事實上，在當(dāng)前國家嚴(yán)厲的樓市調(diào)控下，利潤不高但風(fēng)險小的保障房項目已成為各大開發(fā)商競相爭奪的“香餑餑”。在北京，包括首開、金隅嘉業(yè)、保利、北辰、建工等國企都加大了參建保障房的力度，而民企中的龍頭企業(yè)如萬科、富力也是毫不示弱。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)，央企也需要這樣一次回歸，從建設(shè)高檔樓盤回歸到發(fā)展建設(shè)價低質(zhì)高的普通住宅，回歸到保障性住房建設(shè)。

　　民間資本參與保障房建設(shè)的步伐又邁進了一步。

　　日前頒布的《國務(wù)院關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》(下稱“新36條”)明確，鼓勵民間資本參與政策性住房建設(shè)。支持和引導(dǎo)民間資本投資建設(shè)經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房等政策性住房，參與棚戶區(qū)改造，享受相應(yīng)的政策性住房建設(shè)政策。

　　在今年我國加大保障性住房建設(shè)力度的背景下，此番鼓勵投資的機遇能否激發(fā)新一輪民間投資熱潮呢？接受記者采訪的開發(fā)商和專家均表示，政策的出臺有一定的意義，但目前還不會帶來立竿見影的效果，關(guān)鍵在于是否有相應(yīng)的配套措施，包括激勵和風(fēng)險分擔(dān)機制。而且，在業(yè)內(nèi)看來，民間資本投資的增加不能代替政府的投入，更不能因此減少政府對保障房的投資力度，而應(yīng)該在保持政府投資力度不變的前提下，鼓勵和支持民間資本進入。

　　激勵和配套待完善

　　在房地產(chǎn)行業(yè)一系列的政策改革中，保障性住房在今年被提到了空前的高度。

　　今年初，住建部部長姜偉新公布了2010年保障性住房建設(shè)的目標(biāo)任務(wù)，即要通過棚戶區(qū)改造和新建、改擴建(購置)廉租住房和經(jīng)濟適用住房等方式，進一步加大保障性住房建設(shè)，其開工建設(shè)的套(戶)數(shù)比2009年增加1/3，安排建設(shè)的限價房、公共租賃住房和安置住房規(guī)模將比2009年增加一倍，爭取用3年左右的時間，基本解決城鎮(zhèn)1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。按照要求，今年各類帶有政策性和保障性住房的數(shù)量，包括限價普通商品住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房、廉租住房，再加上即將啟動的城市和工礦棚戶區(qū)改造，共計將有600萬套房子開工建設(shè)。

　　而近日，住建部更是與各省級政府簽訂2010年住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書，年底將組織驗收住房保障工作的完成情況，納入考核和問責(zé)內(nèi)容。隨后，上海、福建、云南等地也紛紛制定本地區(qū)的保障房供應(yīng)總體計劃。

　　但保障房供應(yīng)的加大，考驗更多的仍是地方政府的資金和財力。全國人大財政經(jīng)濟委員會主任委員石秀詩在去年的調(diào)研中就指出，地方配套資金不足是保障房建設(shè)的最大障礙。“政府保障任務(wù)越重，承擔(dān)的資金越多，落實的困難就越大。”

　　今年兩會上，就有政協(xié)委員呼吁政府在土地出讓(出租)、資金信貸、政策優(yōu)惠上支持企業(yè)參與廉租房建設(shè)，特別是有能力、有志于社會公益事業(yè)的眾多民營企業(yè)投入到保障性住房的建設(shè)和管理。隨后在3月24日，國務(wù)院常務(wù)會議研究部署進一步鼓勵和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的政策，提出四條措施鼓勵和引導(dǎo)民間投資發(fā)展，其中就重點涉及到保障性住房建設(shè)等領(lǐng)域。而此次“新36條”的出臺，又為民資投資保障性住房注入一劑強心劑。

　　“鼓勵政策的出臺有助于引導(dǎo)目前市場上資金的投向，避免過多資金進入商品房領(lǐng)域炒高房價。”湘江偉業(yè)(北京)投資有限公司董事長方明理表示。他進一步分析認(rèn)為，文件出臺有一定意義，但目前來說還不會產(chǎn)生立竿見影的效果，還有待落實細(xì)化；另外，民間資本在投向上具有逐利性，需要有確定的投資回報。以廉租房為例，開發(fā)商在建設(shè)初期是不能確定未來收益的，因為租賃價格是在建成后由政府決定，這種對利潤回報的不確定性會影響民間資本的進入。“民間資本投資保障房，需要更多的確定性，還包括相關(guān)政策的細(xì)則，比如稅費減免、資金扶持等方面的內(nèi)容。”

