融資、圈地，再融資、再圈地……看似完美的產業鏈危機四伏，坐擁“地王”的企業可能的存活底線——房價年增15%

　　十多年來，從未有一個時刻，土地像今天這樣寸寸流金；從未有一個時刻，地價與股價的關系像今天這樣密切關聯。

　　今年以來，土地成為房地產業迅速致富的代名詞，也成為資本市場的頭號寵兒。為購土地，房地產上市公司紛紛大舉融資，截至9月17日的統計，僅增發一項就籌得資金266.33億元，排名僅次于金融業。不久的未來，已確定增發的房地產股共計21只，合計增發46.57億股。

　　從蓬勃發展的股票市場巨額融資，再到日益熱火的土地市場天價拍地，有了土地儲備“妝點”的房地產上市公司，再包裝盈利預期、再融資、再圈地……這看似形成了一條完美的產業鏈。然而，這場“對賭局”卻蘊藏著不小的投資風險，那就是“地價賭的是股價會上漲，股價賭的是地價會上漲”，整個周期又建立在對未來房價高企的預期之下。

　　據上海證券報對近日一些熱門“地王”案例的獨家測算，未來這些項目所在區域的房價至少需保持年增15%的持續上漲曲線，才能保證收益。試問，在房地產業宏觀調控日益加碼的今天，在已然全民躁熱亟待清醒的大勢下，這將是怎樣一件難以完成的任務？一旦市場生變，房價收益抵不回地價和股價，如今的房企大佬們命運將會如何？

　　遍地“地王”，三大奇景

　　今年6月至今，上海證券報記者親臨多個土地招拍掛出讓現場，真正領略了逐次升級的土地爭奪大戰。每一次看似輕松的舉牌背后，都是驚心動魄的財富較量，并可能成為改變未來幾年甚至十幾年區域房價的歷史時刻。

　　7月24日，湖南長沙，近1個小時的激烈競價，北辰實業和北京城開組成的競買聯合體戰勝北京金融街建設及長沙世紀金源，以92億元的“天價”爭得國內最大金額單宗土地新河三角洲地塊———“全國地王”誕生，市場一片嘩然。

　　一個月后，8月24日，上海，短短半小時的較量，南京蘇寧房地產以“黑馬”姿態從新鴻基地產、和記黃埔、九龍倉等九家外資企業的“包圍”中殺出，以44.04億元的總成交價、66930元/平方米的樓板價摘得黃浦區163#街坊地塊———“單價地王”出世，業內再度震驚。

　　9月11日，廣州富力地產以樓面價18729元/平方米的“天價”刷新廣州“地王”紀錄。

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　　2007年的土地市場，從一線城市到二線城市，“地王”爭霸四處上演。如果簡單看到價格上的“地王”紀錄，其實無可厚非，公平市場環境下，價高者得，這是土地招拍掛制度的初衷和原則。然而，仔細分析一下，眼下的“地王現象”與2006年以前明顯不同。歸納一下，該現象背后有三大奇景：最后地價所折合的樓板價高于現時周邊房價；“地王”一旦產生即拉動周邊房價新一輪上漲；拍地資金越來越多地來源于房地產上市公司的股市直接融資。

　　面粉貴過面包，房價要年增15%

　　國泰君安的一份研究報告顯示，2007年增量土地競爭加劇，地價快速上漲并直逼區域房價。如8月9日廣州花都新華鎮中心區建設北路住宅地塊，樓板價4598元/平方米，周邊房價5000元/平方米左右；7月10日杭州文教區23號地塊樓板價1.57萬元/平方米，周邊房價1.5萬元/平方米；“全國地王”長沙新河三角洲地塊，樓板價約3500元/平方米，已達到了目前長沙商品房的均價，業內預測其項目定價會在5000元/平方米以上。

