在環繞地球飛行一圈后，SOHO中國董事長潘石屹上周回到了北京。公司上市成功后，在北京舉辦的一次港股走勢及投資策略論壇上，潘石屹說：“我們是在美聯儲降息50個基點、全世界的股票都在上漲的背景下，最終成功上市的。”

　　“我看到很多優秀的房地產公司最后都是被龐大的土地儲備拖垮的，對于一個房地產公司而言，擁有一堆土地儲備與實現巨大利潤之間還有一段很長的道路要走。”潘石屹說。

　　10月8日，SOHO中國在香港聯交所主板成功掛牌上市。掛牌之前，數十萬香港散戶向這個他們甚至都不懂得名字為何物的公司投入了數千億港元，而排隊進入SOHO中國基礎投資者名單行列里的機構投資者則個個地位顯赫。

　　此前，傳統估值目光層層籠罩下的地產公司典型代表碧桂園、遠洋地產、奧園先后登陸港股，并獲得熱烈追捧。仔細對比，兩種成功各有千秋，意味無窮。SOHO中國憑借品牌文化和獨特商業潛質獲得成功。

　　“我們的上市是目前亞洲最大一宗商業地產IPO，SOHO中國如今是亞洲規模第二的商業地產開發商。” 10月10日，SOHO中國在北京索菲特大酒店舉行上市慶賀晚宴。在燈光閃耀中，潘石屹自豪地宣稱。

　　在近期舉辦的一次港股走勢及投資策略論壇上，面對臺下黑壓壓、前來一睹超級富翁風采的觀眾，他提問說：“你覺得北京六環外、內蒙古的土地會比三里屯、前門的土地更值錢么？”

　　參與此次上市發行事宜的瑞銀集團(UBS)執行董事兼資本市場部主管朱俊偉在回答本報問題時，把SOHO中國與歷史悠久的香港置地與太古地產做類比。

　　10月11日，潘石屹在總部接受本報采訪，首次講述六年來SOHO中國的兩次上市歷程。

　　“2001年底，高盛做了一個很厚的報告，報告的第一頁就寫著一句話‘SOHO中國不是一家普通的地產公司’。在此之前，我們對自己的公司都未有如此清晰的定位和了解”

　　2001年冬天，我們公司的兩個小股東，其中一個英國人叫作安德魯，在一次爬長城時，偶然地說，你們到國外上市吧。這個提議引起了我和張欣的思考。

　　自從SOHO中國創立以來，這兩個英國股東一直給予SOHO中國很大的支持，在我們最困難的時候不斷投入資金。但是，SOHO中國一直沒有分紅，而把這些錢全部又投入到公司的開發建設中，這樣這兩個股東的股份就一直不斷被稀釋到各占2%左右。我們也想借上市，給這些一直支持我們的股東一些回報。

　　但是，那時在內地上市是需要指標的，而有關部門配的上市指標“打死也不會給SOHO中國”。作為民營企業，內地上市基本上是行不通的，我們把目光投向了海外。

　　2001年底，我們與高盛開始聯系。在交談中，高盛對SOHO中國的模式與前景非常樂觀。

　　兩天之內，他們出了一個關于我們公司的很厚的報告，報告的第一頁就寫著一句話：“SOHO中國不是一家普通的地產公司。”當時看到這句話，我突然有一種知音的感覺。在此之前，我們對自己的公司都未有如此清晰的定位和了解。我們只是覺得自己蓋的房子新穎，有特色，但從未把公司戰略提煉成這樣一種商業模式。

　　而高盛報告的第二部分則是關于我們的業務模式。報告稱，我們是注重品牌的一個公司，不是一個注重土地儲備的地產公司，我們和其他房地產企業最大的差異就是我們獨特的商業模式。

　　在討論上市時，高盛比我們自己還要樂觀。他們建議說，來美國上市吧。于是我們就到美國去考察。

　　“美國上市失敗后，所有的媒體都報道稱，終止美國上市是因為高盛與SOHO中國在定價上有分歧。對此，我從未對任何人解釋過。其實我們沒有任何分歧，但最關鍵的因素是投資者”

　　2002年10月，我們到美國考察市場。高盛建議我們去紐約交易所看看。相比于一般的人只能在高處平臺參觀，我們來到了底層的交易大廳。巨大的屏幕和儀器亂放在一起，交易員鬧哄哄的，碎紙片飛得到處都是。相比納斯達克的電子化操作，這里熱鬧多了。每個人都很興奮，我心里想，這就是全世界資本的心臟和中樞神經了。

　　隨著我們上市的啟動，大環境開始變得不利起來。我們幾乎遭遇了所有的不利因素。安然事件爆發后，美國上市公司監管非常嚴格，全美國的股票市場一片蕭條。而布什政府也開始醞釀攻打伊拉克，這對股票市場也是一個很負面的消息。

　　那個時候，我們已經拿到了中國證監會的無異議函，香港證監會和聯交所的批復以及紐交所的批復。上市之途萬事俱備了，可是又在2003年的春天遇到了中國的非典疫情。非典對北京和香港的經濟影響，在外界看來是非常大的。

　　在這種情況下，我們決定終止上市，一方面是我們的判斷，另一方面是大勢所趨，也很難再進行了。

　　之后，所有的媒體報道都說，終止上市是因為高盛與SOHO中國在定價上有分歧。對此，我從未對任何人解釋過。其實我們沒有任何分歧，但最關鍵的因素是投資者。

　　當時，投資者對北京非典期間的經濟充滿疑慮，我們很難打消他們的顧慮。那時，我們做了一個利潤預計，后來SOHO中國的實際利潤水平遠遠超過當初的預期，但那時沒有人愿意相信。