　　“保障房都是保本微利的，政策的關(guān)鍵在于怎么才能吸引民間資本投資，這需要有一套好的思路。”財經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)更期待后續(xù)的跟進措施。

　　對于后續(xù)細(xì)則的明確，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長陳志指出，民間資本進入后，如何規(guī)避風(fēng)險的問題。很多政策性住房都限定了銷售價格，刨去地價不說，建材價格也會波動，那么如何保障民間資本的利潤？政策性住房有時無人選購，就可能無法回本，這種結(jié)構(gòu)性的風(fēng)險誰來承擔(dān)？另外，民間資本以什么樣的身份進入？是開發(fā)商還是什么？因此他建議，民營企業(yè)可以提供勞務(wù)和資金，項目完成后收取勞務(wù)費和高于銀行的利息，這樣能規(guī)避民間資本進入的風(fēng)險，增加進入的積極性。

　　政府投資不能缺位

　　長期以來，由于保障性住房的規(guī)定利潤率大多在3%至5%，棚戶區(qū)改造項目的利潤也遠(yuǎn)低于一般商品房開發(fā)，利潤空間小使得民營房地產(chǎn)企業(yè)一般興趣不大。因而這些項目一般是由國企房地產(chǎn)公司來承建，比如央企或者地方國企較容易獲得建設(shè)保障性住房的工程。

　　隨著近幾年商品房價格的暴漲，百姓對政府加大保障性住房建設(shè)因而更加期待，但地方政府卻因配套資金不足而導(dǎo)致保障房建設(shè)緩慢，與此同時，央企或國企爭當(dāng)?shù)赝踹M而推高房價的事實也屢屢刺激百姓敏感的神經(jīng)。因此，在今年3月國資委要求非房地產(chǎn)主業(yè)的78家央企退出房地產(chǎn)市場時，就曾引發(fā)對央企定位的爭議。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)，央企也需要這樣一次回歸，從建設(shè)高檔樓盤回歸到發(fā)展建設(shè)價低質(zhì)高的普通住宅，回歸到保障性住房建設(shè)。

　　央企是否就應(yīng)該承擔(dān)保障房建設(shè)的責(zé)任呢？方明理認(rèn)為，央企作為企業(yè)，它也要接受國資委的考核，要完成國有資產(chǎn)保值增值的任務(wù)就要盈利，尤其是一些上市的國企還必須考慮股東回報。

　　事實上，在當(dāng)前國家嚴(yán)厲的樓市調(diào)控下，利潤不高但風(fēng)險小的保障房項目已成為各大開發(fā)商競相爭奪的“香餑餑”。在北京，包括首開、金隅嘉業(yè)、保利、北辰、建工等國企都加大了參建保障房的力度，而民企中的龍頭企業(yè)如萬科、富力也是毫不示弱。

　　“在國家推出新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控之后，商品房市場本身的準(zhǔn)入門檻在提高，競爭愈加激烈，市場本身可能會經(jīng)歷一場重新洗牌。”陽光100置業(yè)集團有限公司常務(wù)副總裁范小沖表示，一部分民營房地產(chǎn)企業(yè)可能因此轉(zhuǎn)而進入風(fēng)險相對較低的政策性住房領(lǐng)域。范小沖認(rèn)為，鑒于其可觀的開發(fā)量以及相對固定的收益，“不排除會有更多的企業(yè)參與到政策性住房建設(shè)中去，尤其是那些在施工和管理環(huán)節(jié)能力較強但在創(chuàng)新和資源整合能力較差的企業(yè)。”

　　“‘新36條’中鼓勵民間資本參與保障性住房建設(shè)，為民企開辟了新的投資渠道，但嚴(yán)格來說，保障性住房的投入應(yīng)該更多是由政府去承擔(dān)，這包括確定每年投入的增長比例等。”方明理認(rèn)為民間資本投資的增加不能代替政府的投入，更不能因此減少政府對保障房的投資力度，而應(yīng)該在保持政府投資力度不變的前提下，鼓勵和支持民間資本進入。馬光遠(yuǎn)也指出，保障性住房的建設(shè)最主要還是要依靠政府的投入，可以探索更多的建設(shè)模式，但不應(yīng)是市場化的模式。見習(xí)記者石俊