套用許榮茂所作出的預算，平均每1000萬平方米的土地儲備，需要耗費人民幣85.3億元左右。但是這些已經是過去獲取的土地，也很難追溯是否每塊土地都通過招拍掛獲取，所以土地價格相對應該有一定優勢。如果在今年之后，再要獲取1000萬土地儲備，可想而知需要占用更大的資本

　　擴張還是收縮。這是一個悖論。

　　資本密集型的房地產行業正在迎來吸納土地的春天。經過了去年擴張以及并購的狂潮之后，土地儲備仍將成為房地產企業的“關鍵詞”。

　　但是，土地并非越多越好，因為過多的土地儲備會占用大量的資金，“利潤率”增長的同時，如果“資產周轉率”下跌，同樣拉低房地產企業的資金利用效率。

　　從2006年部分地產上市公司發布的年報已經可以看出，資產周轉率幾乎較去年都有所下降。一旦舉棋不慎，就有可能成為企業陷入財務困境的誘因。

　　一場“儲糧”比拼

　　衡量“地主們”的實力大小，似乎都要開倉驗糧，才能分出伯仲。在“百億軍團”已經過時之后，業內不成文的判斷標準是：土地儲備超過2000萬平方米，可以在“項目資源”這一板塊中，被視為進入第一梯隊。

　　由此，今年的“儲糧”熱潮從春天就已經開始了。上海綠地集團在3月底，又以近2.7億元的價格，成功競得成都市今年首次公開掛牌的1號地塊42畝土地。這是該集團在成都獲得的第3塊土地，更為重要的是，僅2007年第一季度，該公司已經獲取了7幅土地，為其增加土地儲備總建筑面積超過200萬平方米，預計總投資額超過90億元。

　　按照該集團公布的2006年業績，其全年房地產施工面積超過700萬平方米，銷售收入超過190億元。而最新的消息則是，該集團2007年計劃銷售收入要超過260億元。按照這一銷售目標，綠地集團仍將繼續在全國吸納土地。

　　“盡管政府加大已有政策的執行力度可以預期，但全國房地產市場整體向上的趨勢在2007年仍然不會改變。房價調控熱點地區的市場將趨于穩定，而部分大城市以及二、三線城市則存在較好的發展機會。” 在3月12日召開的2006年度股東大會上，金地集團董事長凌克表示。

　　金地集團亦有雄心勃勃的“納糧”計劃：到2006年年底，公司未結算的土地儲備建筑面積超過700萬平方米。2007 年，公司計劃土地投資額約100 億元， 主要投資區域包括長三角區域(30%)、環渤海經濟圈(25%)、珠三角區域(25%)、西安、武漢、沈陽(合計20%)。這些土地儲備足以支撐公司三年半左右的快速滾動開發的需要。

　　第一梯隊的“地主們”的“儲糧”量都實現了幾何倍數的遞增，并將繼續膨脹。

　　根據去年在香港聯交所上市的世茂房地產(0813.HK)日前所發布的2006年業績，截至2007年3月27日，該集團擁有的土地儲備總計劃建筑面積為2016萬平方米，可以滿足未來6到7年的開發需要。

　　而如今，能夠與這一數字抗衡的，目前看來只有廣州富力(2777.HK)，已獲權益的土地與新增土地儲備相加，足有2451.1萬平方米之多。

　　萬科A年內新增規劃中項目1201萬平方米(其中163萬平方米正在辦理有關手續)。在本年度經營安排中，計劃增加1000萬平方米左右的規劃中項目資源。

　　然而，就如同一枚硬幣的兩面，土地儲備的上升，必然帶來資本的沉淀，導致公司的引擎在巨大的土地成本壓力下，運轉低速。

　　土地儲備=企業實力增強？

　　如果以公開獲得土地為前提，為保持公司穩定經營，所持有的項目資源越少越好。業內普遍認同這是防范風險的原則。

　　“穩定經營”意味著：項目資源可供利用時間在1到5年之間。而超過了5年的項目資源量，就可能導致長期風險和低周轉。因為資產周轉率將會因為資金的急速沉淀而急速下跌。

　　按照總資產回報率(ROA)的計算方式，公司的總資產回報率由資產周轉能力和利潤率決定(ROA=資產周轉率×營業利潤率)。要提高企業全部資產的利用效率，必須一方面提高銷售收入；一方面減少企業資產的占用，加速資產周轉。否則，利潤率的提升并不能代表企業的核心競爭力提高。

　　《第一財經日報》了解到：現在在一線城市，土地成本一般占到房地產項目成本的40%，這一比例仍將在接下來幾年繼續提升。這就意味著，每100元的生意，需要沉淀40元的資本。如果這40元需要沉淀5年時間，那就意味著需要花費200元的資本，做100元的生意。資產周轉率就將低于0.5倍。如果地價今后上升到項目成本的60%，那么資產周轉率更要降到0.33倍。

　　一些上市公司去年的經營業績已經初步印證了這一說法。

　　按照總資產周轉率(銷售收入/總資產)計算，廣州富力的總資產周轉率為0.383倍左右；世茂房地產則為0.25倍左右。相比來看，在上市公司中資產周轉速度較快的萬科受限于年底增發，周轉率也出現下降。雖然按照“平均總資產周轉率”來看，萬科勉強可以觸線0.5，但是總資產周轉率也僅為0.44倍，沒有超過0.5。

　　資產周轉率的下跌，還沒有停止的跡象出現。因為更多的土地儲備就如同一塊海綿，仍需要吸納資金水分。

　　例如作為暫居“地王”之位的廣州富力，其2006年已經獲得權益的土地儲備面積為1789萬平方米，這一數字足夠該公司4到5年的發展。目前，該公司仍在繼續辦理662.1萬平方米新增土地儲備的轉讓手續。從2006年業績看來，該公司的總負債為180.73億元，按照其總資產266億元計算，該公司負債率已經達到接近68%。

　　如果接下來仍需要支付其他的土地款項，是否會進一步提升廣州富力的負債率，現在還很難定論。但是有一個例子可以作為類比：在世茂房地產上市之前，世茂實際控制人許榮茂曾表示，2006年上半年，世茂房地產的土地儲備為1400萬平方米，其中480萬平方米土地已經獲得土地使用證。未來3年，將用70億元獲取820萬平方米的土地儲備，這一項平均需要花費20億/年。

　　套用許榮茂所作出的預算，平均每1000萬平方米的土地儲備，需要耗費人民幣85.3億元左右。但是這些已經是過去獲取的土地，也很難追溯是否每塊土地都通過招拍掛獲取，所以土地價格相對應該有一定優勢。如果在今年之后，再要獲取1000萬土地儲備，可想而知需要占用更大的資本。

　　“業界落后的價值標準一直沒有被修改。一個開發商有無實力，就看有沒有土地，只要有土地，股價就會上揚。”一位不愿透露姓名的業內資深人士對本報記者分析說。

　　他認為，這種評判標準是對于之前香港地產企業發展模式的一種延續。起源于之前很多地產商通過協議獲得土地，繼而可以獲得豐厚的土地溢價。但是現在，隨著土地市場的逐漸透明化與規范化，土地溢價逐漸降低，高價拿地、土地成本上升。根據土地儲備來判斷企業的實力的時代會逐漸逝去。(郝倩)