已經披露半年報的75家房地產公司的負債總額較上年同期增加65%

　　一年前，上市房企還在忙著依靠“不斷刷新紀錄”來爭做“地王”，然而“地王”實際回報給上市房企的并不是金牌而是高負債。隨著宏調背景下“現金為王”的回歸，“地王后遺癥”已經顯現：一方面上市房企負債率進一步推高，并可能成為上市房企業績繼續提升的瓶頸；另一方面體現于二級市場上，負重前行的上市房企普遍遭到了機構的拋棄，更跑輸了大盤。

　　高負債危如累卵

　　據本報數據中心統計，截至2008年8月21日，兩市共有75家房地產類上市公司披露了半年報。這些上市房企上半年共負債達到3514.7億元，比去年同期的2128.7億元大幅增加了65%。其中，負債總額超過100億元的公司有7家——萬科A、保利地產、金地集團、首開股份、北辰實業、金融街、泛海建設，這7家公司的負債分別達到了752.78億元、334.31億元、258.65億元、197.09億元、143.12億元、117.82億元、100.71億元。

　　75家上市房企的平均資產負債率為59.55%，且具體負債率水平差別較大：負債率超過100的公司有1家、負債率低于100%但超過80%的有5家，負債率在70%-80%之間的有16家，負債率在60%-70%之間的有24家，負債率在50%-60%之間的有9家，負債率在40%-50%之間的有11家，負債率在30%-40%之間的有5家，負債率低于30%的有4家。

　　分析人士指出，由于房地產公司的結算實際上有“滯后效應”，因此，上半年樓市銷售的慘淡在房地產公司半年報中并沒有完全體現出來，但在明年披露的2008年年報中，這一情況會得到體現。

　　事實上，在房地產企業中，上市房企的負債率可以說是大大偏低的。這是因為，上市房企的融資渠道較非上市房企更多——2007年以來，上市房企紛紛充分利用了公開增發、定向增發、發行公司債、發行短期融資券、信托融資等方式進行融資。非上市房企的負債率目前普遍超過了75%，在部分省市，房地產行業的平均負債率甚至超過了80%。

　　昨日“地王”今不在

　　與2008年的債臺高筑形成鮮明對比的是2007年的“地王頻出”。

　　2007年，上市房企及其母公司在全國一二線城市掀起了一股競拍土地的高潮：蘇寧環球集團以6.7萬元/平方米樓板價、44億元天價拿下單價“地王”；上海豫園商城以35.02億元天價競得武漢市一塊土地，創下武漢“地王”紀錄；萬科旗下的東莞新萬公司以26.8億元的價格拿下東莞塘廈大坪地塊；北辰實業與北京城市開發集團聯合體以92億元奪得長沙一塊土地，樓面地價超過每平方米3500元；深圳振業集團以10.6億元摘走天津河東區新開路東側一塊3.68萬平方米的地塊，樓面地價每平方米8800元……

　　難怪香港四大地產商之一恒隆集團主席陳啟宗當時曾在博鰲房地產論壇發出警告：“內地土地交易實際上出現‘面粉貴過面包’的現象，也就是說土地的價格高過周邊的房價�！�

　　然而，“地王” 的風光已經是“昨日黃花”：今年8月13日，蘇寧環球集團表示，為共同支持上海市重大工程地鐵建設，南京蘇寧房地產開發有限公司和黃浦區房地局經友好協商已經簽署協議，解除原土地出讓合同，將全額退還已支付的土地出讓款。分析人士隨即評價認為，在目前樓市不景氣的情況下，繼續開發這塊“單價地王”顯然不劃算。蘇寧環球集團以“友好協商”的方式退出這一地塊，不失為一種減負的好辦法。

　　與蘇寧環球集團委婉的說法不同，鴻榮源置業集團直接承認了土地貶值。S*ST蘭光日前公告稱，鑒于鴻榮源的幾個項目尚未取得完整的土地使用權證以及2007年新進的幾塊土地儲備市值出現低于賬面值等情況，客觀上造成鴻榮源房地產資產無法實現“整體上市”。 “土地儲備市值出現低于賬面值”，通俗來說就是，現價低于當初的土地競買價。更有媒體將最近的幾次土地流拍進行了統計：不久前，深圳公開掛牌出讓的5幅地塊流拍了4塊，僅成交的一塊地價回落到了同區位2006年的水平。之后，深圳再次掛出的3幅地塊中，又流拍了兩塊，成交地塊的樓面價僅為1149元/平方米，相當于同區位2005年的地價水平。隨后，上海8宗土地掛牌出讓中，成交了6宗，流拍兩宗，拍賣現場氣氛冷清；廈門將不久前集體流拍的9幅地塊第二次拍賣，結果仍有4幅流拍，成交地價則出現大幅下滑20%-30%……

　　無論是流拍或者貶值，這些說法都折射出了土地儲備如今的“尷尬”。土地是稀缺資源，這一點毫無疑問。然而面臨緊縮的銀根，正如一位大型房地產商的高管所言——“錢比土地更稀缺”。

　　跑輸大盤不意外

　　從“地王”的意氣風發到在高負債中艱難行走，上市房企的生存狀態發生了改變。從2006年開始，我國宏觀調控迎來了第二輪高峰。國務院及中國人民銀行、建設部、發改委、國家稅務總局等部門相繼出臺了一系列調控政策，包括土地供應、貨幣信貸、稅收等多個方面。

　　洞察到這一切的機構也果斷選擇了拋棄房企，盡管過去房企曾經是機構的核心配置。

　　統計顯示，二季度基金拋售最多的板塊為房地產，其配置比例由一季度占資產凈值的6.85%下降到3.75%，減倉幅度高達3.1%。在基金的減倉名單中，“行業一哥”萬科也沒有逃脫。Wind統計數據顯示，截至二季度末，持有萬科的基金家數僅有71只，而截至一季度末，持有萬科的基金家數還高達134只，萬科被基金減持高達3.329億股。

　　截至目前，大智慧的房地產指數從去年最高點6467.73點已經滑落至2276.53點，跌幅高達64.8%。而同期大盤的跌幅約為60%。而且，在多個交易日中，房地產板塊是以“空軍司令”的形式凸現出來的。(記者 張歆)