雖然一直遮遮掩掩,但地產(chǎn)商的融資緊張狀態(tài)和乏善可陳的業(yè)績,總是通過各種途徑呈現(xiàn)在公眾面前。

　　“就在南山,已經(jīng)有一些開發(fā)商在借民間高利貸了。”近日,南山前海的一名開發(fā)商董事長向記者透露,他也在為如何加快銷售自己的樓盤而煩惱不已,像戰(zhàn)場上的戰(zhàn)士一樣緊張。

　　時(shí)間已至7月下旬,這些天陸續(xù)有一些地產(chǎn)上市公司發(fā)布了業(yè)績預(yù)告,多數(shù)都是利潤下滑。“下半年他們的推盤量大,壓力也會更大。”平安證券房產(chǎn)分析師劉細(xì)輝說,房企業(yè)績拐點(diǎn)已經(jīng)顯現(xiàn),2009年是最為危險(xiǎn)的一年。

　　中報(bào)業(yè)績有隱憂

　　從去年底開始,樓市轉(zhuǎn)入淡靜期,再加上雪災(zāi)、地震和持續(xù)的降雨,使不少人對房地產(chǎn)上市公司上半年的業(yè)績并不看好。但隨著陸續(xù)公布的房地產(chǎn)公司的中期業(yè)績表明,房地產(chǎn)企業(yè)今年中期的業(yè)績增速仍維持在較高的水平。

　　據(jù)了解,目前40多家房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)公司已公布中報(bào)預(yù)告,其中2/3左右的公司顯示為盈利,萬科1—6月銷售金額241.3億元,比2007年同期增長38.1%。保利地產(chǎn)1—6月實(shí)現(xiàn)銷售金額106.99億元,同比增長34.53%。金地集團(tuán)1—6月銷售金額49.72億元,較上年同期增長5.29%。

　　樓市成交不活躍,但為何地產(chǎn)上市公司的中報(bào)成績卻普遍較好?平安證券房產(chǎn)分析師劉細(xì)輝表示,由于房地產(chǎn)公司利潤實(shí)現(xiàn)和銷售之間的滯后性,不排除上半年的數(shù)據(jù)包含著去年的部分,因此使得上半年的成績較好。另一方面,盡管樓市低迷,但是一些企業(yè)例如萬科、保利等,通過迅速的市場反應(yīng)能力,在競爭中保持著優(yōu)勢,從而實(shí)現(xiàn)了快速的增長。“但今年全年的增長不可能像去年一樣了,可能會有50%左右的增長。”　

　　金地集團(tuán)在7月10日發(fā)布的相關(guān)公告顯示,2008年1月至6月,公司共實(shí)現(xiàn)銷售面積47.6萬平方米,較上年同期銷售面積下降11.97%；銷售金額49.72億元,較上年同期增長5.29%。“雖然深圳市場調(diào)整,但公司在上海的項(xiàng)目較多,銷售額大一些,價(jià)格也高一些。”金地集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)記者,其認(rèn)為作為一個(gè)全國布局的地產(chǎn)企業(yè),綜合不同的時(shí)間段,不同的銷售區(qū)域,當(dāng)前這樣的業(yè)績是很正常的。

　　大企業(yè)或許日子好過一點(diǎn),但中小企業(yè)就不妙了。深長城、ST達(dá)聲等,就公告虧損,中糧地產(chǎn)等公告凈利潤預(yù)減。

　　7月11日,深長城公告稱,因上半年公司房地產(chǎn)項(xiàng)目還未結(jié)算,故而報(bào)告期的業(yè)績預(yù)計(jì)虧損3000萬元左右。“暫時(shí)還不能確定成都和上海兩處地產(chǎn)項(xiàng)目能否在今年進(jìn)行結(jié)算。”深長城董秘尹善峰透露,“有可能三季度甚至全年都沒有結(jié)算項(xiàng)目。”沒有項(xiàng)目結(jié)算,也就意味著深長城全年業(yè)績將出現(xiàn)大幅下調(diào)。

　　如果公司預(yù)計(jì)全年基本不會有項(xiàng)目預(yù)售或者竣工,那么公司的現(xiàn)金流入可能出現(xiàn)問題。但深長城一季報(bào)顯示,公司一季度已有7.37億元預(yù)售款,短期借款為4.37億元,這意味著深長城暫時(shí)還不會出現(xiàn)資金鏈緊張的情況。

　　中國指數(shù)研究院(華南)研究總監(jiān)孫宗耀認(rèn)為,深長城擁有深圳國資委背景外,其拿地時(shí)間基本是在2007年以前,成本相對較低,但一些中小民營地產(chǎn)商今年業(yè)績則會出現(xiàn)大幅下滑。

　　10月前后是回暖時(shí)機(jī)?

