住建部日前下發《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，要求各地加大查處力度，強化房地產市場監管。

　　山東中原物業顧問有限公司投資顧問經理薄夫利告訴經濟導報記者，在“一刀切”取消預售制還不現實的情況下，對預售制加強監管，從而防止房地產開發商捂盤惜售、哄抬房價等違規行為，有利于遏制房價過快上漲。而鑒于預售制的種種弊端，向現房銷售制轉變是未來趨勢。效果要看數據住建部通知要求，今后未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式，向買受人收取或變相收取定金、預付款等性質的費用。房地產開發企業應將取得預售許可的商品住房項目在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價對外銷售。

　　薄夫利表示，通知仍然延續了以往的政策基調。“其實從2008年起，相關政府部門就開始查處認購、交付定金等方式，只是這次又進行了細化。”但是應該看到，樓市監管的主要職能仍然在地方政府手里，政策會否產生作用，還要看地方政府的執行力度。對于近期國家出臺的房產新政，薄夫利認為目前還不好評論，最終要以市場數據來說話。如果下個月成交量大幅度下降，則說明政策起了作用；如果還是持平，那就沒起作用。“相信作用肯定是有的，無非反映在兩個方面，價格和成交量，但首先打擊的是成交量。”“炒房者和投資者肯定不會再進場了。受此影響，部分自住性需求，比如想換房的，也要考慮成本問題。”薄夫利認為，成交量肯定會有所下滑，但價格難以下降，“拍地的價格這么高，建材價格這么高，成本在那里擺著。”

　　導報記者注意到，通知還強調，要健全房地產市場監督管理機制。各地要通過房地產信息網絡公開等措施，加大對違規行為的查處力度，尤其對退房率高、價格異常以及消費者投訴集中的項目，要重點核查。同時要求商品住房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。

　　“既然現在不能取消，只能對其進行監管。雖然有些老調重彈，但由于以前各地沒有認真執行，明確發文還是有好處的。”薄夫利表示。房企目前沒有賣現房的動力

　　值得注意的是，通知提出，各地可結合當地實際，制定商品住房現售管理辦法，鼓勵和引導房地產開發企業現售商品住房。

　　“北京、上海等一線城市早已實行準現房發售，就是主體架構齊了以后，才能獲得銷售許可證。”薄夫利說，準現房發售的時候，購房者可以請人具體查驗施工質量，合適就買，不合適就不買，這樣可以避免很多矛盾。因此，對于普通購房者來說，買準現房更加有利。

　　“由預售制轉向現房銷售制肯定是一個趨勢，但這個趨勢何時能夠實行就難說了。”薄夫利表示，一方面，現房銷售要求開發商具備相當大的資金量。“如果現在實行準現房發售的話，市場上50%以上的開發商都得出局。”而即使有這樣的資金實力，由于沒有具體的政策限制，且從企業財務的角度來講，賣期房對于開發商更為合適。“賣期房都能在主體竣工之前全部賣掉，利潤早就回來了，為什么還要賣現房呢？企業還是沒有賣現房的動力。”

　　據導報記者了解，早在去年年底的住建部工作會議上，住建部部長姜偉新提出，要積極推行商品房現房銷售，推進取消商品房預售制度試點工作。 (記者 賈瑞濤)