記者最近調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在過去的數(shù)年間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順馳中國控股有限公司為了解決資金緊張問題，在全國各地多個房產(chǎn)開發(fā)項目中，至少上百次指使、脅迫旗下員工“購買”本公司房產(chǎn)，憑虛假購房合同向銀行套取房貸，數(shù)以億計的資金實為開發(fā)商控制使用。

　　專家認(rèn)為，這種“套貸”舉動嚴(yán)重破壞市場規(guī)則和法制，給房地產(chǎn)行業(yè)、金融行業(yè)埋下深重隱患。

　　　　蹊蹺：拖欠房貸案件同時爆發(fā)

　　2007年8月，上海市徐匯區(qū)法院接連受理5起拖欠房貸案件，原告均為中國銀行上海閘北支行。被告的5個人，先后于2004年、2005年購買上海奉賢區(qū)莘奉公路4588弄“陽光海岸”小區(qū)的別墅住房。他們在支付了30%的首付款后，向銀行貸款106萬元到178萬元不等。此前，他們歸還貸款的情況正常，但是自2007年5月起，他們都“不約而同”地開始拖欠貸款。

　　蹊蹺的是，被告的5人在向銀行貸款時，均為順馳上海公司旗下上海海岸線置業(yè)有限公司的員工，而海岸線公司開發(fā)的就是“陽光海岸”房產(chǎn)。目前，法院對這5起案件已經(jīng)先后判決或調(diào)解，被告均須還清所有貸款，否則抵押的房產(chǎn)將被銀行收回。

　　幾乎與此同時，上海市黃浦區(qū)法院也受理了3起類似案件，以工商銀行上海第二支行為原告的有1起，以建設(shè)銀行上海第五支行為原告的有2起。案由同樣是拖欠房貸，被告同樣是海岸線公司原員工，涉案房產(chǎn)同樣是奉賢區(qū)的“陽光海岸”樓盤！

　　員工：“套貸”之中藏玄機

　　作為房產(chǎn)公司員工，這些貸款人為什么“不約而同”地選定了本公司開發(fā)的樓盤？為什么又“不約而同”地拖欠房貸？一位涉案員工向記者講述了其中的玄機：

　　“2004年，在未經(jīng)我們個人同意的情況下，順馳上海公司高層圈定了中層七八個人，要我們買下海岸線房產(chǎn)的尾盤，簽訂買賣合同后向銀行拿貸款。我當(dāng)時是業(yè)務(wù)經(jīng)理，包括我在內(nèi)有5個人是找中國銀行放貸，其他人是找建行等銀行放貸。公司跟我們說，這些房子如果賣掉了，就解除我們的抵押貸款。

　　“那時候，老總、副總都在做我們的工作，說‘你們要和公司一起成長，公司暫時有困難，要跟公司一起承擔(dān)風(fēng)險’。我也不希望這樣，但是如果不配合公司，工作怎么辦？做到業(yè)務(wù)經(jīng)理這個職位，我在公司奮斗了4年。

　　“申請銀行貸款需要公司開收入證明。如果銀行看我們是海岸線公司的員工，還去買海岸線公司的房子，不會愿意放款。于是，上面就用順馳公司的名義給我們開收入證明——沒有哪個銀行會仔細(xì)去查項目公司的上級公司。銀行是要看首付款發(fā)票的，但因為買家、賣家都是海岸線公司，也就無所謂首付。

　　“順馳這么做，就是要盡量多地占有現(xiàn)金。尾盤放在那里賣不掉，豈不是影響開發(fā)商獲得流動資金？時任順馳負(fù)責(zé)人孫宏斌的發(fā)展理念就是迅速擴張，發(fā)展快了資金鏈就有問題。其實，順馳在上海奉賢、青浦的兩個項目是賺錢的，但是順馳在蘇州又展開了新項目，就從上海公司拿錢過去。

　　“我2005年12月離開公司時，公司要求我做了個委托公證書，委托公司的一個員工全權(quán)代理我的還貸業(yè)務(wù)。我后來才想到，公司是擔(dān)心我們離開后不配合。2006年我要結(jié)婚買房，因為背著100多萬元的按揭，銀行根本不給貸款。直到現(xiàn)在我還沒法買房子，住在岳父母家。2007年10月，銀行給我發(fā)了逾期付款的通知書，我這才知道整個順馳公司都被香港陸勁集團吃下，公司停止償還貸款了。接下來，我就收到了法院傳票……

