編者按

　　當包括萬科、金地在內的地產公司輪番圈地狂飆時，潘石屹卻拿出一份由SOHO整理成冊的文件，指著其中一張標著幾十家企業財務數據的表格，語氣并不平和：“市盈率高達184倍，你覺得這樣正常嗎？”

　　并非所有房地產商都分享到了行業繁榮所帶來的快感。相反，業界已經有了某種對于暴風雨來臨前的“擔憂”，還混合著一種對于“洗牌”的渴望。在前不久的舉行的博鰲房地產論壇上，這種矛盾的心理通過各種言論被表現了出來。如同企業家直覺所示，理論家們根據公式推算出來的數據，也同樣揭示出行業內劍拔弩張的風險。

　　按照學者們的推斷，如果企業家們采取的是戰略式超常規擴張，可能最終會促使10名左右的先行者提早跨入市值萬億的行列之中；如果僅是將所有的賭注下在土地百年之后依然只升不貶，那這些“貪吃”的企業可能最終就成為炮灰。土地，并非開發商足以依靠的福祉。

　　關于土地的愛恨交織

　　對于一向標榜“感性”的潘石屹來說，土地給他帶來的壓力是親身體會。

　　“SOHO不缺土地。”潘石屹說。但是，在之前的兩年，業內都知道潘石屹為了獲得“糧票”頗費腦筋。

　　此次斬釘截鐵地說“不缺地”，潘石屹并不是一種“酸葡萄”的“狐貍心理”，而是另有他意。

　　在博鰲房地產論壇上，一位與會的專家點撥記者稱：“潘石屹在放出一個信號，就是有些企業掌握了太多的土地資源，這些土地資源的‘壟斷性’獲取可能已經嚴重違反了國家‘兩年以上閑置土地收回’的相關規定。所以，潘石屹這次‘不叫苦’，是為了能夠讓業界，尤其是政府，看到‘囤地’的政策風險所在。”

　　所有人都在抱怨，土地越來越“金貴”了。此前，以房價為“樓面地價”獲取土地已經在武漢、南京、杭州輪番上演。

　　在建業住宅集團(中國)有限公司最新的一期內刊上，也表示“現在是典型的土地賣方市場”，并同時作出說明“2006年，各地土地的招拍掛價格一路走高；2007年，這種狀況有過之而無不及”。

　　在2007年二季度REICO報告發布會上，當被問及“地價對房價的帶動幅度由多嚴重問題”時，華遠集團總裁任志強的回答是大概五分之一。在發達地區地價大概是房價的50%。所有的漲價都是地價。

　　“股東們當然希望土地儲備越多越好，他們甚至希望土地儲備足夠100年用。但是要‘合法’。”與會的地產商對本報記者表示。“最大的保證就是合法的保證。”潘石屹說。

　　“看到房地產公司屢屢將土地樓面地價拍出超過房價，這是一個不太正常的現象，存在很大風險。當然，這也說明兩個現象：政府的供地在減少；城市拆遷難度卻同期加大。”潘石屹說。

　　“只要列出四個類別，現在幾乎全國的地產商都可以對號入座。”與會的一位專家對本報記者分析稱：“有錢有地；有錢沒地；沒錢有地；沒錢沒地。”他認為，現在的情況是，一些強勢的地產上市公司就可以被歸為“有錢有地”一類，而類似于SOHO(中國)這樣的企業，正是處于被夾在中間的“有錢沒地”這種類型。所以，在他分析看來，今后針對閑置土地的“呼聲”會越來越高。

　　只有在國家強力執行政策基礎上，才可能有囤積了多年的土地被釋放出來。

　　“或者通過地產商之間自行轉讓；或者重新進入招拍掛的程序。無論是哪一種，都會導致一些有錢的開發商有更多的機會獲取土地。”

　　就在博鰲房地產論壇召開期間，國土資源部也傳出消息：監察部、國土資源部、財政部、建設部和審計署近日聯合發出通知，決定集中半年時間，在全國開展國有土地使用權出讓情況專項清理工作，要求各地對2005年1月1日至2007年12月31日期間供應的所有建設用地逐宗進行清理。主要清理宗地供應前規劃情況、供地方式的合法性、供地過程的規范性、土地出讓金征收、管理和使用情況，以及供地后宗地使用情況。

