面對(duì)買(mǎi)樓打折送家電送汽車(chē)，面對(duì)國(guó)家一系列調(diào)控政策“大棒”，面對(duì)房地產(chǎn)股票的“衰聲不斷”，面對(duì)專(zhuān)家、開(kāi)發(fā)商對(duì)于樓市拐點(diǎn)的爭(zhēng)論不休，2008年房市到底將走向何處？

　　但就在這些“五味雜陳”中，作為樓市最終操盤(pán)手的開(kāi)發(fā)商們，早已相時(shí)而動(dòng)。

　　為回籠資金　開(kāi)始打折促銷(xiāo)

　　為了保證資金鏈條的順暢，盡快回籠資金，從去年年底開(kāi)始，降價(jià)打折送家電送汽車(chē)等樓盤(pán)銷(xiāo)售的促銷(xiāo)活動(dòng)便異常活躍。但對(duì)此，消費(fèi)者并未完全買(mǎi)單，持幣觀望的氣氛籠罩著歲末年初的樓市。根據(jù)北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，去年12月份網(wǎng)上日簽約期房套數(shù)比上月下降近三成。

　　“一次性付款，銀行貸款每平方米優(yōu)惠100元”的消息剛剛發(fā)布沒(méi)幾天，位于朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)四方橋的格林萊雅家園A座住宅樓昨日又一次性拿出十幾套特惠房繼續(xù)促銷(xiāo)，直降2000元。此項(xiàng)目均價(jià)為每平方米16000元。

　　銷(xiāo)售人員告訴記者，這次特惠活動(dòng)是公司考慮到要盡快回款，年底前做財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)出業(yè)績(jī)。但記者查詢房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，與此前開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的C座住宅樓滿堂紅相比，A座住宅樓從去年12月初開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在只簽約了兩套。

　　為了爭(zhēng)奪春節(jié)前的地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)，京城開(kāi)發(fā)商紛紛開(kāi)始買(mǎi)房送大禮計(jì)劃，位于回龍觀黃金區(qū)域的項(xiàng)目東亞上北中心直接兌現(xiàn)成房款，最高可達(dá)8萬(wàn)元。

　　近日“買(mǎi)C11棟3單元，送奧迪車(chē)一輛”的醒目廣告頻頻出現(xiàn)在各大門(mén)戶網(wǎng)站。而此廣告的始作俑者便是位于西三旗附近的富力桃園。從去年11月開(kāi)始，該項(xiàng)目便陸續(xù)啟動(dòng)購(gòu)房送停車(chē)位、一次性付款9折優(yōu)惠等促銷(xiāo)手段。

　　“付全款打折，商業(yè)按揭打折”已經(jīng)成為目前京城樓市促銷(xiāo)打折“集結(jié)號(hào)”的音調(diào)。但記者在采訪中也聽(tīng)到了不同的聲音。上周日，記者在位于南三環(huán)和南四環(huán)星河城五期的璽萌公館售樓現(xiàn)場(chǎng)看到，和想象中冷清的場(chǎng)景不同，均價(jià)18000元并未高處不勝寒。銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)不時(shí)有購(gòu)房者前來(lái)咨詢，其中包括已經(jīng)入住星河城前幾期項(xiàng)目的業(yè)主。璽萌公館在售的樓盤(pán)均為超過(guò)110平方米以上的大戶型。開(kāi)盤(pán)近一個(gè)月，已經(jīng)簽約了近60套房。

　　眼花繚亂的打折促銷(xiāo)賺得的并不是消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望，反而讓更多的人陷入了觀望。根據(jù)最新公眾調(diào)查，相信2008年房?jī)r(jià)將有所下降的公眾比去年同期明顯增多，公眾持幣待購(gòu)氣氛濃厚。在有購(gòu)房需求的人中間，多達(dá)63.8%的受訪人持幣待購(gòu)，表示“觀望一兩年再說(shuō)”。有意在今年買(mǎi)房的公眾只有14.3%，而打算買(mǎi)房用于投資的有9.3%。

　　“現(xiàn)在買(mǎi)房子和股票一樣可能被套。”網(wǎng)絡(luò)上已經(jīng)出現(xiàn)了如此看跌言論。

　　調(diào)整投資結(jié)構(gòu)　以保證現(xiàn)金流

　　房?jī)r(jià)是否出現(xiàn)拐點(diǎn)仍舊像霧里看花，但地產(chǎn)調(diào)控的高壓態(tài)勢(shì)無(wú)疑是明確的。在應(yīng)對(duì)銀根地根的緊縮上，北京億城集團(tuán)總裁鄂俊宇找到了有效的途徑。因?yàn)槠溥x擇了一條利用區(qū)域波動(dòng)的差異，通過(guò)區(qū)域擴(kuò)張調(diào)整現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)均衡的模式。近年來(lái)，億城的觸角已經(jīng)延伸到了蘇州、秦皇島等多個(gè)城市。

