住建部日前發出《關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》，市住保辦表示正在研究制定新的管理制度。就在這個“加強”利斧懸而未落的當口，本市最大的兩個經適房小區——天通苑和回龍觀小區的社區論壇上，已經有相當多的經適房業主通過各式各樣的猜測，為“經適房新規”加注了一大堆的問號。

　　1.禁租應否一刀切？

　　“政策不可能讓每一個人都舒服”

　　《通知》規定，經濟適用住房購房人在取得完全產權以前，只能用于自住，不得出售、出租、閑置、出借，也不得擅自改變住房用途。

　　回龍觀業主：為了上學在城里租房，出租觀里的房也違法嗎？

　　張月(“鏈家地產”市場部分析師)：據估算，北京目前房屋出租正規進行備案的還不到20%，經適房情況也相近，很多都是私下代理出租的，政府部門監管起來會比較難。

　　馬光遠(學者)：經適房就是應該自住的。我認為這(回龍觀業主所說)不是主流，政策不可能讓每一個人都舒服，可能有些人有些冤，但總體來講，整個社會福利是進步的。

　　2.由貧到富怎么辦?

　　“應規定一個期限，比如5年”

　　北京市住保辦負責人稱，北京市近期將展開一次大規模行動，全面核查經濟適用房輪候家庭的財產狀況。而有的業主在購買時確實屬于低收入者，但如今收入或財產已經增加，不符合經適房的條件，政府將如何處理？

　　姜遠(天通苑社區網創始人)：現在的政策看起來像一刀切，這是有矛盾的。

　　馬光遠：這就是制度本身造成的，因為制度以前沒有說，買了經適房以后就不能富。應該規定一個期限，比如5年內，如果收入超過多少，就應該退房并補償產權，然后由政府回購。

　　3.跨區域購房怎么查?

　　“住建部建個全國性信息平臺”

　　《通知》規定，已經享受經濟適用住房保障的家庭，再購買其他住房的，必須辦理退出手續或補交相關價款取得完全產權。

　　業內人士：由于區縣之間房產信息不聯網，業主只要跨區域全款買房，很難查實。

　　董正偉(北京中銀律師事務所律師)：房地產聯網現在很難實現嗎？住建部只要建立一個全國性的信息平臺系統不就可以了？

　　4.新規會無限期追溯？

　　“應該老房老政策，新房新政策”

　　比如在2007年之前購買經濟適用住房的中等收入家庭，與2007年之后的收入規定不符，如果現在要對他們進行追溯清算，是否合理？

　　某媒體：住保辦對于《通知》之前的經適房如何審查，目前還沒有制定具體政策。

　　張月：追溯的可能性還是相對比較小吧，因為滿5年轉商品房的經適房可能就已經不好再進行核查了。

　　馬光遠：還是應該老房老政策，新房新政策。

　　5.誰來問責監管？

　　“政策彈性太大，缺乏法律的懲罰措施”

　　目前也有一些言詞比較激烈，認為當初監管經適房不力，如今卻要讓買房者承擔后果。

　　馬光遠：新規是對目前經適房加強監管的一個辦法，是為了完善保障制度，這個管理是必須的。

　　董正偉：很多政策在執行過程中走樣，問題在于房地產政策的制定不是以法律形式長期性穩定地存在，而是彈性太大，缺乏法律的懲罰措施。

　　6.轉商能一變應萬變嗎?

