土地儲(chǔ)備一向被看作是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，但在昨日召開的“2008中國房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會(huì)暨中國房地產(chǎn)投融資大會(huì)”上，房地產(chǎn)企業(yè)的代表脫口而出的不再是土地儲(chǔ)備規(guī)模的大小，而是如何保持良好的現(xiàn)金流，如何平衡土地儲(chǔ)備和資金鏈等問題。“儲(chǔ)地為王”或轉(zhuǎn)向“現(xiàn)金為王”。

　　現(xiàn)金成為香餑餑

　　和泰亞洲有限公司(香港)董事長章新明表示，貨幣從緊和有關(guān)住宅行業(yè)金融政策的出臺(tái)使房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入洗牌階段，現(xiàn)在是現(xiàn)金為王的時(shí)代，以和泰亞洲為例，目前公司進(jìn)行了戰(zhàn)略調(diào)整，從原來以土地為王的策略，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在以現(xiàn)金、融資渠道、拓展現(xiàn)金渠道為首的策略。章新明說，“現(xiàn)金流是我們公司在未來長期發(fā)展中主要考慮的問題”。

　　作為一家開發(fā)企業(yè)，偉業(yè)控股公司副總經(jīng)理張劍認(rèn)為，只有少數(shù)開發(fā)企業(yè)能夠通過上市來融資，很多企業(yè)仍然要通過其他方式融資，如與信托機(jī)構(gòu)、基金、保險(xiǎn)、券商等合作，另外，與開發(fā)企業(yè)的兼并重組可能也將成為今后融資的一條重要渠道。對(duì)于資金問題，他認(rèn)為需要未雨綢繆，“在資金很緊張的情況下再去找錢，就很困難了。開發(fā)企業(yè)在未來發(fā)展過程中，需要更好地依托多元化渠道來解決融資問題”。

　　章新明認(rèn)為，在目前的背景下，如果房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流比較寬裕，而且還未上市，則應(yīng)首先考慮進(jìn)入資本市場(chǎng)；如果房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流很緊張，而且負(fù)債率特別高，則需要考慮與其他企業(yè)合作。另外房地產(chǎn)企業(yè)還可以從境外基金、國內(nèi)基金、信托產(chǎn)品上發(fā)掘融資渠道。

　　與會(huì)專家還認(rèn)為，房地產(chǎn)公司應(yīng)通過管理來降低運(yùn)營成本。在目前政策下，土地儲(chǔ)備不是可持續(xù)的發(fā)展模式，“國家出臺(tái)的土地政策規(guī)定，一年不開發(fā)要收費(fèi)用，兩年不開發(fā)要收回，大量土地儲(chǔ)備面臨著法律風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)”。

　　房企負(fù)債率高值得關(guān)注

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉表示，去年很多房地產(chǎn)上市公司借殼上市進(jìn)入資本市場(chǎng)，很多房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，資產(chǎn)和負(fù)債規(guī)模顯著增長，“大家都非常關(guān)心怎么規(guī)避相關(guān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也就是確保資金鏈的問題”。

　　劉洪玉對(duì)部分大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了研究。研究表明，目前，這些房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金持有量和到期負(fù)債都有一定程度的增加，但實(shí)際短期風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少。劉洪玉說，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金持有量大幅度增加，到期負(fù)債也增加，說明其負(fù)債率實(shí)際有所下降，即資金狀況在持續(xù)改善。但同時(shí)，部分房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年到期債務(wù)超過了期末現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物，這個(gè)情況要引起關(guān)注。

　　研究也發(fā)現(xiàn)，部分房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流是負(fù)的，這說明，許多企業(yè)通過公開資本市場(chǎng)融資，改善了這些企業(yè)當(dāng)期現(xiàn)金狀況。“從12家樣本企業(yè)的情況看，其中有8家企業(yè)現(xiàn)金持有量大幅度增加，現(xiàn)金來源主要是通過公開資本市場(chǎng)融資活動(dòng)獲得的”，劉洪玉表示，現(xiàn)金流過分依賴融資是有問題的，企業(yè)應(yīng)該更加重視通過經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流，或者盡可能減少經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流的流出，“一個(gè)是想辦法產(chǎn)生現(xiàn)金流；另外，要減少現(xiàn)金的使用，降低在新增土地儲(chǔ)備的投入，提高對(duì)現(xiàn)有土地儲(chǔ)備的開發(fā)力度，加快銷售速度”。

　　中國房地產(chǎn)TOP10研究組研究項(xiàng)目負(fù)責(zé)人汪勇提出，房地產(chǎn)上市公司成本的上升以及負(fù)債率高的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該引起大家的關(guān)注，“房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過IPO等多種形式打開融資渠道”。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，滬深房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率云年大幅上升，突破了70%大關(guān)，并于去年底達(dá)76.49%，與上年相比提高了7.39個(gè)百分點(diǎn)，負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)顯著提高。“上市公司如何提升企業(yè)對(duì)資本市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)，根據(jù)不同的市場(chǎng)環(huán)境靈活有效地使用債券、信托、引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴等不同方式，擴(kuò)大企業(yè)資金來源，是企業(yè)做大做強(qiáng)的關(guān)鍵”，汪勇如是表示。(記者 周明)