在經歷了“啟動-高速發展-備受質疑-一房難求”長達12年的歷程后，保障房建設終于迎來了“多元化”。新“非公36條”明確，鼓勵民間資本參與政策性住房建設，規范設置投資準入門檻，對各類投資主體同等對待。但在大多數民企眼中，虧損顧慮是當前阻礙民資進入保障房建設領域的關鍵因素，政府建立更合理的利益激勵和風險分擔機制至關重要。

　　商品房市場“提心吊膽”

　　民企看好保障房利潤空間

　　一系列房地產調控政策的出臺，在遏制商品房價過快上漲的同時，也給保障房建設帶來利好，新“非公36條”更是為民資進入保障房建設領域帶來前所未有的機遇。

　　嘗盡了商品房市場“提心吊膽”的滋味后，向來對政策敏感的民營房企嗅到了新的利潤空間。

　　“建設保障房的吸引力在于開發商對市場風險的考慮。”在北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒看來，目前國家對房地產的調控越發收緊，商品房開發風險加大，參與保障房建設不但沒有市場風險，還能實現資金的快速回籠。

　　對于楊少鋒的觀點，一些民企并不否認。“萬科北京今年的重點是參與北京保障房建設。”萬科集團副總裁、北京萬科總經理毛大慶在接受記者采訪時透露，萬科已經向北京相關部門明確表態，愿意積極參與保障房建設。

　　事實上，北京保障房建設已經有了民企的身影，在此前北京第三批限價地的公開招標中，富力地產以6.5億元的價格成功中標常營鄉B2組團地塊，成為中標的三家上市企業中惟一一家民營房地產企業。這一后來被命名為“富力陽光美居”的項目，便是由廉租房等保障房組成。

　　“賠了錢怎么辦？”

　　民企建保障房又愛又怕

　　空間有了，政府的明確支持也有了，民資進入保障房建設的顧慮卻沒有打消。“主要還是怕虧損。”說起保障房建設，一知名民營房企董事長是又愛又怕。在他的調研中，各地的保障房建設并非一帆風順，均出現過大規模的虧損現象，這也是他所在企業遲遲未進入該領域的主要原因。“像北京幾個大的經適房社區，回龍觀、翠城、朝陽新城都有虧損。”

　　對此，北京市住建委相關負責人并不否認。“回龍觀、翠城、朝陽新城等經適房項目均出現過虧損，主要原因是建設周期較長。”據這位負責人介紹，上述項目建設超過了10年，房屋銷售價格卻沒有改變。“10年前周邊商品房賣4000元/平方米，回龍觀的經適房賣2600元/平方米，10年后經適房售價還是2600元/平方米。”此外，這些開發商當時以劃撥方式取得土地，需要自己拆遷補助，“做一級開發耽誤了不少時間，也增加了成本”。

　　“參加這些項目的都是國企，如果是我們，賠了錢怎么辦？”上述民企董事長坦言。

　　無獨有偶，在青島，一家知名民企自2002年便在當地參與建設保障房，當時還有贏利。隨后連做數個保障房項目，總面積約50萬平方米，不料建設過程中，鋼材價格猛漲致成本劇增。最終，以限定價格銷售的該項目總虧損達5000多萬元。

　　“政府的歸政府”、“企業的歸企業”

　　應建風險分擔機制

　　盡管部分民企曾在保障房建設方面“吃虧”，但在大多數民企眼中，以售為主的保障房依然是“香餑餑”，這一點可以從一年來北京保障房的土地出讓中看出。

　　以去年出讓的大興康莊限價房地塊為例，該地塊曾引發激烈爭奪，最終勝出者是首開集團旗下的首開仁信置業有限公司。“做限價房雖然利潤低，但更安全。”在首開仁信副總經理李捷看來，盡管保障房建設利潤比較微薄，但政府的優惠政策直接體現在土地價格上，在“鬧市”中進行開發、獲取穩定收益，不啻為一種避險的選擇。

　　“特別是一些拿不起高價地塊的中小企業，總不能不開工。”在楊少鋒看來，保障房的利潤主要取決于開發商的管控能力。“如果成本控制較為合理，建設保障房的利潤率有望達到20%。”

　　而在大多民營開發商眼中，政府應承擔保障房建設的首要責任，“政府的歸政府”、“企業的歸企業”。政府應建立更合理的利益激勵和風險分擔機制，減少企業在融資、建設、銷售過程中的不確定因素。同時，在保障房的規劃設計、建筑標準、銷售價格等設定統一標準的前提下，應讓保障房開發市場向國企、民企平等開放，形成良性競爭局面。(記者 齊琳)