對于老百姓購買住房是消費還是投資這個經濟學問題，長期以來存在很大爭議。基于住房使用期限長，單位價值高，完全符合固定資產的一般標準，國家統計局和聯合國制定的《1993年國民經濟核算體系》(SNA)，都把居民購房支出歸類為固定資產投資。SNA對住房消費的解釋是，當房屋用于居民居住時，租住的租金計入承租人的消費支出；如果是自住的，比照相應市場(租金)價格，以虛擬房租形式計入房屋所有人的最終消費。但如果從人們的生活習慣看，衣食住行都是人類的基本消費行為，因此，住房又似乎像汽車、寶石等一樣被看作是耐用消費品。再從消費和投資的關系看，消費是直接滿足人們的生活需要，投資則是放棄當前的消費以期獲取未來的利得，最終目的還是為了實現更好的消費。所以，作為消費品的房屋、寶石，也可以轉化為投資品。如此，把住房的經濟屬性歸結為可以用于投資的消費品，也許更合適。既然住房既是投資品，又是消費品，那么企業為追求利潤而投資房地產，居民為了自住而購房，或為了投資獲利而購房都是無可非議的。如果為了抑制房價上漲而否定房屋的投資行為，甚至把居民購買的一套住房也算作投資予以約束與限制，這既不符合房屋的經濟屬性，也與我們鼓勵居民獲得更多的財產性收入提高生活水平的愿望相違背。

　　問題在于，住房不同于一般投資品和消費品。除了具有固定性、差異性和有限性外，還具有民生性。住房的民生性，突出表現是確保居民生存最基本的物質條件。一個人要活得有尊嚴，首先要有安身之處。此外，不能把買房等同于一般投資還在于，買賣房屋并不能增加整個社會的財富，投機過度只會抬高房價，并引發泡沫。所以，正確認識住房的本質屬性還必須從經濟學范疇中跳出來，而要從維護社會公平和公民的基本權利中去把握，賦予其民生性，這樣才能為制定科學有效的政策提供的依據。

　　為了保障居民擁有住房的基本權利，真正做到“居者有其屋”，許多國家和地區從來就不把所有房屋都看成是投資品，而是從維護和促進人類最基本的居住權出發，制定相關的法律和政策來抑制住房的投資需求，防止高房價侵犯居民最基本的生存權。比如新加坡規定兩個人聯名才能擁有房產，單個人不得同時擁有兩處以上的房產。公民所買的組屋(政府投資建設的住房，以較低的價格出售給中低收入家庭)5年內不得轉讓，確實要轉讓也不能直接通過市場交易，而需在政府指定的機構中交易。香港也只允許少數高檔商品房可以自由買賣，政府為符合一定條件的居民提供大量廉租房，限于租金低廉和轉手困難，居民很難借廉租房投資。美國則主要通過稅收制度來抑制住房的投資需求，所以在美國，擁有兩套以上房子的人并不多。

　　筆者認為，只有從維護社會公平和公民的基本權利出發，以實現社會福利最大化為根本目標，賦予住房的民生性，才能確保政策措施科學有效。從這次新一輪房地產調控“組合拳”來看，提高購房首付比例和利率，對購買第三套及以上住房貸款和非本地居民購買住房貸款的限制，都只是希望通過提高住房投資的融資成本，減少購房融資來達到抑制投資性購房和房價過快上漲的作用。這些政策有可能使房價上漲的幅度暫時趨于平緩，提高銀行體系的安全性收益率，但難以從根本上抑制對住房的投資投機行為，保障居民基本的住房需求。因為推動高房價的根源，還在于企業投資經營環境惡化、居民投資渠道少、流動性過剩導致的投資需求大量膨脹。而這些政策對現金充裕的開發商以及投資者未必能夠形成有效的制約。

　　可見，樓市調控政策的重點，在于合理抑制住房的投資品功能，讓住房真正回歸到民生性或消費品功能上。為此，各級政府理應把基本解決中國民眾的住房問題作為一項基本職責，牢牢把握住房的民生性，以此調整住房政策。具體說來，其一，明確提出不把房地產作為支柱產業，徹底打消投資者認為政府會救房地產市場的念頭；其二，政府向市場提供更多廉價的土地和廉租、廉價房，滿足居民基本的住房消費需求；其三，通過鼓勵居民住房消費來發展中國房地產市場，為自住型住房消費提供更多的優惠政策，同時盡快開征房產稅，嚴厲遏制社會對住房的投資投機的行為，這樣才有可能實現住房供求的基本平衡，讓大多數人都能買得起房、住得起房，進而從根本上確保房地產市場的平穩發展。 (⊙張 鑫 作者系同濟大學經濟與管理學院副教授)