又一家彈藥充足的國企“航母”將要加速駛?cè)氲禺a(chǎn)業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)了。

　　11月23日，中國中鐵(0390.HK)在香港展開為期五天的公開招股，計(jì)劃募資167億~192億港元。此前國際配售部分已超額認(rèn)購達(dá)15倍。

　　而在剛剛結(jié)束的中鐵(601390)A股發(fā)行申購中，這家全球第三、亞洲最大的鐵路及綜合建筑承包商凍結(jié)資金達(dá)3.37萬億元人民幣，直逼中石油A股發(fā)行時(shí)的凍資規(guī)模。此番中鐵“A＋H”上市合計(jì)最高集資額可達(dá)55億美元(約429億港元)。

　　耐人尋味的是，中鐵高層在上市路演中高調(diào)力推其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，給人留下了不少議論和聯(lián)想的空間。

　　轉(zhuǎn)戰(zhàn)地產(chǎn)是戰(zhàn)略考慮

　　“從技術(shù)層面來說，這樣做首先可以取悅香港投資者，因?yàn)榈禺a(chǎn)板塊向來是香港資本市場(chǎng)的核心。”香港凱基證券一位分析師對(duì)此并不感到意外。

　　另一方面，這也應(yīng)該是中鐵現(xiàn)實(shí)的戰(zhàn)略選擇。西南證券鐵路建筑行業(yè)分析師王萬金表示，近年工程建設(shè)行業(yè)平均利潤(rùn)率呈下降趨勢(shì)，以中鐵集團(tuán)下屬中鐵二局(600528)2006年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?yōu)槔�，其主營(yíng)業(yè)務(wù)收入較上年增長(zhǎng)超過57.%，但利潤(rùn)增長(zhǎng)僅約33%，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)更是不到30%。

　　中鐵的招股書中也承認(rèn)，由于鐵路建設(shè)工程價(jià)格還沒有市場(chǎng)化，公司此項(xiàng)主營(yíng)業(yè)務(wù)的毛利率一直維持在6%左右。相比之下，盡管中鐵現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總規(guī)模并不大，但毛利率卻超過32%，并為公司貢獻(xiàn)了近四分之一的凈利潤(rùn)。

　　也許正因?yàn)槿绱耍�中鐵名列國資委欽點(diǎn)的14家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企之一，并將“房地產(chǎn)將成為集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)之一”寫進(jìn)公司章程。

　　內(nèi)部整合不易

　　中鐵集團(tuán)前身是鐵道兵團(tuán)，歷史悠久，根深葉茂。但也遺留了眾多歷史問題，如集團(tuán)旗下從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的二級(jí)公司非常多，中鐵二局、中鐵五局、中鐵建工等等，均自成一體，實(shí)力不俗。

　　今年1月18日，經(jīng)國資委首肯，中鐵集團(tuán)出資6億元組建中鐵置業(yè)發(fā)展有限公司，由原中鐵建工集團(tuán)董事長(zhǎng)、黨委書記段秀斌出任董事長(zhǎng)，其目標(biāo)是吸收整合集團(tuán)旗下所有地產(chǎn)資源。自3月底起的短短兩個(gè)月內(nèi)，中鐵置業(yè)已“整編”了京、滬、深三地共四家同系房企，并在京滬設(shè)立兩家地產(chǎn)投資公司。

　　初戰(zhàn)告捷固然可喜，但中鐵內(nèi)部人士承認(rèn)，要完成全部整合“阻力不小”，而最大的困難來自“根據(jù)地”在成都的中鐵二局。中鐵董事長(zhǎng)石大華曾在公開場(chǎng)合表示，二局的收益及利潤(rùn)在整個(gè)集團(tuán)中比重并不大，但后者是整個(gè)中國鐵路建設(shè)系統(tǒng)中最早、也是迄今為止唯一的上市企業(yè)這一事實(shí)，卻不容回避。

　　今年早些時(shí)候的博鰲地產(chǎn)論壇上，中鐵置業(yè)當(dāng)家人段秀斌與中鐵二局副總經(jīng)理曾永林同臺(tái)亮相，曾公開表示，作為一家獨(dú)立的上市公司，中鐵二局將與中鐵置業(yè)共享“中鐵”房地產(chǎn)這一品牌，在業(yè)務(wù)分布區(qū)域方面“各有側(cè)重”。而此前A股路演時(shí)，石大華先是承諾集團(tuán)不干涉二局的具體項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，后來又強(qiáng)調(diào)其未來的業(yè)務(wù)重點(diǎn)應(yīng)“首先著眼本地”。兩種表態(tài)背后的微妙含義頗具玩味。

　　是航母還是“混裝船”？

　　從招股公告披露數(shù)據(jù)分析，去年完成房地產(chǎn)投資42億元，竣工面積94萬平方米的中鐵集團(tuán)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)尚不能算很強(qiáng)大。但香港各大券商普遍看好中鐵獲得土地的能力，段秀斌對(duì)此也感到樂觀，因?yàn)橹需F置業(yè)成員單位遍布全國30多個(gè)省市，“土地儲(chǔ)備沒有問題”。以中鐵二局為例，它是國家開發(fā)小城鎮(zhèn)政策主要依托企業(yè)之一，在許多中小城鎮(zhèn)坐擁少則千畝，多則十?dāng)?shù)平方公里的大型項(xiàng)目。

　　據(jù)中鐵集團(tuán)總裁李長(zhǎng)進(jìn)在香港的H股發(fā)行推介會(huì)上稱，中鐵目前擁有47個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積630萬平方米。

　　分析人士同時(shí)認(rèn)為，中鐵是老資格的工程承建商，材料采購、成本控制及項(xiàng)目管理等方面優(yōu)勢(shì)明顯，而且身為大型央企，又參與了國內(nèi)所有在建城市的軌道交通工程及大部分的城際鐵路工程，各地政府資源非常雄厚，介入地產(chǎn)業(yè)條件得天獨(dú)厚。

　　但與其他體態(tài)龐大的央企集團(tuán)一樣，中鐵內(nèi)部地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合協(xié)調(diào)，始終是個(gè)大難題。一位跟蹤研究中鐵集團(tuán)的證券分析師表示，該集團(tuán)旗下土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)公司相當(dāng)分散，各地資源優(yōu)劣不一。從現(xiàn)有操作模式來看，中鐵置業(yè)更像一家資產(chǎn)管理公司，而非負(fù)責(zé)實(shí)際開發(fā)的地產(chǎn)企業(yè)，其初步整合參股成立的子公司中，不僅有開發(fā)企業(yè)，還有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、投資顧問和營(yíng)銷策劃公司等等，結(jié)構(gòu)龐雜，市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力如何仍然不免讓人生疑。

　　考慮到中鐵集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合過程中必然會(huì)遇到各個(gè)利益團(tuán)體的阻力，以及人力資源和生產(chǎn)要素的重新配置的難度等等，事情就更加復(fù)雜了。

　　“如果不動(dòng)大手術(shù)，中鐵置業(yè)能否集中力量完成一個(gè)項(xiàng)目從拿地到銷售的全過程，都是個(gè)問題。”上述分析師表示。(龍飛)