[策劃人語]

　　地王，又見地王。

　　7月底，湖南長沙，1個小時的激烈競價，北辰實業(yè)和北京城開組成的競買聯(lián)合體爭勝北京金融街建設及長沙世紀金源，以92億元的天價爭得國內(nèi)最大金額單宗土地新河三角洲地塊。市場嘩然。

　　房價在漲，地價更在漲。從一線城市到二線城市，今年以來，“地王”層出不窮，刺痛了我們對地價攀升已覺麻木的神經(jīng)——地價與房價互相推高的惡性循環(huán)似乎正在上演，令人痛心疾首。

　　一場“地王夢”，遍地傷心人。

　　“一線城市的地一直比較金貴，開發(fā)商對其中優(yōu)質(zhì)項目的趨之若鶩也對推升了地價。現(xiàn)在開發(fā)商肯砸近百億在二線城市買地，令我有些吃驚。”一位上海的房地產(chǎn)分析師坦言。在這些業(yè)內(nèi)人士看來，土地競買活動的愈演愈烈、地價記錄的一次次被刷新，促成了房價的居高不下。

　　而地價與房價之間的確存在相互作用力，以上海為例，當今年5月浙江綠城以高達12509元/平方米、超出周邊樓盤售價的樓板價拿下楊浦新江灣城D1地塊后，周邊幾個在售樓盤價格隨即上漲10%-30%。

　　據(jù)悉，按成交價計算，新河三角洲地塊未來的樓板價約3500元/平方米，而長沙市國土資源局有關人士稱，以長沙當前的房價水平，此價格屬于合理范圍內(nèi)。但市場人士不這么認為，有人指新河三角洲地塊的樓板價已達到了目前長沙商品房的均價，以后項目定價更會在5500元/平方米以上，房價如何踩得住剎車？

　　“高價拿地給市場帶來的未來房價也跌不了的預期一時間很難改變。”上海易居房地產(chǎn)研究院高級評論員楊紅旭稱。“‘地王’形成區(qū)域性標桿，使房價形成由低而高的周期。”世邦魏理仕的分析師也表示。

　　的確，上漲的土地成本必然由開發(fā)商反映在商品房價格中并轉(zhuǎn)嫁給購房者，并且由于地價在房價中占有不小的比例，所以房價也就順理成章維持在一個較高的水平，地價上揚帶動房價上漲還成了部分利益集團維持高房價的主要理由之一。同時，房價上漲也提高了開發(fā)商和地方政府的價格預期，從而帶動了即將出讓的土地的價格上揚，以至于市場陷入了“高土地出讓價格→高房價”到“高房價→高土地出讓價格”的惡性循環(huán)。難怪有人驚呼：“地王”誕生對百姓置業(yè)來說簡直是噩耗！

　　同樣叫人唏噓的是，開發(fā)商的不惜成本、不計后果促生了一個個“地王”，而在地價不斷攀高的局面下，開發(fā)商依然熱情高漲。“市場化的土地出讓使地價的增長成為客觀而又必然的趨勢，實力開發(fā)商對其中優(yōu)質(zhì)地塊的搶食也符合行業(yè)的整合發(fā)展趨勢。”楊紅旭認為。

　　但業(yè)內(nèi)人士同時指出，土地高價成交的事實也足以向市場發(fā)出未來數(shù)年房價仍然會上漲的信號，“通過開發(fā)商、尤其是在市場有影響力的品牌開發(fā)商的態(tài)度，就可以窺見其對未來樓市走向的判斷。而面對此景，老百姓又會產(chǎn)生怎樣的房價預期？難道這不意味著高房價么？”

　　如果說開發(fā)商是為了謀求自身發(fā)展、甘愿承擔樓市泡沫破滅的風險、自告奮勇地去制造“地王”的話，我們也無法忽略“地王”的加工生產(chǎn)方———地方政府。

