任志強“要死，也是銀行先死、房地產商后死”的最新言論或許再度惹惱了一部分業界人士，開發商與金融界之間的關系變得微妙。就在上周，又有準備金率提高和稅收新規兩根“大棒”直接或間接指向開發商的資金鏈。同時，伴隨著如深圳等地退房潮再起等新的市場變化，開發商現金流已經岌岌可危。

　　“大棒”敲打

　　4月16日17時，央行發布公告稱，為繼續落實從緊的貨幣政策要求，加強銀行體系流動性管理，引導貨幣信貸合理增長，決定自4月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

　　業內分析，此舉將使銀行放貸更加慎重，從而增加地產開發商的資金壓力，個別競爭力不夠的甚至將被淘汰。“2007年以來，央行6次上調存貸款利率，13次上調存款準備金率至16%的歷史高位，而且至今仍沒有放松的跡象。作為宏觀調控重點關注的房地產市場，信貸緊縮意味著開發商從銀行貸款已是難上加難。再加上開發商如今尋求上市也是困難重重，這樣的融資‘寒冬’可以說是前所未有的。”安信咨詢公司分析師程默表示。

　　而在央行宣布再次提高準備金率的同一天，國家稅務總局網站發布了一則《關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》，明確規定對省級地區的住宅(非經濟適用房)的預售收入，按照預計利潤率不低于20%的標準預繳企業所得稅，并且還要按照規定的預計利潤率分季或月計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳。業內認為，對于開發商來說，一旦將所得稅每月繳付，則資金流動率將有所下降。

　　“無論是從銀行還是證券市場融通資金，風險都高于以往。大開發商由于可變現的項目儲備、能供抵押的資產較多，資金較充裕的話，受影響還小些；但一些小開發商，特別是大部分項目處于開發前期的小開發商，將面臨窘境。”上海易居房地產研究院的分析師表示，“總之，可以肯定的是，今年開發商的資金成本將高于去年。而在這種情況下，去年進行了大量融資的開發商可以說已經取得了戰略溢價。”

　　倚重回款

　　任志強雖然在接受媒體采訪時認同這樣的判斷，即近年來房地產企業擴張速度較快，資金需求量劇增，而受信貸緊縮影響，銀行貸款門檻又相應提高。但他同時表示并不擔心對開發投資的信貸縮減，擔心的是對居民消費信貸的緊縮，因為房地產在開發投資方面的信貸比重并不大，主要靠自有資金和銷售回款。

　　在兩根“大棒”進一步“錘煉”開發商融資能力和資金流動率的情況下，通過加快銷售以回籠資金的做法得到許多開發商的重視，如此輪帶頭降價的萬科拿出的一季度業績就很能說明一些問題，光從速度上看，萬科去年完成過百億的銷售額用了近半年時間，而今年只用了3個月。“萬科今年以來‘轉守為攻’的目的是以較小的空間換取足夠的時間。”中國指數研究院的分析師表示，打折策略可迎合政府調控、降低資金成本、大量回籠資金，真可謂一舉多得。

　　但是，此舉帶來的“雙刃”效應也不能忽視。近日，有關深圳退房風波群起的報道接二連三，緣由自然是開發商的降價行動讓一批前期買房的準業主“抓狂”。深圳市國土資源和房產管理局發布的報告顯示，3月深圳新建商品住房銷售均價已經回落到去年4月的水平。面對資產縮水，資金被深度套牢的準業主們終于忍無可忍，逼開發商做出讓步。而開發商一旦妥協，資金鏈又將面臨窘境。甚至有人評論，退房潮或正是開發商“百日劇變”的開始。

　　上海五合智庫總經理鄒毅指出，特別對于那些要繼續擴張的開發商來說，更需重視資金周轉，如果銷售回款狀況不好，不但是未來拿地，手中其余項目的開發都會受到影響。

　　上海佑威房地產研究中心主任薛建雄也表示，如今大部分開發商現金流緊張，要是房子賣不動，就比較危險，因為開發商自掏腰包的主要是買地的錢，開發時的各種工程款和稅費等往往會拖到銷售回款后再付，一旦銷售遇冷，風險隨之而來。(記者 李和裕)