REITs的腳步正漸行漸近。

　　中國的信托公司或將成為首嘗這塊山芋滋味的幸運者。

　　昨日，在上海舉行的“2007房地產信托論壇”上，國內兩家知名信托公司聯(lián)華信托總裁李曉東和北京國投信托總部副總經理何曉峰表示，通過房地產私募股權基金的方式，實現(xiàn)與REITs的對接，從而催發(fā)中國REITs的誕生。

　　中國式道路：私募股權基金對接REITs

　　與我國現(xiàn)有的房地產信托基金以融資為主要功能不同的是，REITs的魅力并不在于其融資功能。國際上成熟的REITs基本上不做融資性的業(yè)務，在美國、澳大利亞政府甚至明確禁止REITs進入房地產開發(fā)領域，REITs只收購成熟的商業(yè)物業(yè)項目，主要靠租金為收入來源，并通過上市來分散投資者的風險。

　　雖然在本質意義上存在區(qū)別，但在推出REITs的道路上，房地產信托基金仍然被賦予了特殊的使命。近年來，北京國投一直在對REITs業(yè)務進行攻關，在實踐中，何曉峰總結出了通過房地產私募股權基金與REITs實現(xiàn)對接的路徑。一種方式是，通過房地產私募股權基金投資商業(yè)地產項目，待項目具備銷售條件后，以現(xiàn)金或股東權益為對價進行收購，然后導入商業(yè)與物業(yè)經營等內容，并消除市場何經營等各種不確定性所帶來的風險，再由REITs進行收購。而另外一種方式則是開發(fā)商對物業(yè)權益進行分層，一部分是低風險、收益適中的優(yōu)先級所有權益，假設為A，物業(yè)剩余的權益為B，開發(fā)商可以將A以比較低的價格賣給私募基金，同時保留B以非現(xiàn)金的形式加入私募基金，獲得私募基金單位，并在未來轉換為REITs單位。何曉峰透露在進行可行性論證之后，目前北京國投已經按照第一種方式進行了前期的操作。

　　通過私募股權基金的方式實現(xiàn)與REITs的對接也得到了李曉東的認同，而在這一點上，聯(lián)華信托似乎走的更遠。今年8月，聯(lián)華信托推出了國內第一支基金型房地產信托計劃——聯(lián)信精瑞房地產行業(yè)私募股權基金型信托計劃。李曉東透露目前該計劃一期20億元資金已經募集到位，而“項目也不是問題”。他表示，聯(lián)信精瑞一期將投資有潛力的物業(yè)，以組建資產池，并爭取REITs上市。他還透露，“前聯(lián)信精瑞正在計劃擴容，擴容后的資金將數(shù)倍于現(xiàn)在的規(guī)模。”在聯(lián)信精瑞的首批意向發(fā)起委托人中，不乏招商地產、SOHO中國、保利地產這樣的地產大腕，“這些地產商手中的某些成熟的商業(yè)物業(yè)已經完全具備了REITs上市的條件。”李曉東表示。

　　“廉租房REITs”構想

　　除了私募股權基金外，李曉東還指出了中國REITs發(fā)展的另一條道路即由政府發(fā)行廉租房信托計劃的方式，向社會募集資金，然后用這些募集到的資金收購二手房物業(yè)。再為這些物業(yè)設立統(tǒng)一的物業(yè)管理，建設成廉租房出租。“對于廉租房來說，租金收入是穩(wěn)定的。”李曉東表示，同時由于廉租房租金收入穩(wěn)定且投資風險相對較低，所以完全具備了REITs上市的條件。

　　盡管REITs的腳步已經日趨臨近，但在法律法規(guī)和政策規(guī)范上，REITs的發(fā)展還存在很多“攔路虎”。對此李曉東建議：一方面，可以在現(xiàn)行的《信托法》框架內，由銀監(jiān)會出臺REITs的規(guī)章，對REITs產品起到監(jiān)管作用，改造現(xiàn)有的信托產品，使其標準化和規(guī)模化。同時由人民銀行牽頭制定關于REITs市場操作規(guī)范的法規(guī)和指導文件。對符合條件的標準化、規(guī)模化的信托產品可以在銀行間的債券市場進行交流意義的試點。首先讓一些機構投資人參與進來，取得經驗。在取得成功的基礎上，然后再重點研究在證券交易所上市，吸納普通的投資者。(記者 唐真龍)