　　在面粉已經或接近面包價格的情況下，當面粉在未來變成面包時，會賣什么價格？

　　6月份，在港上市的浙江房企綠城中國以12.6億元拍得上海新江灣城D1地塊，較起拍價5.16億元高出7.4億余元，樓板價達到1.25萬元/平方米。針對這個項目，上海浦東改革與發展研究院房地產研究中心副主任叢誠算了一筆賬：綠城拿下D1地塊的樓板價為1.25萬元/平方米，而目前新江灣城商品房銷售價格在1.4萬元/平方米左右。按照綠城的預計，項目4年后上市的售價近2萬元/平方米，可以保證收益。但按此計劃，4年中新江灣城板塊的房價需上漲66%，也就是年漲幅在14%-15%以上。至于長沙的全國地王，若要在3年內獲得收益，也需要實現總漲幅57%，年漲幅15%左右。“如果這些區域是特殊上漲區域，可能達到這個漲幅。但如果這些高地價項目很普遍，未來3至4年的城市房價將是怎樣的景觀？”

　　官方的統計數據是，2006年70個大中城市房屋銷售價格的全年漲幅僅5.5%，今年前8個月，國家統計局的房價漲幅數據月月刷出新高，到8月已經達到同比8.2%的房價漲幅。顯然，如果上述指望房價年增長15%的“地王”再層出不窮，城市房價漲幅還將繼續刷出新高。

　　“地價-股價”對賭

　　“2005年到2006年，各地也是‘地王’頻出，但拿地的多是和黃、世茂、凱德這些外資地產大鱷，他們有資金實力，另外，憑借在海外的投資經驗，能夠在2005年房價漲幅高企的現象下看到仍然潛在的升值空間。”分析人士指出。

　　時光輾轉進入2007年，中國A股市場直線拉升。這一宏觀經濟現象側面成就了房地產業的“反調控”繁榮，內地房企憑借在股市上的豐厚融資大舉拿地，且形勢逐漸演變成越來越強烈的“地價-股價”對賭局面。

　　根據上海證券報與申銀萬國證券研究所共同推出的最新一期《股市月度資金報告》，截至8月，A股存量資金創13000億元，僅7、8兩月，流入資金逾3000億元，連續刷新資金紀錄。巨額資金不斷涌入資本市場，地產股又成為投資者最迷戀的權重股之一。據統計，從今年3月起至8月下旬，A股地產板塊指數已經上漲近1.7倍。另據本報統計，房地產業是二季度基金增倉力度最大的產業，56家基金公司的323只基金在地產股上的投資由475億元增加到1121億元，增幅達到136%。

　　投資者看好地產股的重要原因在于房地產業的資源稀缺性，即土地資源儲備在房地產業盈利預期的特殊地位。哪個企業地多，哪個企業的股票就受追捧。在此情況下，地產股可借機增發或發債，以圈得更多資金。這就是今天的“地價-股價”聯動格局。

　　根據萬得的統計數據，今年以來，地產股增發(含定向增發)總額266.33億元，排名僅次于金融保險業股票。已經確定增發預案的地產股共21只，合計增發46.57億股，在增發預案排名中僅次于醫藥和石油等制造業股票。

　　“地王”資金流：來自股市、流向股市

　　簡單羅列土地市場的“地王”與股票市場的大舉融資情況，也許仍使人迷惑，但如果做一個連線游戲就可以發現，“地王”的創造者總是與各種形式的資本市場動作相連。

　　隨意挑揀幾家權重地產股，各種融資方案花樣不同。如綠城中國6月斥資12.6億元拿下上海新江灣城D1地塊，而此前其剛通過配售1.415億股新股和發行可換股債券方式融資46億港元。截至6月底，綠城的流動資金為57.48億元，并在上半年新增土地項目9個，共218萬平方米。

　　富力地產9月摘得廣州“地王”，雖然其上半年鮮有融資動作，但已在去年底配售融資16億港元，今年更傳出其將回歸A股的消息，融資額高達90億元，地產大佬李思廉可謂“心里有底，拿地不慌”。

　　此外，保利地產此前成功增發，募資近70億元，其中50億元用于投資保利在全國的9個項目，這些項目總投資約134億元。加上55.48元/股的增發價格，保利創造了目前A股最高公開增發價及上市房企募資的最高規模紀錄。

　　另有萬科公開增發不超過總股本20%的申請于7月13日獲中國證監會有條件通過。根據萬科在今年3月的年報透露，今年其擬公開增發A股融資100億元，部分資金用于開發在長三角及珠三角地區的11個項目，總投資額313億元。還有首創置業回歸A股，萊茵置業整體上市等等。

