)向銀行要‘政策’，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，二套房貸款首付比例最多不能超過(guò)三成、利率還要打8.5折，一度要到7折，為了保住客源，銀行往往會(huì)屈從。”在接受記者采訪(fǎng)時(shí)，一位股份制商業(yè)銀行信貸部經(jīng)理表示，在他看來(lái)，在今年全年信貸增量已經(jīng)鎖定為7.5萬(wàn)億元以及“新國(guó)十條”的背景下，銀行放貸將“以?xún)r(jià)補(bǔ)量”。

　　公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2009年末，12家上市銀行(暫缺北京銀行、中信銀行數(shù)據(jù))對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額達(dá)到1.66萬(wàn)億元，較上一年增3271.6億元。其中，在個(gè)人住房貸款中，12家上市銀行個(gè)人住房貸款余額接近3.62萬(wàn)億元，較上一年增加1.10萬(wàn)億元。而在信貸高增長(zhǎng)背后，銀行并未全部實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)盆滿(mǎn)缽溢，以上市銀行年報(bào)為例，多數(shù)銀行在大量放貸后不得不面對(duì)資本金不足的難題。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果能夠?qū)崿F(xiàn)以?xún)r(jià)補(bǔ)量，銀行業(yè)將逐漸走出融資困局。

　　另?yè)?jù)中金公司昨日發(fā)布的一份研究報(bào)告認(rèn)為，房貸新政的出臺(tái)，將首先對(duì)供給彈性更大的存量房市場(chǎng)(即二手房)帶來(lái)沖擊，隨著三季度新房市場(chǎng)供應(yīng)量的釋放，房?jī)r(jià)應(yīng)該可以得到平抑。

　　地產(chǎn)、銀行板塊全線(xiàn)暴跌

　　高壓政策或?qū)�股市長(zhǎng)期利空

　　受“新國(guó)十條”政策調(diào)控影響，昨日地產(chǎn)板塊全線(xiàn)暴跌。

　　昨日早盤(pán)，地產(chǎn)板塊即全線(xiàn)殺跌，地產(chǎn)個(gè)股紛紛大幅跳空低開(kāi)，萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、陸家嘴等地產(chǎn)板塊的龍頭個(gè)股開(kāi)盤(pán)即跌破所有的均線(xiàn)支撐位，破位跳空低開(kāi)低走，此后一路走低。截至收盤(pán)，地產(chǎn)板塊的慘跌令人觸目驚心：包括華僑城、招商地產(chǎn)和中糧地產(chǎn)等在內(nèi)的25只個(gè)股齊刷刷地跌在跌停板上，包辦當(dāng)日35只跌停股的一大半。此外，112只地產(chǎn)股中，有70只個(gè)股跌幅達(dá)到了7%以上。龍頭股方面，萬(wàn)科A跌8.19%，保利地產(chǎn)跌9.28%，華僑城、招商地產(chǎn)和泛海建設(shè)等個(gè)股則干脆封上了跌停板。

　　地產(chǎn)板塊的全線(xiàn)暴跌重癥也明顯傳染到了相關(guān)行業(yè)板塊，昨日收盤(pán)，銀行、信托、鋼鐵等板塊也全線(xiàn)暴跌，上述板塊同地產(chǎn)板塊一道紛紛領(lǐng)跌A股市場(chǎng)。當(dāng)日，上證綜指暴跌150點(diǎn)直接洞穿3000點(diǎn)，收?qǐng)?bào)2980.30點(diǎn)，跌幅達(dá)到了4.79%；深證成指跌幅更是達(dá)到了6.22%，昨日滬深兩市的這一跌幅，也紛紛創(chuàng)下了今年以來(lái)兩市最大的單日跌幅。

　　就昨日房地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)，北京弘酬投資研究總監(jiān)孫燕軍認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策釋放出強(qiáng)烈的從緊信號(hào)，造成地產(chǎn)板塊全線(xiàn)暴跌。

　　大同證券策略分析師李學(xué)穎也表示，“本源肯定是地產(chǎn)政策”。在李學(xué)穎看來(lái)，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，它的波及面相當(dāng)大，一旦地產(chǎn)行業(yè)稍有動(dòng)向，就會(huì)影響到上下游的很多相關(guān)行業(yè)，因此地產(chǎn)股一跌，很容易引起銀行股為首的金融股震蕩，進(jìn)而影響整個(gè)股市動(dòng)蕩。

　　不過(guò)，眾多分析人士看來(lái)，昨日資本市場(chǎng)的暴跌可能僅僅只是一個(gè)信號(hào)，地產(chǎn)高壓政策恐將成為一個(gè)階段性的陰影，對(duì)資本市場(chǎng)形成長(zhǎng)期的利空。

　　受房地產(chǎn)政策調(diào)控影響，地產(chǎn)股昨日帶領(lǐng)股指暴跌，投資者擔(dān)心這種政策影響會(huì)不會(huì)導(dǎo)致股指繼續(xù)下行進(jìn)行第二次探底。

　　“房地產(chǎn)政策的消極影響會(huì)有一定的持續(xù)性，而且這種消極影響很可能會(huì)持續(xù)至整個(gè)上半年。”北京合聚投資總經(jīng)理李澤剛認(rèn)為，接下來(lái)A股市場(chǎng)路向何方，關(guān)鍵是要看政府后續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控政策。他預(yù)計(jì)，接下來(lái)半年的時(shí)間里，政府可能會(huì)一直對(duì)地產(chǎn)政策保持高壓狀態(tài)。

　　孫燕軍認(rèn)為，目前政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策消極影響會(huì)否持續(xù)，將由房?jī)r(jià)來(lái)決定，如果未來(lái)房?jī)r(jià)穩(wěn)定回落，那么政策可能會(huì)有所舒緩，但如果房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲，那么未來(lái)調(diào)控手段還將會(huì)更嚴(yán)厲。(記者 王營(yíng) 崔呂萍 況玉清)