　　“地方政府是在刻意制造‘地王’。”有長沙的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在新河三角洲地塊開拍之前就忿然表示。自該地塊在今年6月初被長沙市國土資源局公開推出后，“新河三角洲，中國地王即將誕生”的廣告語便掛在了長沙市中心，因為，僅憑46.38億元的掛牌起始價，該地塊已經(jīng)刷新國內(nèi)單宗最貴土地的記錄，是“中國地王”了。

　　于是，業(yè)內(nèi)人士提出質(zhì)疑，新河三角洲地塊總價高的原因是規(guī)模大，出讓的土地面積逾78.5萬平方米，但為什么地方政府要把這么大面積的土地整體出讓？有專家提出，地方政府只想到增加地方財政收入，并沒有考慮合理開發(fā)利用土地。如此大片出讓的結(jié)果反而是有助于分期開發(fā)的開發(fā)商變相囤地，繼而壟斷該區(qū)域的地價和房價，對市場而言弊大于利。而這恐怕也是地方政府在處理土地問題上的“思維定式”之一。

　　另悉，有長沙地方官員的解釋是“航空母艦”級地塊的推出可以提高長沙的城市知名度，引起投資者關注。“哪一個地方的土地推介不是這個目的？先‘作秀’后賺錢唄。”有人心直口快、如此評價。甚至有人指責，高地價、高房價都是地方政府和開發(fā)商“勾結(jié)”的產(chǎn)物。如新河三角洲地塊就被傳地方官員曾南下找和記黃埔、北上約北京巨頭，所以限制多、已“內(nèi)定”；再如之前廣東省新“地王”東莞塘廈大坪村地塊槌落萬科，卻引來金地對拍賣公正性的抗議，似又成了一出地方導演的鬧劇。

　　于是乎，高地價與高房價的怪圈還在繼續(xù)循環(huán)。再回過頭來看看這“地王”之爭，福兮？禍兮？

　　不一樣的關鍵詞

　　開發(fā)商鏖戰(zhàn)土地戰(zhàn)場

　　按照原本的調(diào)控思路，作為房地產(chǎn)業(yè)鏈的源頭，嚴格的土地政策將成為規(guī)范市場的重要舉措。但現(xiàn)實的問題是，土地政策猶如一把“雙刃劍”：一方面，公開透明的土地招拍掛出讓雖然終止了暗箱操作，但“價高者得”的游戲規(guī)則卻無意之中助推了地價的上升，并反過來拉動了房價的攀升；另一方面，正是由于土地的得之不易，雖然有利于入市的房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)的提高，但對于土地資源緊張的預期，使得越來越多的地產(chǎn)商不斷高價拿地。

　　上市開發(fā)商：勇

　　先是連下上海市寶山區(qū)“三城”、繼而在杭州奪得當?shù)匦隆暗赝酢保瑥那耙恢北憩F(xiàn)低調(diào)的保利地產(chǎn)(600048)在今年頻頻高調(diào)拿地。“寶山的3塊地光樓板價就在5000-6000元/平方米，幾年后再推盤，單價估計都會超10000元/平方米。”一位曾在現(xiàn)場“觀戰(zhàn)”的業(yè)內(nèi)人士分析。有知情人士透露，此次推出的三幅土地中，萬科A(000002)原本對其中一幅用地志在必得，但在糾纏多個回合之后，終于抱憾放棄。

　　香港房地產(chǎn)上市公司信和置業(yè)(0083.HK)同樣表現(xiàn)“搶眼”，繼41.38億元奪得成都“地王”之后，又以41.8億元將重慶“地王”納入囊中。“41億的資金量對我們來說不是問題。”信和置業(yè)董事會主席黃志祥坦言。“對于這些上市企業(yè)來說，資本市場成為了有力的后備力量。”一位中小開發(fā)商無奈地說。

