如果顧及經濟發展速度而使房地產調控中途停止的話，將不僅使中國經濟結構調整的目標不會實現，而且使中國轉變經濟增長方式的努力前功盡棄，中國經濟的可持續增長將成為一個疑問。

　　此次房地產調控不僅關系到一個行業的可持續發展問題，還關系到整個國家宏觀經濟的可持續發展問題。如果說以前的房地產調控都是揚湯止沸的話，那么此次房地產調控應該是釜底抽薪。不僅注重短期的市場供給與需求的調節，而且涉及到行業制度與規則的較大改革。

　　4月17日國務院出臺的有關遏制房價的新“國十條”之后，在國內外引起極大反響。但不少人預言，一旦房價回落影響到經濟增長，這些政策的執行力度就會作出相應的調整，這些政策雖然力度很大，但都屬于短期行為。

　　筆者認為，不能用短期的眼光來看待房地產新政，應該從經濟結構調整的高度，從經濟全局的高度認識如今的房地產調控。

　　控制房價

　　是經濟結構調整的需要

　　控制房價與調整經濟結構之間到底是什么關系？

　　此次金融危機警示我們，我國一直實行的出口導向的經濟增長模式是難以持續的，中國經濟必須走內需為主的道路。

　　從我國經濟的內部情況看，經濟結構已經扭曲到了非調不可的時候了。從需求看，2003年之后消費需求占總需求的比重從50%以上迅速下跌到目前的40%以下。在不到十年的時間里消費需求占比下降了13個百分點。與之對應的是儲蓄率大幅度上升，2003年之前的儲蓄率一直在40%以下波動，2003年儲蓄率突破40%后一路上升，2007年的儲蓄率達到了51%，為世界少見。

　　2003年之后，中國經濟結構之所以出現嚴重扭曲的情況，與當年的房地產政策調整密切相關。2003年國務院出臺了18號文件，該文件確立了房地產在經濟增長中的支柱產業地位。隨后的土地出讓制度及住房分配制度都是圍繞這個定位而展開。土地實行“招、拍、掛”方式轉讓，而住房分配上主要強調市場化，將保障性住房壓縮到最低水平。

　　在住房市場化改革及房價不斷上漲過程中，房地產事實上充當了社會財富再分配的載體。居民通過購買住房的方式將自己的財富轉移到開發商手里，而開發商通過購買土地和上繳稅收的方式將來自居民的部分財富轉移給了地方政府。地方政府和企業是房地產價格上漲的受益者。

　　簡單計算一下就可以知道房改后的十年間有多少財富從居民手里轉移到了地方政府和企業帳下。從行業內的經驗數據看，建筑成本大約占住房銷售收入的30%，將每年的住宅銷售收入減去建筑成本得到的“住宅開發毛收入”就是地方政府與企業通過出讓土地及房地產開發獲得的收益。1999年至2009年，住宅銷售收入共計14.31萬億元，將此數乘70%得10.02萬億，即房改后的11年里地方政府和企業通過住房從居民手里拿走了10萬億財富。

　　正是這10萬億導致了中國經濟結構的嚴重失衡。為了更進一步說明住房制度改革帶來財富重新分配的事實，筆者將數據進行還原，將每年的商品住宅的“住宅開發毛收入”從政府儲蓄與企業儲蓄里減掉，在將“住宅開發毛收入”加到居民儲蓄結果發現，修正后的居民儲蓄占總儲蓄的比例在1999年前后基本上保持不變。1999年之前的居民儲蓄占總儲蓄的比例的七年算數平均數是50.1%,1999之后的七年算術平均數是51.0%，幾乎完全相等。

　　此項研究足以表明，導致2003年前后居民儲蓄占總儲蓄的比例下降的最主要原因是住房分配制度改革及房價的上漲。如果住房分配制度沒有改變或房價沒有出現上漲，則中國的財富分配結構不會發生大的變化，就不會出現消費占比迅速下降的問題。

　　既然導致中國經濟失衡的關鍵是住房制度改革和房價上漲過快，那么，要解決中國經濟失衡問題就應該在這兩個方面上做文章。新“國十條”在調整住房分配制度及控制房價方面都有重大的突破，點到了問題的要害。

　　控制房價

　　是轉變經濟增長方式的需要

　　我們轉變經濟增長方式的障礙也出在房地產上。

　　當房價不斷上漲，土地出讓收入不斷攀升，地方財政則日漸豐盈，投資沖動必然越來越高漲。更值得一提的是，在土地收入大幅度上升的背景下，地方政府不僅將已經轉讓的土地使用權的收入一次性揮霍，而且將潛在的土地收入通過銀行貸款的方式提前透支，2009年的信貸井噴使這種透支行為發揮到了極致。

　　10萬億信貸加上居民口袋里轉移的10萬億財富共計20萬億資本構成了各級政府這幾年大干快上的額外本錢。假如房價、地價保持上漲勢頭，更多的資本還將從居民和銀行轉移到地方政府的手里，其投資豪情就不會降溫，轉變經濟增長方式就是一句空話。

　　當然，房價、地價一旦下跌，地方投資增長將會受到較大影響，中國經濟的增長速度暫時會受到影響。但這是中國轉變經濟增長方式必須付出的短期代價。任何重大的改革措施都一定是在逆境才能推行。當前的中國經濟惟有將房價控制住，才能使轉變經濟增長方式取得實質性成效。

　　如果顧及經濟發展速度而使房地產調控中途停止的話，將不僅使中國經濟結構調整的目標不會實現，中國經濟的可持續增長將成為一個疑問。

　　總之，此次房地產調控不僅關系到一個行業的可持續發展問題，還關系到整個國家宏觀經濟的可持續發展問題。如果說以前的房地產調控都是揚湯止沸的話，那么此次房地產調控應該是釜底抽薪。不僅注重短期的市場供給與需求的調節，而且涉及到行業制度與規則的較大改革。(中國社科院金融所房地產金融研究中心副主任 尹中立 )