新的房地產調控政策正在顯現期待中的積極效果，一些城市房地產市場降溫明顯：成交下降、銀行放貸緊縮、土地市場“涼意陣陣”。業內人士分析，政策的“執行度”、銀行態度、供求關系等深層次因素將決定市場的進一步走向，樓市調控將面臨“啃硬骨頭”的任務。因為過快的上漲和持續的低迷都不是良性的市場，房地產調控必須在擠出市場泡沫的同時，確保現實市場穩定。

　　高房價出現松動跡象

　　“5月份銀行的放貸數量，可能還不到4月份的四分之一。”9日，上海一貸款中介公司負責人語氣嚴峻地告訴記者，“估計這種情況短期內好不了。”

　　“我們現在整天呆在店里，都快沒活干了。”上海七莘路上一房產中介業務員很是郁悶。

　　中原地產的統計數據顯示，4月15日至21日這一周，京、滬、穗、深、津五大城市成交量環比分別下跌32%、49%、13%、60%和27%。

　　“五一”假日期間，各地二手住宅市場成交量再度下挫，五大城市成交量與前一周相比再度分別回落87%、51%、87%、94%和59%。

　　高房價出現松動跡象。5月5日，恒大地產宣布，該公司所有的樓盤從5月5日起實行8.5折“讓利”促銷。上海“五一”房展會期間，一些郊區樓盤已經給出了9折優惠。有樓盤甚至請來模特，身穿比基尼在現場活動，以聚集人氣，并對樓盤給出實際優惠。上海一知名房企負責人告訴記者：“我們不帶頭降價，但只要有大企業降，我們就跟上。我們降得起價，但唯一的擔心是：如果對新客戶降價了，對已買了房的老客戶怎么交代？”

　　土地市場也吹起“涼風”。中國指數研究院的數據顯示：4月份全國70個城市平均樓面地價1300元／平方米，環比下跌10%；其中住宅用地平均樓面地價1793元／平方米，環比下跌4%。

　　7日，上海舉行新“國十條”出臺后首次住宅土地出讓。雖然當天出讓的5幅土地均順利找到買家，但出現一年多來的首次價格下調。有熱門地塊的成交價更是只有兩個多月前同地段地塊成交價的8折。

　　日前，住房和城鄉建設部副部長齊驥接受中國政府網采訪時表示：“從近期的市場反饋情況看，一些城市商品住房價格過快上漲的勢頭得到了初步遏制，社會普遍反應積極。”

　　“精確打擊”后仍存懸念

　　對于此輪調控短期內的“降溫”效果，市場各方均予以認同。比如，中原地產研究中心在一份最近的報告中預計，部分城市的房價“泡沫”將會受到擠壓。但不能不看到的是：部分地區房價在過去的調控中“屢調屢漲”，已讓市場培養出一定的“調控免疫力”。

　　目前的關鍵問題之一，是銀行能否“堅持到底”。2005年上半年，在房貸政策緊縮之下，上海的多家商業銀行曾達成“君子協定”。然而，隨著下半年樓市陷入低迷，房貸規模劇降，各家銀行為了爭奪作為優質資產的個人房貸，紛紛置“協定”于不顧，放低房貸準入門檻，大打“擦邊球”，所謂“聯盟”很快便分崩離析。上海“永慶房屋”總經理陳史翎說：“此次調控能否取得成效，關鍵在于銀行的態度。真正效果如何，恐怕要到兩三個月后才能見分曉。”

　　其次，地方政府能否“執行到位”。眼下一些地方正在陸續推出具體的落實政策，有些地方“下藥”之猛更甚于中央，但真正執行效果如何有待觀察。

　　還有，監管制度尚有漏洞。“二套房”認定將“認房不認貸”的消息傳出后，已有一些地方的購房者通過“離婚”等手段規避相關門檻。而且，即使一省一市的行政區域內能通過制度設計對炒房者“精確打擊”，但跨省市購第二套房甚至更多如何認定？“國十條”明確要求：住房城鄉建設部要加快個人住房信息系統的建設。一些地方房管部門人士表示，建立統一或局部聯網的個人購房信息系統絕非一日之功，抑制跨省市炒房依然有難度。

　　調控樓市是一場“持久戰”

　　目前，長期困擾樓市的結構性問題并沒有解決。一方面，雖然2010年保障性住房和政策性住房的供地將占大頭，但目前房源的實際供應仍無法滿足需求。與此同時，普通商品房的新增供應不容樂觀。2008年，全國房地產開發企業完成土地購置和開發面積分別為3.7億平方米、2.6億平方米，同比分別下降8.6%和5.6%。至2009年，完成土地購置和開發面積分別為3.2億平方米和2.3億平方米，同比再次分別下降18.9%和19.9%。由此判斷，雖然督促企業加快開工進度、增加供應，但是新房供求之間的矛盾短期內難以完全解決。

　　另一方面，一些投資投機性資本從一線城市撤退后，有加快向二、三線城市轉移的趨勢。這些巨量資本一旦爆發購買力，二、三線城市大量新增的商品房供應就可能重蹈一線城市的“覆轍”——成為一小部分人的投資投機品，而無法真正滿足剛性需求。業內人士建議，此輪調控要將“增加供應”和“抑制投機”的政策堅持下去，兩者均不能偏廢。

　　房地產調控的根本目的，還是要維護市場的平穩健康運行。以此來看，成交量的持續下滑也不是正常狀態。調控的關鍵是要通過合理制定政策、堅定不移執行政策，穩定市場預期，堵住投資投機性資本“卷土重來”的后門，并促進真正購買首套房、改善性住房的需求合理釋放。

　　業內人士普遍認為，房地產行業能否結束2007年以來的劇烈波動，真正走上健康平穩的發展軌道，還有待事實驗證，房市價格理性回歸仍期待調控持久戰。

　　記者　葉鋒