　　不能把雞蛋放在同一個(gè)籃子里。開(kāi)發(fā)商表示“為了分散企業(yè)操作的風(fēng)險(xiǎn)，我們需要根據(jù)不同的城市和它的發(fā)展周期制定發(fā)展戰(zhàn)略。也能看到，一些企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始在二三線城市拿地了”。

　　區(qū)域戰(zhàn)略調(diào)整的同時(shí)，投資結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整成為開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)實(shí)選擇。在房地產(chǎn)商潘石屹看來(lái)，在政府加大廉租房、兩限房、經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)力度后，某些地區(qū)的住宅產(chǎn)品確實(shí)存在過(guò)熱的危險(xiǎn)。但是，在城市化已經(jīng)成熟的地區(qū)，寫(xiě)字樓和商業(yè)地產(chǎn)還是大大短缺的。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，“走自己適合的路去生存，去發(fā)展，有的瞄準(zhǔn)低端，有的瞄準(zhǔn)高端，有的瞄準(zhǔn)商業(yè)，有的走向外地，這都是樓市面臨的必然結(jié)果”。而對(duì)于目前負(fù)債偏高、資金鏈非常吃緊的企業(yè)，最現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是保留最賺錢(qián)、最有長(zhǎng)期爆發(fā)潛能的資產(chǎn)和常規(guī)的主業(yè)資產(chǎn)，盡早甩掉非主業(yè)資產(chǎn)、可有可無(wú)的資產(chǎn)甚至部分賺錢(qián)的資產(chǎn)，爭(zhēng)取將負(fù)債降到合理的水平。

　　遭遇土地、信貸　雙重緊箍

　　從去年下半年開(kāi)始，國(guó)家出臺(tái)一系列緊縮政策，嚴(yán)把土地和信貸兩大調(diào)控閘門(mén)。近日，國(guó)務(wù)院重拳出擊，拳頭直指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤地行為。要求土地閑置一年不滿兩年，需要按照地價(jià)20%的比例繳納土地閑置費(fèi)，同時(shí)要求金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)土地出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年，完成土地開(kāi)發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè)，應(yīng)審慎貸款和核準(zhǔn)融資，從嚴(yán)控制展期貸款或滾動(dòng)授信。

　　不僅僅是違規(guī)囤地，未按合同日期開(kāi)工的房產(chǎn)商將面臨融資障礙，在信貸從緊的根本原則下，即便是在以往年初時(shí)各商業(yè)銀行為了盡早完成信貸指標(biāo)都會(huì)放量，而今年的情形卻讓部分開(kāi)發(fā)商感覺(jué)到“饑渴”。

　　對(duì)于資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，向銀行借貸融資是最合算的，但面對(duì)著中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議從緊的貨幣政策以及央行要求要嚴(yán)格控制信貸規(guī)模，房地產(chǎn)信貸不再受“寵”。

　　已經(jīng)上市的房企轉(zhuǎn)而企圖通過(guò)增發(fā)等手段，在股市上擴(kuò)容，而沒(méi)上市的房企則瞄準(zhǔn)了IPO。但從證監(jiān)會(huì)傳來(lái)的消息是，證監(jiān)會(huì)雖然仍舊接受IPO申報(bào)，但程序比以往更復(fù)雜，而十多家已上市房地產(chǎn)企業(yè)的定向增發(fā)方案至今均未獲得批準(zhǔn)。

　　雪上加霜的是，自去年央行要求各商業(yè)銀行將個(gè)貸首付比例提高到40%，并要求以家庭為單位認(rèn)定，不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始想辦法幫助購(gòu)房者申請(qǐng)個(gè)貸。“對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，主要是銀行貸款的影響，利率壓力及審批難度加大。”

　　雖然華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)一直宣稱(chēng)銀根收緊對(duì)開(kāi)發(fā)商不會(huì)有什么太大影響，但面對(duì)由“緊”字帶來(lái)的這股寒流，即便是上市公司情況也不樂(lè)觀。中體奧林匹克花園副總裁陳順甚至用“感受到了寒冷”來(lái)描述，但他認(rèn)為，如果開(kāi)發(fā)商能夠繼續(xù)得到資金和金融方面的支持，舞臺(tái)還是有的。

