無(wú)論是“嚴(yán)防樓市大起大落”的政府表態(tài)，還是與“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)相類似的二手房新交易模式，方方面面的一舉一動(dòng)如今都能讓樓市內(nèi)的人們浮想聯(lián)翩。在上期《上海證券報(bào)?地產(chǎn)投資》分析了二手房交易“全資金監(jiān)管”中所可能隱含的“救市”意圖后，記者又發(fā)現(xiàn)了樓市內(nèi)的不少“自救”現(xiàn)象??從開(kāi)發(fā)商煽起的“打折風(fēng)”，到銀行搬出的房貸優(yōu)惠產(chǎn)品。

　　降價(jià)成績(jī)并不理想

　　樓市內(nèi)的打折促銷正在成為一種群體性現(xiàn)象和非作秀的實(shí)質(zhì)性降價(jià)。

　　中國(guó)指數(shù)研究院曾在二季度進(jìn)行過(guò)調(diào)研，統(tǒng)計(jì)了北京、上海、廣州、深圳、武漢、重慶、成都等七個(gè)主要城市近期新推樓盤(pán)的打折促銷信息。結(jié)果顯示：七大城市購(gòu)房一次性付款平均折扣9.49折，按揭付款平均折扣9.65折，每個(gè)城市最高折扣樓盤(pán)的折扣平均下來(lái)則為8.94折。

　　如果按城市來(lái)看，打折最厲害的是深圳，購(gòu)房一次性付款平均折扣9.1折，按揭付款平均折扣9.5折，最高折扣樓盤(pán)打出8.4折后還贈(zèng)送裝修和小家電；而折扣最少的是上海，購(gòu)房一次性付款平均折扣9.62折，按揭付款平均折扣9.72折，最高折扣樓盤(pán)也只不過(guò)打9.5折。

　　“誠(chéng)然七大城市并不能完全代表全國(guó)的情況，但在一定程度上可以反映目前樓市的整體形勢(shì)。上述平均折扣數(shù)據(jù)較之于去年同期大多數(shù)城市的9.8至9.9折來(lái)說(shuō)，可算是大優(yōu)惠了。可見(jiàn)，目前的中國(guó)樓市仍處于低迷時(shí)期�！敝袊�(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為。

　　除了開(kāi)發(fā)商各種明目張膽的降價(jià)，包括明示打折如一次性付款折扣、按揭付款折扣、團(tuán)購(gòu)折扣、折上折等，以及變相打折如送物業(yè)費(fèi)、送精裝費(fèi)、節(jié)日優(yōu)惠、會(huì)員優(yōu)惠等，前后批次房源的兩種定價(jià)也被市場(chǎng)視作樓盤(pán)價(jià)格的回落。如近期備受關(guān)注的李嘉誠(chéng)旗下和記黃埔在上海開(kāi)發(fā)的御翠豪庭，6月新一批房源的均價(jià)比3月的開(kāi)盤(pán)價(jià)降了1萬(wàn)元/平方米。雖然事后不少分析指新房源是中小戶型且臨近高壓線，屬于“降有可原”，但上海樓市里的不少人仍把此事視作“巴菲特拋售中石油”。

　　從開(kāi)發(fā)商來(lái)看，促銷的效果并非理想。如在北京、深圳、廣州等地均打折售樓的萬(wàn)科本周公布了6月銷售業(yè)績(jī)，顯示銷售面積和銷售金額均同比下降，44.8萬(wàn)平方米的銷售面積和43.7億元的銷售金額分別同比減少38.0%和22.8%。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄也指出，在上海近郊板塊，目前打95折銷售的樓盤(pán)已不在少數(shù)，但之前滯銷的新增供應(yīng)并未得到消化，反而樓盤(pán)降價(jià)范圍有所擴(kuò)大。中國(guó)指數(shù)研究院的分析師則指出，以前很多打折房源屬于朝向不好、品質(zhì)較差的尾盤(pán)，但目前入市的購(gòu)房者都是實(shí)實(shí)在在的自住需求，如果開(kāi)發(fā)商僅僅拿出“特價(jià)房”來(lái)炒作，購(gòu)房者未必領(lǐng)情，市場(chǎng)將進(jìn)一步呈現(xiàn)疲態(tài)，所以開(kāi)發(fā)商應(yīng)放棄作秀心態(tài)。