　　這些利好消息，都讓愿意出“雞蛋”換“糧票”的地產企業看到了機會。

　　土地=萬億市值的“沙發”？

　　“嚴重超速”的發展，才有利于更快的搶奪萬億市值的“沙發”，而“嚴重超速”目前的市場狀態就是更多的囤積土地。如果方法得當，“土地”與“萬億企業”之間可能存在以上所述的遞進關系。

　　根據萬科2004年的規劃，連續10年年增長30%之后，2014年萬科的銷售額將達到1093億元。

　　按照北京師范大學金融研究中心主任鐘偉的運算模板：萬科到2014年，市值可以達到3090億元左右，到2018年，市值便可以超過萬億。

　　“在未來10年，沒有哪家A股公司市值將超過萬億。在未來20年，市值可能過萬億的A股上市公司有3家。”鐘偉預測說，除了萬科之外，陸家嘴可能在2024年市值超過萬億，北辰實業2025年市值達到萬億。

　　鐘偉的結論建立在一個基本假定基礎之上：“中國的房地產業還有20年的黃金發展時期，并假定未來的20年發展與過去5年的發展差不多，即在平均意義上，房地產公司未來20年的基本財務狀況、業務增長情況與過去5年的情況相當。”

　　“如果業務擴張維持在2006、2007兩年的水平，如果資本市場的擴張也維持在近兩年的水平，那么，上述時間可能縮短一半左右。”鐘偉分析稱。

　　鐘偉采用“權益負債比”(股東權益/有息負債)來作為財務風險指標。在他看來，安全區域應該大于1。

　　在對 “2007中國房地產百強企業綜合實力TOP10”做了數據估算之后，鐘偉發現：權益負債比小于1的企業占了5家，分別是保利地產、招商地產、金地集團、蘇州高新、華發股份，鐘偉下結論稱“這5家企業在2006年年度已經嚴重超速狀態”。

　　在權益負債比大于1的5家公司中，陸家嘴 的有息負債率為0，權益負債比無窮大。所以鐘偉認為“這家公司是安全的，處于保守狀態”。

　　萬科在2006年的銷售增長率大于2007年的最大擴張速度，被定義為“超速狀態”。

　　此外，北辰實業、中華企業2006年的銷售增長率小于平穩增長速度，處于保守狀態；金融街2006年的銷售增長率大于可持續增長速度，但小于最大增長速度，處于輕度超速狀態。

　　同時，根據這種對于“跑道”以及“跑步速度”的研究，還可以確定的一點是：不是所有急速擴張的企業都可以搶到“萬億”的沙發，因為必然有人在這一過程中成為炮灰。

　　“最終進入萬億市值的企業應該在10家左右。”鐘偉對《第一財經日報》表示：“屆時，市場的集中度就與現在的美國大體相當，因為美國目前的寡頭房地產企業的市值也在萬億元人民幣左右。但是，相對于其他國家，美國是一個市場集中度較為松散的市場。”

　　“萬億”的誘惑，就在于可以直接影響到國家的土地政策、金融制度等等方面。所以，即使目前的瘋狂囤地，也是十分值得的。

　　“但是聰明的企業不僅應該知道什么時候‘瘋狂’，也應該知道什么時候‘收手’。”業內專家對本報記者點評說。而根據該專家的分析，一家國內大型房地產上市公司從2003年開始加大圈地力度，他們極有可能在3到5年之內突然收縮土地陣線，那就是他們所判斷的“周期”到了。

　　需要提出警醒的是：地產企業，可能因土地而興，也可能因土地而廢。

　　恒隆集團董事局主席陳啟宗在博鰲房地產論壇上感嘆：“今天大家看非常好的將來不一定最好。”他說：“1982年的時候，我們四家人，一同發展香港的一些項目，其中兩家的土地儲備很大，比新鴻基還大，但是不到一年半兩家都破產了，就剩下另一家和我。”

　　據陳啟宗的觀察，中國內地房地產市場，現在還在資金累計的一個環境之下，可能正是類似于美國1981年到1992年的情況，以及香港特區上世紀70年代和80年代的光景。

　　但是，經濟周期依然不容忽視。“你到底是被淘汰了一部分，還是保留了實力的一部分，這個還要看你個人的能力。”陳啟宗說。(郝倩)