二套房貸認定終于有了明確的執(zhí)行標準。作為“新國十條”的配套政策，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會日前聯(lián)合發(fā)文規(guī)范二套房認定標準，對個人申請商業(yè)性住房貸款的二套房認定遵循“以家庭為單位、認房又認貸”原則。

　　“二套房政策精準遏制了投資者。”省會業(yè)內(nèi)人士指出，標準的出臺將會讓投資者面對樓市望而卻步。改善型購房者為避免誤傷，買房時間適當延后，等到八九月相關(guān)政策明朗后再買也不遲。

　　二套房“認房又認貸”

　　根據(jù)新的規(guī)定，三種情況將被認定二套房：借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng))中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的；借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的；貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

　　可以看出，新的二套房認定標準更為嚴格。此前，我市各家銀行認定“二套房”均參照全國聯(lián)網(wǎng)的征信記錄，只要有銀行貸款記錄即視為二套房。如果按我市銀行原來的認定方式，購房者名下即使有多套房產(chǎn)，只要沒有貸款過，到銀行申請房貸都將視為首套房，而現(xiàn)在這個方法就行不通了。

　　“我們現(xiàn)在還沒有接到關(guān)于二套房認房又認貸的通知，目前還在執(zhí)行原有規(guī)定，接到新通知后將按新規(guī)定執(zhí)行。”昨日，記者從省會多家銀行獲悉，由于沒有新通知，目前多家銀行還暫按原有的規(guī)定辦理個貸業(yè)務(wù)。“我們沒有接到通知要求停辦個貸業(yè)務(wù)，因此暫時先按照原來的規(guī)定執(zhí)行，以“貸款套數(shù)”為準來認定是幾套房。

　　“對于銀行來說，新標準實施難度不小。”不少銀行工作人員紛紛表示，目前銀行所能做到的也就是通過全國聯(lián)網(wǎng)的銀行征信系統(tǒng)來查找及判斷客戶所購房產(chǎn)是否屬于第二套住房。“沒有一套成熟的居民住房信息系統(tǒng)供我們查詢。”

　　“目前住房系統(tǒng)和銀行系統(tǒng)的信息尚未聯(lián)網(wǎng)，不能共享。政策剛下來，還需要去推動、協(xié)調(diào)。” 市房管部門有關(guān)負責(zé)人表示，長期來看，銀行和房管部門信息共享是大趨勢，不過具體實施起來還面臨不少操作細則上的難題。

　　炒房者新政面前望而卻步

　　面對“認房又認貸”的第二套房的界定標準，不少業(yè)內(nèi)人士認為，這將會精準遏制投資者，使不少炒房者面對政策望而卻步，不過，政策在遏制投資的同時，也在一定程度上提高了購房的門檻，近期樓市觀望氛圍將會更濃。

　　自今年年初開始，房地產(chǎn)領(lǐng)域就不斷傳聞二套房首付將提高的消息。4月初，“貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍”的政策正式出臺。6月4日，國家三部門又正式對商業(yè)性個人住房的第二套住房認定標準進行了規(guī)范，執(zhí)行認房又認貸的嚴厲政策。

　　“這應(yīng)該是直接針對投機性購房者最嚴厲的一項調(diào)控政策。”省會嘉美中介總經(jīng)理劉輝表示，二套房“認房又認貸”，不僅使一部分購房者要提高首付比例，貸款利率也要上浮，打擊力度很大。政策上所謂的“買房者”，其實就是買房居住和買房投資兩大類，二套房相關(guān)政策的出臺，首付款的提升、貸款利率上浮，這讓投資者們在一段時間內(nèi)有所‘收斂’，計算投資是否合算，精準遏制了買房投資者。”

　　劉輝還認為，這項政策在打擊房地產(chǎn)投資的同時，也將會嚴重打擊“以小換大”、“以舊換新”的改善型購房者，二手房市場可能將進入更為濃厚的觀望狀態(tài)。

　　“如果被認定為二套房，100萬元的房子首付就多出20萬元，很多人真的買不起房了。”面對持續(xù)低迷的成交量，最著急的莫過于開發(fā)商，不少開發(fā)商表示，第二套房標準的出臺，將會抬高購房的門檻，降低市民購房的熱情，對開發(fā)商來說將會又是一次嚴峻的考驗。省會某樓盤銷售總監(jiān)告訴記者，在去年的市場環(huán)境下，出現(xiàn)一些為抗通脹而貸款買房的人群，如果再次購房，五成首付將成為其不能承受的負擔，至少會影響一半購房人。

　　改善型購房者受影響

　　省會不少中介負責(zé)人表示，“新二套房貸認定標準”的出臺在有效抑制以非自住為前提的購房需求入市從而遏制房價過快上漲的同時，也使得市場中改善型需求購房者面臨尷尬選擇，尤其首套住房無貸款記錄，需要貸款購買第二套住房的購房者將受到直接的影響。

　　“沒有貸款記錄的改善型購房者買房也被視為二套房，除了會對這類客戶產(chǎn)生資金壓力，還會對他們產(chǎn)生心理影響。”劉輝表示，若購房者家庭首套住房無貸款記錄，按照原“認貸不認房”的認定標準，再次貸款購買第二套住房，則不算作第二套房，可以享受首次購房優(yōu)惠；而按照目前的“認房不認貸”新細則來看，購房者貸款購房的首付及利率均將大幅提升。

　　“現(xiàn)在房屋單價高，住房改善的目標以120平方米以上的中大戶型為主，總價高的情況下拿出50%首付，壓力可想而知。”業(yè)內(nèi)人士表示，目前市場上推出的新盤多數(shù)都把目標瞄準了改善型置業(yè)者，新標準一出，改善型置業(yè)者再置業(yè)幾乎都被納入“二套房”范疇，對中大戶型住房銷售很可能“雪上加霜”。不過，新的認定標準對首次置業(yè)的90平方米以下中小戶型或針對高端客戶的住宅品種如200平方米以上大戶豪宅及別墅，影響相對較小。

　　面對“史上最嚴厲的二套房”政策，讓不少首次購房者看到了國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心以及房價下降的希望。“本來以為國家對樓市的政策已經(jīng)夠多了，沒想到又出來了更嚴厲的政策，說明買房的最佳時機還沒有到，可以再等等。”原來準備近期購房的省會市民許陽表示，隨著國家一系列樓市政策的出臺，最受影響的就是投資客和開發(fā)商，投資者被有效打擊后，必然會影響開發(fā)商樓盤銷售，這會使得房價回歸到更合理的位置，二套房認定標準出來后，省城樓市的觀望氛圍將會更加濃厚，買房時機會在不久后到來，但不是現(xiàn)在。

　　專家表示， “二套房”認定標準是一個技術(shù)性措施，短期內(nèi)的打壓可以讓老百姓有一個購房的空間和條件，房價上漲有所緩解。對自住改善型購房者，專家則建議：為避免誤傷，買房時間適當延后，等到八九月相關(guān)政策明朗后再買也不遲。