　　“政策朝令夕改，轉商了就能保證法律權益嗎”

　　《通知》要求，住房保障部門應當會同有關部門結合各地段普通商品住房交易指導價格，定期制定經濟適用住房上市補交土地收益等價款的標準。

　　網友：是不是轉了商就是商品房了？都和政府經濟適用房的任何政策沒關系了？

　　天通苑業主：政策朝令夕改，轉商了就能保證法律權益嗎？希望轉商后就能由市場決定價格，否則賣的時候就別承諾5年能上市。

　　姜遠：很多中介機構在論壇上刷屏發轉商的服務帖。新規對我影響不大，我就一套住房，也沒打算賣。現在確實有一些人處于觀望狀態，怕政策不確定，到時候白花了轉商的五六萬。

　　張月：出售的房源里，未轉商的經適房比例應該很低，因為經紀公司操作起來有難度。但是出租的房源里，未轉商的經適房就占大多數了。很多人可能覺得甭管短期賣不賣，轉了比較踏實。

　　7.調經適房，商品房會大漲嗎？

　　“現在已經沒有真實的經適房供應了”

　　有網友稱，2008年國家也剛出臺政策要調控房價，沒多久就整出個經適房新政策，把視線都轉移到經適房，然后商品房大漲。

　　天通苑業主：搞不清楚這個新規為什么現在出來，難道房價過快上漲是經適房引起的？

　　張月：估計對整個市場影響不會很大，因為北京市場上的二手經適房占的比重肯定不超過一成，租賃市場上也就在10%左右。但是區域的市場受影響會很大，根據我們的估計，天通苑租賃市場上，經適房要占五六成，回龍觀可能更高。而且回龍觀的二手房源里，至少有七成都是經適房。我們也在等待細則出臺。如果政策執行得很嚴，區域房價可能會上漲。

　　馬光遠：未來來看，經濟適用房只要地方政府劃撥一塊土地就可以，而廉租房、公共租賃房還要政府出資建設，所以我覺得從目前整個現實選擇來講，經濟適用房未來的比重可能會有比較大的提升，廉租房、公共租賃房本身保障的對象可能跟經濟適用房保障的對象有比較好的切割，共同來完成住房保障的任務。

　　陳寶存(全國房地產經理人聯盟副秘書長)：(新規)相當于沒說什么啊？如何管控？如何操作？(現在已經)沒有真實的經適房供應了，特別是二三線城市，經適房被職工集資建房代替了，和社會上的普通收入人群無關，這也是我極力反對經適房存在的理由——經適房是特權的利益。而現在一般也在商品房小區中配建部分經適房，這更是加劇房價上漲的主要原因。

　　[較真]

　　定向型經適房怎么辦？

　　經適房，是指那些在社會上公開發售、符合條件的低收入住房困難家庭都可以申購的保障性住房。在經適房制度施行的前幾年，經適房也確實只此一種。但近幾年，經適房又出現了一個新品種，那就是黨政機關及國有企事業單位集資自建的住房。公開型經適房發售及使用過程中出現的弄虛作假等行為只是個體性的，而定向型經適房分配及使用過程中出現的違法違規等問題卻是群體性的。公開型經適房所占的份額很少，即使杜絕了舞弊也保障不了多少家庭的住房問題；定向型經適房占有大多數份額，卻成了公務員的專利品……很顯然，后者所存在的問題比前者嚴重得多。而住建部的《通知》只針對公開型經適房，這不是“撿了芝麻，丟了西瓜”嗎？ ——盛大林(時評人)

　　[逗悶]

　　我覺得政府缺乏人才，更缺乏善意、誠意和尊重，比如這次經濟適用房新政，原文簡單粗暴，所以我重新簡單改寫了新政——

　　親愛的老經濟適用房業主們：

　　你們好，隨著我國經濟的飛速發展，你們的房子升值數倍，迅速成長為我國新的中產階層，為中華民族的偉大復興作出了巨大的貢獻。

　　但是，因為舊的經濟適用房房產證，為不完全產權，給您出租、銷售、贈與、繼承帶來了麻煩，所以即日起，政府在各個區縣的房地產管理所設置專門的人員，為您辦理產權升級。經過產權升級，你的房子將獲得完全產權。

　　倘若您不愿意享受升級服務，政府愿意為您提供產權降價服務，并提供一定金額賠償。

　　謝謝廣大業主為我國經濟改制付出的貢獻。

　　回龍觀社區網網友“天地元黃”(秦亞堙)