　　有深圳私募人士表示,“房市和股市一樣,最重要的是信心。而信心是一種很微妙的東西,轉(zhuǎn)變的臨界點(diǎn)就像水的沸點(diǎn)一樣,前期看不出任何變化,一旦突破了最后時(shí)機(jī),地產(chǎn)公司業(yè)績將會大面積下滑。”

　　劉細(xì)輝認(rèn)為,在宏觀政策短期不會調(diào)整的預(yù)期下,地產(chǎn)行業(yè)的整合將會展開,如果接下來的項(xiàng)目銷售仍難以提升,下半年業(yè)績則堪憂。

　　“受制于行業(yè)整體的低迷,上市公司上半年的銷售業(yè)績亦低于預(yù)期,但仍好于市場平均水平。”申銀萬國分析師殷姿指出,上半年,萬科、保利的銷售面積分別同比增長15%、39%,金地減少12%,但大部分房產(chǎn)公司2008年中期的業(yè)績依賴于去年已經(jīng)完成的銷售,因此,整體業(yè)績的確定性相對較高。“我們測算,房地產(chǎn)重點(diǎn)公司平均凈利潤增長率為43%。但是,也有部分企業(yè)因?yàn)榻衲戡F(xiàn)房銷售受到行業(yè)調(diào)控的影響,如招商地產(chǎn),或結(jié)算時(shí)點(diǎn)的問題,如金融街,而出現(xiàn)負(fù)增長。”　

　　從地產(chǎn)公司公開的信息,以及自己的研究接觸,中國指數(shù)研究院、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)副院長陳晟受訪認(rèn)為,下半年的樓市分化會非常厲害,有些品質(zhì)好的樓盤價(jià)格,可能不是降多少,而是漲多少,如今已有很多開發(fā)商打出了“品質(zhì)至上”的旗號。

　　“深圳的市場可能比較特殊”,陳晟專門就深圳市場表示,深圳房價(jià)較高峰時(shí)期降幅已超過30%,這可能是一個(gè)臨界點(diǎn),在10月-11月,可能是地產(chǎn)商銷售的好機(jī)會,也是購房者的機(jī)會。據(jù)他分析,屆時(shí)將有大量的樓盤推出,“開發(fā)商捂盤的時(shí)間不能過長,超過6個(gè)月也會吃不消”,而銀行要在12月份結(jié)轉(zhuǎn),對開發(fā)商構(gòu)成壓力,預(yù)計(jì)在之前2月會形成銷售高峰,就目前7、8月份,還不是買賣的好時(shí)機(jī)。

　　陳晟認(rèn)為,屆時(shí)要密切關(guān)注9-12月份的銷售,看成交量能否上去,如果成交量還是不行,那么這段樓市的觀望期可能會長于8個(gè)月了。

　　　中小地產(chǎn)商或多亡于資金鏈

　　地產(chǎn)上市公司近段時(shí)間的公告,還集中于設(shè)法緩解日益緊張的資金鏈。記者通過與地產(chǎn)商的接觸,也感受到地產(chǎn)行業(yè)的資金問題日益嚴(yán)重。

　　南山前海片區(qū),近幾個(gè)月陸續(xù)有不少新樓盤開盤,打起價(jià)格戰(zhàn),各開發(fā)商都企圖快速銷售,快速回籠資金。“就在南山,已經(jīng)有一些開發(fā)商在借民間高利貸了。”近日,南山前海的一名開發(fā)商董事長向記者透露,他也在為如何加快銷售自己的樓盤而煩惱不已。

　　深振業(yè)是一個(gè)缺錢的例子。2008年4月,深圳土地交易市場連續(xù)流拍,深振業(yè)卻通過公開拍賣競得深圳龍崗區(qū)的一塊地皮,耗資6.9億元,5月15日,又耗3億元競得西安的兩塊地,兩次購地共耗資近10個(gè)億。截至今年3月末深振業(yè)的8個(gè)億現(xiàn)金余額全部用完,還缺口2個(gè)億,得靠2008年第二季度的借款或銷售回款。2008年130萬平方米在建項(xiàng)目開發(fā)需要的16億元資金,總共18億元的資金缺口,更是需深振業(yè)另覓他途。深振業(yè)目前已發(fā)出配股公告,如果配股不成,深振業(yè)將面臨嚴(yán)重的資金緊張。此外,7月1日,深振業(yè)再次公告,轉(zhuǎn)讓特皓、建業(yè)公司股權(quán)。

　　中國指數(shù)研究院(華南)研究總監(jiān)孫宗耀表示,當(dāng)前深振業(yè)需要面對的,是眾多二三線開發(fā)商所面臨的共同資金困境:信貸難獲,銷售回款速度慢、額度雙雙大幅下降,資本市場融資前景黯淡。尤其是在去年年初、年中時(shí)拿地的開發(fā)商最為危險(xiǎn)。　

　　中國指數(shù)研究院、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)副院長陳晟表示,房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率普遍較高,有些企業(yè)已高達(dá)80%,萬科的負(fù)債率達(dá)66%,尚處中等水平,在可控范圍內(nèi)。大企業(yè)的資金尚有銀行扶持,中小企業(yè)就很危險(xiǎn)了。“估計(jì)會有超過10%的中小地產(chǎn)商出局,可能不是倒閉,更多是退出。”陳晟說。

　　“死掉一批開發(fā)商,這是趨勢”,劉細(xì)輝認(rèn)為,要想在這輪搏斗中勝出,地產(chǎn)商只能加快低價(jià)銷售,加快回款解決生存問題。借民間高利貸不值得提倡,會給開發(fā)商的資金成本、資金鏈帶來更多風(fēng)險(xiǎn)。(記者 盧先兵)