　　相關(guān)措施收效甚微

　　開(kāi)發(fā)商試圖“自救”，其他角色也沒(méi)閑著。

　　如日前出臺(tái)的上海二手房交易“全資金監(jiān)管”模式，其中，“在系統(tǒng)內(nèi)交易的二手房不需要還清貸款就可以過(guò)戶”的新交易方式，令業(yè)內(nèi)產(chǎn)生可能帶有“救市”意圖的遐想。

　　又如，有銀行下調(diào)固定房貸利率，被視作金融界“救市”，但在業(yè)內(nèi)看來(lái)，效果也不理想。比如，有商業(yè)銀行全面下調(diào)了房貸固定利率產(chǎn)品的利率標(biāo)準(zhǔn)，商用房固定優(yōu)惠利率以及對(duì)二套住房適用的住房固定基準(zhǔn)利率已與央行規(guī)定的同期浮動(dòng)利率下限持平�！罢\(chéng)然，信貸措施對(duì)樓市特別是二手房市場(chǎng)是具備一定影響力的，但這并不代表信貸政策松動(dòng)，促進(jìn)作用也很有限。”漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的分析師卻認(rèn)為，“一是產(chǎn)品所定的固定利率雖然低于同期貸款基準(zhǔn)利率，但與購(gòu)買(mǎi)第一套自住房所可享受的基準(zhǔn)利率85折的優(yōu)惠利率相比，依然有約1%的差距，加上目前加息預(yù)期逐漸減弱，對(duì)于普通自住購(gòu)房者并沒(méi)有太大吸引力。二是從未來(lái)有可能借此產(chǎn)品進(jìn)行貸款的二次置業(yè)購(gòu)房者來(lái)看，僅僅是利率的小幅度優(yōu)惠不會(huì)成為其為住房升級(jí)換代的必要條件。”

　　調(diào)整不會(huì)輕易終結(jié)

　　此前業(yè)內(nèi)普遍判斷，樓市需求受宏觀經(jīng)濟(jì)和價(jià)格雙重影響，如果旺季市場(chǎng)成交相比年初沒(méi)有大的提升，加上CPI壓力加大和政策方面并無(wú)改善，那么，2008年整年樓市極有可能都將處于不景氣的狀態(tài)。而現(xiàn)實(shí)便是5月樓市弱勢(shì)反彈，眼看著樓市調(diào)整步入下半年。

　　“目前市場(chǎng)觀望既已成事實(shí)，未來(lái)樓市將進(jìn)入一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整，開(kāi)發(fā)商想回到2006、2007年那樣的繁榮、暴利時(shí)代，已經(jīng)基本不可能了。”陳晟認(rèn)為，雖然自住需求依然存在，但這些潛在需求是否能轉(zhuǎn)換為實(shí)際成交，仍取決于諸多因素，如政策的變動(dòng)、CPI的上漲、股市的陰晴、地區(qū)樓市價(jià)格的變化都會(huì)產(chǎn)生直接或間接的影響；開(kāi)發(fā)商則仍然處于房源滯銷、回款壓力巨大的愁局中，要懂得如何在價(jià)格和銷量中間衡量得失�！叭绻�錯(cuò)誤判斷購(gòu)房者的立場(chǎng)并漠視購(gòu)房者的理性反應(yīng)，那么，作為賣(mài)方的開(kāi)發(fā)商無(wú)論采取任何單方面的策略都將很難提高自身收益�！�(記者 李和裕)