　　在這第一次沒有成功的上市里，我們主要推介的資產是位于北京市十八里店的物流港項目，這是一個體量超過300萬平方米的項目，由SOHO中國、嘉里建設、華遠地產和京泰來共同做土地的一級開發和未來的開發。但因北京市政府調整規劃，這個項目最終取消了。

　　“今年年初，我看到其他地產公司的年報及現狀，震撼不已。我想，再不改變戰略，就是麻木不仁，就是愚蠢的商人了”

　　第一次上市停頓下來后，我覺得小本經營也不錯，自己的現金流、預售狀況都還不錯，于是就慢慢往前做了，上市太麻煩了。但整個房地產行業在隨后的四五年發展特別快，不僅房價增速快，企業的規模也迅速增長。

　　然而，2003年以來，銀根持續緊縮，高速發展的房地產行業并未得到銀行資金的大力支持。而在我們第一次上市暫停后，很多地產公司完成了上市。

　　上市失敗后，我幾乎沒有再關注上市的事情。可是幾年之后，我突然發覺，以前和SOHO中國差不多的公司已經走在了前面。我突然意識到，中國地產界的游戲規則發生變化了，主流俱樂部的入場券更昂貴了。

　　查看萬科的年報，在2001年，萬科與我們的盈利水平差不多，但幾年之后，萬科已成為千億市值企業了。而富力在做北京富力城時，我們在開發建外SOHO售價比它高了一倍。可是，它隨后便完成了香港上市。最讓我受到刺激的是，2004年，萬科的郁亮告訴我萬科的年度利潤，說一半的利潤都是由地價、房價上漲帶來的。

　　今年，我看到其他地產公司的年報，震撼不已，沒想到一大批地產公司完成與資本市場接軌后都飛了起來。我想，再不改變戰略，就是麻木不仁，就是愚蠢的商人了。于是上市被再次提上日程。

　　“我需要的就是時間，不能讓市場淘汰。最終，SOHO中國花了9個月的時間完成上市”

　　2007年1月8日，SOHO中國再次上市舉行啟動儀式。為了達到這一目標，我們再次邀請第一次上市時的整個團隊，包括高盛和畢馬威，原版的律師，原版的會計師，原版的投資銀行。我需要的就是時間，我不能讓市場淘汰。

　　10月8日，公司在香港上市成功，128億港元到我們的賬戶，整整九個月，SOHO中國終于完成了上市。公司的上市也創造了很多紀錄。

　　在二次上市的整個過程，路演是一次極其考驗人的經歷。開始時，我們把定價保持在6.0-8.3港元之間。當時最擔心國際上出現不確定因素，因為美國次級債的影響還是相當廣泛，周圍謠言四起，有人還判斷金融危機可能出現。

　　然而，當我們走到路演的第二站新加坡時，早上有人給我打電話說，美聯儲下調利率50個基點。這是一個大的利好，路演第二天，SOHO中國認購已經超過四倍。這個時候，UBS建議提價。

　　可這時，路演期間使用的招股書尚未印刷，而香港媒體早已把定價區間報道了。此時提價至8.8港元，則可為公司多募集資金7億港元，但也面臨公眾形象損失。我和張欣最后決定維持原價，這一決定大大出乎投行人士的意料。

　　在與機構投資者一對一會談時，他們對我提出的問題非常詳盡和刁鉆，但路演期間，基金經理的下單率高達94.8%，這同樣是一個創紀錄的數字。投資者們對SOHO中國的商業模式投了贊成票。

　　最后兩個月，UBS加入我們的上市團隊。關于此，外界多有猜測，背后其實另有故事。匯豐下面的一個投資銀行團隊集體跳槽，參加SOHO中國上市的匯豐人員只剩下了一個人，此時UBS加入對我們是一個很大的幫助。

　　其間，在公司的募資金額上，外界一直有錯誤的聲音，而媒體也在揣測推遲上市的原因。其實，公司融資的目標總金額并無太大的變化，約在15億~18.9億美元，外界猜測的4億美元、6億美元都是錯誤的。而在時間上也是按部就班，只是8月是西方人休假的時間，整個團隊的兩三百人要聚攏在一起工作，難度比較大。這就是外界誤以為公司上市推遲的原因。

　　“未來，SOHO中國不會為了迎合某類投資者幼稚的想法而去大規模圈地”

　　上市成功以后，SOHO中國將成為一個公眾公司，將對數十萬股東負責。上市募集到的128億港元，加上公司的現金，以及由此產生的銀行貸款，都將是SOHO中國未來在土地市場大有作為的資本。

　　但是，公司不會為了迎合某類投資者幼稚的想法而去大規模圈地。公司將堅持自己的商業模式。

　　前門除33塊地外，還將有11塊進入招拍掛程序，這11塊地都是散布在那33塊地之間。而在北京CBD核心區核儀器廠那塊地，年底前將推出42萬平方米體量的地塊，公司已經確定將全力參與，未來將聯合兩家合作伙伴一起優勢互補。

　　事實上，近期，我已接待了很多批前來洽談合作的“地主”。這些地塊有的位于王府井，有的位于西單，我想，未來SOHO中國在核心區集中發展的戰略將得到堅持和發揚。(采寫/張杰 見習記者鄧利純對此文亦有貢獻)