　　中型開發(fā)商：蓄

　　與之前紛紛宣稱將前往二、三線城市發(fā)展的情形不同，如今“倒流”回一線城市似乎又成風潮。“二、三線城市是謀利，一線城市是做品牌。凡是在當?shù)厥袌霭l(fā)展得還可以的中等規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)商，都會有在一線城市拿地的‘夢想’。”一位業(yè)內(nèi)人士指出。

　　“雖然上海拿地越來越困難，但來上海做項目就是為出名。”一位浙江房地產(chǎn)商直言不諱。他甚至宣稱，企業(yè)已經(jīng)準備了近10個億的資金，就是為了在上海拿地做項目。而在他之前，已有不少中型開發(fā)商表示過這個念頭。但是，或由于資金不足或由于開發(fā)難度加大，只能悄然退出。“如果和那些上市公司、大企業(yè)等‘硬碰硬’，勝算很小。”有開發(fā)商表示。

　　外資開發(fā)商：變

　　對于外資開發(fā)商而言，出于對在中國市場的成本運作、利潤最大化等問題的考慮，紛紛表示愿意在二級土地市場拿地。“我們相信許多小開發(fā)商手里囤積有不少土地并未出讓，雖然此類土地權屬關系復雜、解決時間長，但與通過一級土地市場直接拿地比起來，成本相應會減少許多。”一位外資房企的投資部負責人表示。

　　還有一位業(yè)內(nèi)人士認為，一部分資金雄厚的外資企業(yè)，進入中國房地產(chǎn)市場時間較長，對于各環(huán)節(jié)的操作模式已經(jīng)深諳，因此完全可以通過股權收購、合作發(fā)展等方法擴張陣容。“由于中國政策變動頻繁，這些外資開發(fā)商也希望能夠通過與中國開發(fā)商的合作來降低風險。單槍匹馬在一級土地市場激烈馳騁，看起來并不適合他們。”（柯鵬 何契 唐文祺）

　　多聲道

　　上市公司更關心土地儲備量

    中國指數(shù)研究院華東分院副院長 陳晟

　　那么多上市房地產(chǎn)公司活躍在土地市場，事實上，對某些上市公司來說，在某地的“存在”甚至比拿地的價格高低更有意義。因為對它們來說，投資者所觀察的最重要指標就是土地儲備量。加上目前上市公司很容易從公開市場上募集資金，資金充沛也支持了其公開拿地的行為。

　　另從模式上看，我國內(nèi)地的土地集約供應難改，而保障類土地供應缺位。眼下開發(fā)商之所以積極拿地，主要是基于對未來土地供應的不可預測。而政府既要對土地進行合理規(guī)劃和利用，又要避免土地供應的下降導致房屋供應的下降，就需要清晰供地計劃，對一級土地加快整理，同時存量土地的利用開發(fā)很重要。

　　樓市資本游戲可能推高房價

    湘江偉業(yè)（北京）投資有限公司董事長 方明理

　　在一個房地產(chǎn)業(yè)不甚發(fā)達，房價一度全國排名靠后的農(nóng)業(yè)大省，如何就會一鳴驚人，一日之內(nèi)成就“中國地王”？一線城市房價高企、土地稀缺，許多開發(fā)商不得不開始南征北戰(zhàn)，二、三線城市的大宗用地自然成為巨頭們關注的熱點和無奈的選擇等都是原因。

　　另悉，長沙世紀金源在73億元報價后就不再舉牌，為何北京金融街建設與北京城開、北辰實業(yè)會“兄弟”相殘，一路把地價推高到92億元呢？一個不可忽視的原因是：它們都將以上市公司作后盾，正是“成本無所謂，地價不怕高，股海作后盾，老大樂陶陶。”

　　但令人困惑的是，如果中國房地產(chǎn)業(yè)在需求旺盛、供需失衡的狀態(tài)下，完全淪為資本大鱷們的游戲，樓市將如何發(fā)展？房價如何踩得住剎車？或許，二、三線城市房價狂漲的高潮即將到來？！