　　每一個資本市場的動作背后，都是開發商急切的融資需求與拿地目標。“房地產公司絕大多數拿到土地后就囤積起來，并美其名曰土地儲備，他們拿到地并不急于開發，而是等著土地升值，去獲取利益，這種現象在最近兩個月越演越烈。”近日，SOHO中國董事長潘石屹稱。

　　盛基集團副總裁朱詠敏也坦言：“上市公司或準備上市的公司或與上市公司關聯的公司就是不怕高價買地，因為有籌資通道，以后再來個資產注入或打包上市，正所謂用貿易的方法做土地。”

　　“如果我是某某(一內地大型房地產公司)，我也要放開了增發，趁著股市好，有無數人追捧，能發多少發多少，等到以后股票沒人買了，發給誰去？”香港恒隆集團主席陳啟宗直言不諱。

　　而在一些業內人士看來，乘股市“東風”大舉“斂財”，地產股表面上“趁熱打鐵”，卻沒有理性地看到背后危機。“上市公司圈錢容易，可一旦樓市風向有變，開發項目有可能入不敷出。”某分析人士稱。

　　除房地產調控本身的不確定性外，資本市場走向也將對日益依賴股市資金的房地產企業產生影響。央行貨幣政策委員會委員樊綱日前表示，綜合經濟增長的各種要素，中國經濟持續增長“是很正常的”，但他同時指出應警惕股市和樓市的資產泡沫。

　　“市場必須清醒，股票市值僅僅是一些數字，一旦樓市有變，地產股動輒上千億的市值可能迅速蒸發。”一位在港經歷了多個樓市漲跌周期的資深人士不無擔憂。在“地價”對房價“正促動”的同時，不排除房價漲幅趨緩的“反威脅”。一旦房價上漲動力不足，開發商盈收資金鏈很難保證。

　　那時，傳導效應下，這個對堵格局真的可能改變一切。（于兵兵 李和裕）

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　　2007“地王”錄

　　1月31日

　　上海豫園商城房地產發展有限公司以總價35.02億元、樓板價3290元/平方米拿下武漢市武昌區中北路147號的武重地塊，成為武漢新“地王”。

　　2月6日

　　世茂房地產以8.16億元摘得杭州市下沙錢塘江地塊，這是杭州自開始有土地掛牌交易以來所出讓的建筑面積最大的項目。該地塊占地面積逾28萬平方米，總規劃建筑面積約72萬平方米。

　　3月12日

　　和記黃埔以24.5億元拿下重慶市南岸區楊家山片區，土地面積近2500畝，這也是今年國內所出讓的占地面積最大的土地。

　　5月22日

　　南京圣和科技以3.85億元的總價、28865元/平方米的樓板價拿下南京市漢府街地塊。雖然總價不高，但其樓板價卻是目前全國最高的。7月12日

　　萬科取得廣東省東莞市塘廈大坪村地塊使用權，其以15243元/平方米的樓板價躍居為廣東省新科“地王”。

　　7月19日

　　香港嘉華集團下屬公司以10.9億元競得廣州市珠江新城一地塊，該價格比2億多的起拍價高出近5倍，并以11912元/平方米的樓板價成為廣州“地王”新貴。

　　7月26日

　　上海郎達和寶靜置業以17.85億元總建筑高價競得面積近60萬平方米的南京市江寧區牛首山地塊，而此前該地塊5.82億元的掛牌價已經創下了江寧單幅地塊出讓價格的新高。

　　7月24日

　　國內最大金額單宗土地———湖南省長沙市新河三角洲地塊被北京北辰實業股份有限公司和北京城市開發集團有限責任公司以92億元聯合拍得。僅憑46.38億元的掛牌起始價，該地塊已經是“中國地王”。

　　8月24日

　　上海南京路步行街商辦寶地——黃浦區163#街坊地塊掛牌出讓成功，南京蘇寧房地產開發有限公司以44.04億元競得，折合66930元/平方米的樓板價也使得該地塊成為了內地“單價地王”。

　　9月11日

　　廣州富力地產以18729元/平方米的樓板價刷新廣州“地王”紀錄，拿得廣州白云區云祥路地塊。(整理：李和裕)