　　“其實，順馳在上海青浦區(qū)開發(fā)‘藍灣公寓’小區(qū)時，剩下近10套尾盤，也是用類似方法‘套貸’的。順馳不僅讓員工去‘套貸’，還把一些尾盤房子做了‘工抵’。所謂‘工抵’，就是開發(fā)商付不起工程隊的款子，讓工程隊挑房子，然后房產(chǎn)公司給他做預(yù)售合同，讓工程隊拿合同去銀行貸款，拿到現(xiàn)金后結(jié)算工程款，多退少補。”

　　開發(fā)商：主動申請當(dāng)被告

　　如果順馳公司不被收購，其大規(guī)模“套貸”的行為還不會被發(fā)現(xiàn)。從事收購業(yè)務(wù)的一位人士說：“根據(jù)我們掌握的資料，保守地說，順馳用類似方法‘套貸’的行為，在各地不下上百起，涉及資金上億元。”

　　這里有一個典型案例：2005年7月，蘇州工業(yè)園區(qū)順馳置地有限公司與自己的員工李某訂立商品房銷售合同，李某購買“湖畔天城”小區(qū)商品房一套，總價83萬余元。蘇州順馳公司在合同中寫明，如果雙方出現(xiàn)爭執(zhí)，采用仲裁方式解決爭端，而非法院判決。“法院判決必須公開審理，仲裁則無須對外，外人也就無從得知內(nèi)情。”一位法律界人士解釋其中“奧妙”。此后，李某拿著買房合同，向中國建設(shè)銀行蘇州工業(yè)園區(qū)支行申請放貸，銀行放貸58.7萬元。

　　2007年8月，蘇州順馳公司向蘇州仲裁委員會提起仲裁申請，稱李某并未交付過購房款，“該合同訂立的目的是因申請人資金緊張，借用被申請人的名義，訂立了《房屋銷售合同》”“訂立該合同并不是為了買賣商品房，而是以合法形式掩蓋非法目的向銀行借款，故應(yīng)認(rèn)定為無效合同”。仲裁部門采信了蘇州順馳陳述的事實，根據(jù)合同法判定合同無效。

　　記者了解到，在申請仲裁前，蘇州順馳已經(jīng)為李某還清貸款，因此要把房子收回，并不惜承認(rèn)自己“以合法形式掩蓋非法目的向銀行借款”。

　　事實上，在上海的若干起拖欠房貸案件中，順馳公司都是主動向法院申請成為被告，要求幫助欠貸人還款，其目的就是要確認(rèn)自己對房子的實際“主權(quán)”。

　　層出不窮：違法成本過低

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉說，開發(fā)商利用員工“套貸”，其目的有二：第一，緩解資金鏈緊張，獲取眼前利益；第二，在房價上漲的心理預(yù)期下，制造房屋已經(jīng)售出的假象，達到“捂盤惜售”目的，獲取長遠利益。“這些案子之所以能暴露出來，是因為開發(fā)商的資金鏈發(fā)生了問題。如果資金鏈不發(fā)生問題，恐怕還暴露不了。”華偉說。

　　記者曾向這幾起拖欠房貸案件原告方的相關(guān)銀行采訪，銀行堅稱當(dāng)時的發(fā)票、合同都真實有效，收入證明則隱匿了員工與開發(fā)商的關(guān)系。華偉表示：“在銀行貸款體系中，房貸業(yè)務(wù)因為有房子作抵押，壞賬率最低。銀行不怕你不還款，就怕你不貸款。銀行員工確實也無法深究其中貓膩。”

　　專家認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)商違法成本過低，必將導(dǎo)致“套貸”等違規(guī)違法行為層出不窮。為此，必須嚴(yán)格行政處罰、刑事處罰力度。華偉說：“行政主管部門必須嚴(yán)厲處理‘套貸’開發(fā)商，并將其列入黑名單，永世不得踏入房產(chǎn)業(yè)界。”華東政法大學(xué)刑法學(xué)副教授孫萬懷則表示，我國刑法規(guī)定，使用虛假的經(jīng)濟合同，以非法占有為目的，詐騙銀行或者其他金融機構(gòu)的貸款，可以認(rèn)定為金融詐騙罪，最高法定刑為無期徒刑。

　　對于那些成為開發(fā)商“棋子”的員工，專家認(rèn)為他們雖然值得同情，其行為卻并不可取。“雖然他們是被指使、脅迫的，但也不排除一些人的確抱有與公司‘一起成長’的幻想，也就是說，在‘捂盤’高價出手后分一杯羹。”華偉說，“事實證明，他們成了最大的受害者。”孫萬懷表示，這些員工不僅要承擔(dān)完全的民事責(zé)任，而且事件一旦進入刑事司法程序，可能還要承擔(dān)刑事責(zé)任，雖然按照刑法規(guī)定，他們具有從輕、減輕或免除刑事處罰的情節(jié)。(記者：楊金志、劉丹)