　　各方爭(zhēng)議

　　房?jī)r(jià)拐點(diǎn)引發(fā)各方爭(zhēng)議

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商打折促銷(xiāo)、變相降價(jià)的現(xiàn)象，有開(kāi)發(fā)商告訴記者，在對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行定價(jià)的時(shí)候，后期開(kāi)工的項(xiàng)目?jī)r(jià)格不可能低于之前開(kāi)工的項(xiàng)目，在房?jī)r(jià)暴漲的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商標(biāo)的價(jià)格很高，但為了在年末回籠資金，平衡賬上資金，才主動(dòng)打折，但這并不代表房?jī)r(jià)是降的。

　　國(guó)家發(fā)改委的統(tǒng)計(jì)顯示，上月全國(guó)36個(gè)大中城市住房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)“有漲有跌”的格局。統(tǒng)計(jì)顯示，去年12月，36個(gè)大中城市一二類(lèi)地段的普通商品住宅均價(jià)較上月分別上漲0.5%和1.9%，三類(lèi)地段普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)略有下降，分別比上月下降0.3%和0.2%。

　　面對(duì)如此數(shù)據(jù)，有媒體在報(bào)道時(shí)指出，12月大中城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)的漲跌互現(xiàn)局面，只在2005年“國(guó)八條”出臺(tái)后短暫出現(xiàn)過(guò)。但業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“每次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控時(shí)都會(huì)局部出現(xiàn)價(jià)跌和消費(fèi)者持幣觀望現(xiàn)象，但價(jià)格被撞了一下腰后，還會(huì)繼續(xù)回調(diào)的”。“到時(shí)候那些持幣觀望的人，只有后悔的分兒。”該人士表示。

　　目前，是否出現(xiàn)房?jī)r(jià)的“拐點(diǎn)”已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)熱烈討論的話題。

　　萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石去年年底拋出的“廣深地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了拐點(diǎn)”的言論，但隨即王石給其所言的拐點(diǎn)加了“是房?jī)r(jià)從漲幅過(guò)快到回歸理性”的限制詞匯。

　　北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心教授徐滇慶分析今年深圳樓市降溫時(shí)，如此表示，今年上半年深圳房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)活動(dòng)相當(dāng)猖獗。國(guó)家實(shí)行了一系列宏觀調(diào)控政策之后，打擊了過(guò)度投機(jī)，確實(shí)緩解了部分需求壓力，這是導(dǎo)致深圳房市降溫的重要原因。在徐滇慶看來(lái)，由于小戶型、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的大量建成，房?jī)r(jià)指數(shù)的上升趨勢(shì)可能得到緩解。“是否能夠出現(xiàn)下降還要繼續(xù)觀察。”

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生進(jìn)一步指出，去年，深圳、廣州第四季度的時(shí)候房?jī)r(jià)回落，是因?yàn)槠渫钢Я?008年的市場(chǎng)，從月度環(huán)比來(lái)看，房?jī)r(jià)雖然顯示出松動(dòng)跡象，但是與上一年度的同比數(shù)據(jù)相比，按照整個(gè)年度來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)還是漲的。“總是要漲漲平抑，調(diào)整一下再上去。”聶梅生如此判斷。在徐滇慶看來(lái)，“必須警惕，投機(jī)活動(dòng)隨時(shí)可能卷土重來(lái)”。

　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新認(rèn)為目前房?jī)r(jià)回落、下調(diào)是短暫性的，只是回應(yīng)一下局部的、微觀的市場(chǎng)變化。從瘋漲到回歸理性漲幅趨緩得到了業(yè)內(nèi)人士的普遍共識(shí)。

　　華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)近期也在多個(gè)場(chǎng)合觀點(diǎn)鮮明地強(qiáng)調(diào)，個(gè)別樓盤(pán)降價(jià)打折不代表整個(gè)樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)，也不代表北京的房?jī)r(jià)會(huì)下降。徐滇慶的分析更加一針見(jiàn)血，“房?jī)r(jià)下降是違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的”。

　　房地產(chǎn)商潘石屹在和網(wǎng)民在線交流時(shí)表示，目前市場(chǎng)的觀望情緒主要是來(lái)自于深圳、廣州兩個(gè)城市成交量大幅度下跌，再加上元旦、春節(jié)前后每年的成交量都不會(huì)非常多，因?yàn)榉偶倨陂g大家都在度假。潘石屹言談中表現(xiàn)的是并不擔(dān)心北京今年房地產(chǎn)的總體市場(chǎng)情況。但潘石屹表示，“單價(jià)在8000元以下房子的價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)”。他的理由是經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房和廉租房的供應(yīng)加大，市場(chǎng)上低于8000元/平方米的房子供應(yīng)更加擁擠。所以今年其銷(xiāo)售單價(jià)下跌的可能性很大，有可能出現(xiàn)拐點(diǎn)。(記者 丁蕊）