在經(jīng)歷了“啟動(dòng)-高速發(fā)展-備受質(zhì)疑-一房難求”長(zhǎng)達(dá)12年的歷程后，保障房建設(shè)終于迎來了“多元化”。新“非公36條”明確，鼓勵(lì)民間資本參與政策性住房建設(shè)，規(guī)范設(shè)置投資準(zhǔn)入門檻，對(duì)各類投資主體同等對(duì)待。但在大多數(shù)民企眼中，虧損顧慮是當(dāng)前阻礙民資進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域的關(guān)鍵因素，政府建立更合理的利益激勵(lì)和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制至關(guān)重要。

　　商品房市場(chǎng)“提心吊膽”

　　民企看好保障房利潤(rùn)空間

　　一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，在遏制商品房?jī)r(jià)過快上漲的同時(shí)，也給保障房建設(shè)帶來利好，新“非公36條”更是為民資進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域帶來前所未有的機(jī)遇。

　　嘗盡了商品房市場(chǎng)“提心吊膽”的滋味后，向來對(duì)政策敏感的民營(yíng)房企嗅到了新的利潤(rùn)空間。

　　“建設(shè)保障房的吸引力在于開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的考慮。”在北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h看來，目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控越發(fā)收緊，商品房開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大，參與保障房建設(shè)不但沒有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，還能實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。

　　對(duì)于楊少鋒的觀點(diǎn)，一些民企并不否認(rèn)。“萬科北京今年的重點(diǎn)是參與北京保障房建設(shè)。”萬科集團(tuán)副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶在接受記者采訪時(shí)透露，萬科已經(jīng)向北京相關(guān)部門明確表態(tài)，愿意積極參與保障房建設(shè)。

　　事實(shí)上，北京保障房建設(shè)已經(jīng)有了民企的身影，在此前北京第三批限價(jià)地的公開招標(biāo)中，富力地產(chǎn)以6.5億元的價(jià)格成功中標(biāo)常營(yíng)鄉(xiāng)B2組團(tuán)地塊，成為中標(biāo)的三家上市企業(yè)中惟一一家民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)。這一后來被命名為“富力陽光美居”的項(xiàng)目，便是由廉租房等保障房組成。

　　“賠了錢怎么辦？”

　　民企建保障房又愛又怕

　　空間有了，政府的明確支持也有了，民資進(jìn)入保障房建設(shè)的顧慮卻沒有打消。“主要還是怕虧損。”說起保障房建設(shè)，一知名民營(yíng)房企董事長(zhǎng)是又愛又怕。在他的調(diào)研中，各地的保障房建設(shè)并非一帆風(fēng)順，均出現(xiàn)過大規(guī)模的虧損現(xiàn)象，這也是他所在企業(yè)遲遲未進(jìn)入該領(lǐng)域的主要原因。“像北京幾個(gè)大的經(jīng)適房社區(qū)，回龍觀、翠城、朝陽新城都有虧損。”

　　對(duì)此，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人并不否認(rèn)。“回龍觀、翠城、朝陽新城等經(jīng)適房項(xiàng)目均出現(xiàn)過虧損，主要原因是建設(shè)周期較長(zhǎng)。”據(jù)這位負(fù)責(zé)人介紹，上述項(xiàng)目建設(shè)超過了10年，房屋銷售價(jià)格卻沒有改變。“10年前周邊商品房賣4000元/平方米，回龍觀的經(jīng)適房賣2600元/平方米，10年后經(jīng)適房售價(jià)還是2600元/平方米。”此外，這些開發(fā)商當(dāng)時(shí)以劃撥方式取得土地，需要自己拆遷補(bǔ)助，“做一級(jí)開發(fā)耽誤了不少時(shí)間，也增加了成本”。

　　“參加這些項(xiàng)目的都是國(guó)企，如果是我們，賠了錢怎么辦？”上述民企董事長(zhǎng)坦言。

　　無獨(dú)有偶，在青島，一家知名民企自2002年便在當(dāng)?shù)貐⑴c建設(shè)保障房，當(dāng)時(shí)還有贏利。隨后連做數(shù)個(gè)保障房項(xiàng)目，總面積約50萬平方米，不料建設(shè)過程中，鋼材價(jià)格猛漲致成本劇增。最終，以限定價(jià)格銷售的該項(xiàng)目總虧損達(dá)5000多萬元。

　　“政府的歸政府”、“企業(yè)的歸企業(yè)”

　　應(yīng)建風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制

　　盡管部分民企曾在保障房建設(shè)方面“吃虧”，但在大多數(shù)民企眼中，以售為主的保障房依然是“香餑餑”，這一點(diǎn)可以從一年來北京保障房的土地出讓中看出。

　　以去年出讓的大興康莊限價(jià)房地塊為例，該地塊曾引發(fā)激烈爭(zhēng)奪，最終勝出者是首開集團(tuán)旗下的首開仁信置業(yè)有限公司。“做限價(jià)房雖然利潤(rùn)低，但更安全。”在首開仁信副總經(jīng)理李捷看來，盡管保障房建設(shè)利潤(rùn)比較微薄，但政府的優(yōu)惠政策直接體現(xiàn)在土地價(jià)格上，在“鬧市”中進(jìn)行開發(fā)、獲取穩(wěn)定收益，不啻為一種避險(xiǎn)的選擇。

　　“特別是一些拿不起高價(jià)地塊的中小企業(yè)，總不能不開工。”在楊少鋒看來，保障房的利潤(rùn)主要取決于開發(fā)商的管控能力。“如果成本控制較為合理，建設(shè)保障房的利潤(rùn)率有望達(dá)到20%。”

　　而在大多民營(yíng)開發(fā)商眼中，政府應(yīng)承擔(dān)保障房建設(shè)的首要責(zé)任，“政府的歸政府”、“企業(yè)的歸企業(yè)”。政府應(yīng)建立更合理的利益激勵(lì)和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，減少企業(yè)在融資、建設(shè)、銷售過程中的不確定因素。同時(shí)，在保障房的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格等設(shè)定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的前提下，應(yīng)讓保障房開發(fā)市場(chǎng)向國(guó)企、民企平等開放，形成良性競(jìng)爭(zhēng)局面。(記者 齊琳)